Befristete Mietverträge im Zinshaus: Laufzeiten, Verlängerungen und Bewertungsrisiko

Befristete Mietverträge sind für viele Zinshäuser Standard geworden. Für die rechtliche Prüfung ist das kein Detail. Ob eine Befristung wirksam vereinbart ist, wann sie tatsächlich endet und ob eine Verlängerungskette einen Vertrag auf unbestimmte Zeit erzeugt hat, entscheidet über die Vermieterstellung nach dem Kauf und über die Ertragsprognose des Erwerbers.

Dieser Beitrag konzentriert sich auf die vertragsrechtlichen Aspekte der Befristung. Er beschreibt die Voraussetzungen einer wirksamen Vereinbarung, die Konsequenzen einer unwirksamen Klausel, die Wirkung von Nachträgen und Verlängerungen sowie die Übersetzung in ein tragfähiges Bewertungsmodell. Fragen der Mietzinshöhe, des Richtwerts und der Wertsicherung werden in eigenen Beiträgen vertieft.

Warum die Befristung eine eigene Prüfebene ist

In der klassischen Zinshausprüfung stehen Mietzinshöhe und Nebenkosten im Vordergrund. Die Befristung wirkt daneben oft nebensächlich. Tatsächlich verändert sie aber das Ertragsmodell grundlegend. Ein befristeter Vertrag lässt Neuvermietungen zu bestimmten Zeitpunkten zu, öffnet Kalkulationen für eine Neupreisstellung und beeinflusst die Verhandlungsposition bei Sanierung oder Parifizierung.

Die vorliegende Prüfung ist daher als eigene Ebene neben Mietzinsliste und Nebenkostenprüfung zu behandeln. Wer die Befristung nur als Datumsspalte behandelt, übersieht die vertragliche Bindungswirkung, die auch nach dem Kauf für den Erwerber gilt. Für die vertiefte Prüfung der Mietzinsbestandteile sei auf den eigenen Beitrag zu Richtwert, Lagezuschlag und Kategorie verwiesen.

Voraussetzungen einer wirksamen Befristung in der Wohnung

Für Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG verlangt § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG die Schriftform der Befristungsvereinbarung und einen bestimmten Endzeitpunkt. Für Befristungen, die nach dem 31. Dezember 2025 vereinbart oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden, beträgt die Mindestdauer grundsätzlich fünf Jahre; nur bei einem nicht-unternehmerischen Vermieter im Sinne des KSchG genügen drei Jahre. Wegen § 1 Abs 4 MRG gilt das auch in der Teilanwendung. Für vor dem 1. Jänner 2026 vereinbarte Befristungen lässt § 49k Abs 4 MRG die frühere Rechtslage mit grundsätzlich drei Jahren Mindestdauer weitergelten.

Fehlt die jeweils anwendbare Mindestdauer, die Schriftform oder der bestimmte Endzeitpunkt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein späterer Nachtrag heilt die bereits unwirksame Befristung nicht rückwirkend; die Parteien können aber eine neue eigenständig wirksame Vereinbarung treffen. Auch eine Bedingung, die das Ende vom Eintritt eines künftigen ungewissen Ereignisses abhängig macht, erfüllt das Erfordernis eines bestimmten Endtermins in aller Regel nicht.

Für den Erwerber eines Zinshauses ist daher eine Prüfung entlang von Vertragsoriginal, Zusatzvereinbarungen und tatsächlichem Vertragsbeginn wesentlich. Die Angaben in einer Mietzinsliste allein reichen nicht aus. Eine strukturierte Aufnahme kann der Datenraum Vollständigkeitscheck erleichtern.

Verlängerungsketten, stillschweigende Fortsetzung und Nachträge

Nach § 29 Abs 4 MRG ist auch die schriftliche Verlängerung einer wirksamen Befristung möglich. Voraussetzung sind erneut ein bestimmter neuer Endzeitpunkt und eine Verlängerung von grundsätzlich mindestens fünf Jahren; beim nicht-unternehmerischen Vermieter genügen mindestens drei Jahre. Fehlt es an Schriftform oder Mindestdauer, wird aus der Verlängerung ein Vertrag auf unbestimmte Zeit. Der einmalige Formfehler entfaltet in diesem Fall Wirkung für die gesamte weitere Vertragsbeziehung.

Verbleibt der Mieter nach Ablauf ohne schriftliche Vereinbarung im Objekt, gilt der Vertrag nach § 29 Abs 3 lit b MRG einmalig als auf fünf Jahre erneuert; beim nicht-unternehmerischen Vermieter gilt er als auf drei Jahre erneuert. Während dieses gesetzlichen Erneuerungszeitraums kann der Mieter jederzeit zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen. Erst wenn der Vertrag nach Ablauf dieses Zeitraums erneut weder verlängert noch aufgelöst wird, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert. Für die Ertragsprognose bedeutet das eine planbare Verlängerungsphase, an deren Ende ohne weiteres Handeln die Vertragsstruktur auf unbestimmte Zeit wechselt.

Eine strukturierte Nachtragsakte ist deshalb keine Fleißaufgabe. Sie sichert die Kette der Endtermine und dokumentiert bewusste Entscheidungen. Fehlt sie, sollte der Datenraum offen ausweisen welche Einheiten in eine unbefristete Struktur gerutscht sind. Die wirtschaftliche Wirkung ist im Modell entsprechend abzubilden.

Vorzeitige Beendigung durch Mieter und Vermieter

Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG sieht § 29 Abs 2 MRG ein besonderes Kündigungsrecht des Mieters nach Ablauf des ersten Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten vor. Für die Ertragsprognose ist das eine strukturelle Kürzung der Bindungsdauer. Sie kann nicht durch Vertragsklausel ausgeschlossen werden.

Der Vermieter kann eine Wohnungsmiete während der Befristung nicht ohne wichtigen Grund kündigen. Die Kündigungsgründe des § 30 MRG bleiben unabhängig vom Endtermin anwendbar. Sonderfälle wie Auflösung nach § 1118 ABGB bei erheblichem nachteiligem Gebrauch bleiben ebenfalls möglich, sind aber im Einzelfall zu prüfen.

Im Geschäftsraum bewegt sich die vorzeitige Beendigung stärker im vertraglichen Rahmen. Break Options, Sonderkündigungsrechte und Verzichtsklauseln verdienen eigene Aufmerksamkeit. Für eine vertiefte Prüfung der Vertragsgestaltung bei Geschäftsräumen gibt der Beitrag zu Geschäftsflächen im Zinshaus weiterführende Hinweise.

Befristungen im Geschäftsraum: eigene Regeln

Für Geschäftsräume gelten die strengen Formvorgaben des § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG nicht. Eine wirksame Befristung setzt hier einen im Vertrag bestimmten Endzeitpunkt voraus. Eine gesetzliche Mindestlaufzeit besteht nicht. Auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach dem ersten Jahr gilt nicht. Die Bindung an den vereinbarten Endtermin ist dementsprechend stärker.

Praktisch bedeutet das eine höhere Planbarkeit für den Vermieter, aber auch anspruchsvollere Übergabepflichten für den Mieter. Rückstellung, Wiederherstellungsklauseln, Räumung und Ablöse für Einbauten müssen sauber geregelt sein. Für den Erwerber ist wichtig, ob eine Verlängerung durch Nachtrag klar dokumentiert oder durch faktische Fortsetzung eingetreten ist.

Verbleibt der Mieter nach dem Endtermin im Bestand und nimmt der Vermieter die Miete widerspruchslos an, kann eine stillschweigende Fortsetzung nach § 1114 ABGB eintreten. Für die Bewertung entsteht daraus ein neuer, faktisch unbefristeter Zustand, dessen Kündigung an die üblichen Voraussetzungen gebunden ist.

Übersetzung in ein tragfähiges Bewertungsmodell

Für die Ertragsprognose sind vier Größen entscheidend. Erstens der belastbare Endzeitpunkt jeder Einheit. Zweitens das Neuvermietungspotenzial im rechtlich zulässigen Rahmen. Drittens die zeitliche Wahrscheinlichkeit einer vorzeitigen Beendigung durch den Mieter. Viertens der Aufwand für Vermietung, Sanierung oder Umbau, der zwischen zwei Verträgen entsteht. Erst diese vier Größen ergeben ein tragfähiges Modell.

Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich ist zusätzlich der Befristungsabschlag nach § 16 Abs 7 MRG zu berücksichtigen, der die zulässige Neupreisgestaltung im Ausmaß von einem Viertel reduziert. Der Abschlag entfällt bei Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag. Für die eigentliche Höhe der Mietzinse verweisen wir auf den Beitrag zu Richtwert, Lagezuschlag und Kategorie.

Für Geschäftsräume geht die Analyse eher in Richtung Anschlusskonzept. Ist ein Anschlussvertrag verhandelt, ist eine strukturelle Umnutzung geplant oder ist eine Ausschreibung vorgesehen, gehört das Ergebnis in die Prognose. Ein interner Marker im Datenraum sollte kennzeichnen, welche Endtermine belastbar sind und welche noch geprüft werden müssen.

Vertragsklauseln und Garantien für Käufer und Verkäufer

Verkäufer sollten in Datenraum und Kaufvertrag eine ehrliche Darstellung der Befristungslage geben. Eine pauschale Zusicherung, alle Verträge seien wirksam befristet, ist gefährlich, wenn im Bestand alte Standardformulare ohne Endtermin oder ohne Schriftform enthalten sind. Präziser ist eine Einheiten Matrix mit Vertragsbeginn, Endtermin, Verlängerung, Vermieterkündigungsverzicht und offenen Punkten.

Käufer sollten sich nicht auf eine generelle Beschreibung verlassen. Sinnvoll ist eine differenzierte Garantie mit Anhang, in der pro Einheit die Befristungsangaben verbindlich zugesichert werden. Für unklare Fälle sind Offenlegung, Kaufpreiseinbehalt oder ein spezifischer Ausschluss besser geeignet als eine allgemeine Zusage. Der Zinshaus Risiko Check hilft bei der Priorisierung der Einheiten.

Für die Übergabe empfiehlt sich eine Übergabemappe, in der pro Einheit Vertragsoriginal, Nachträge und die geltende Endtermin Kette abgelegt sind. Diese Struktur erleichtert nach dem Closing die Verwaltung und macht die eigene Prüfung nachvollziehbar. Der Übergabeprozess ist auf der Themenseite Übergabe und Stichtag beschrieben.