Vermieter unterlässt Erhaltungsarbeiten: Gerichtlicher Auftrag und Frist

Wenn ein Vermieter notwendige Erhaltungsarbeiten im Zinshaus unterlässt, geht es zunächst um einen konkreten Auftrag zur Durchführung. § 6 MRG sieht in seinem Anwendungsbereich vor, dass das Gericht oder die Gemeinde die geschuldete Arbeit binnen angemessener Frist aufträgt. Für die richtige Einordnung müssen Sie die betroffene Arbeit, die antragsberechtigte Person und den Verfahrensweg auseinanderhalten.

Dieser Beitrag behandelt Antragsteller, Zuständigkeit, Finanzierungseinwände, Unterlagen und die Folgen eines nicht erfüllten Auftrags. Eine Rückforderung von Mehrbeträgen aus einer vorläufigen Mieterhöhung nach § 18a MRG folgt eigenen Voraussetzungen. Die getrennte Prüfung beschreibt der Beitrag zur Rückforderung nach § 18a MRG.

Ein Arbeitsauftrag entscheidet auch nicht automatisch über eine Mietzinsminderung oder einen Schadenersatzanspruch. Diese Geldfragen brauchen eine eigene rechtliche Grundlage und eine Prüfung der konkreten Umstände.

Welche Arbeiten kommen für einen Auftrag nach § 6 MRG infrage?

§ 6 Abs 1 MRG erfasst Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, die der Vermieter nach den §§ 3 und 4 MRG durchführen muss. Vorab ist auch zu prüfen, ob das konkrete Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG fällt; den Geltungsbereich regelt § 1 MRG. Bei einer Erhaltungsarbeit kommt es darauf an, ob sie zu den gesetzlich beschriebenen Pflichten zählt. Die Bezeichnung eines Bauteils als „defekt“ beantwortet diese Frage noch nicht. Beschreiben Sie, welches Bauteil betroffen ist, wo es liegt und welche Arbeit erforderlich erscheint. Die einschlägigen Pflichten folgen aus §§ 3, 4 und 6 MRG.

Für die rechtliche Einordnung zählt der tatsächliche Umfang. Eine beschädigte Steigleitung kann etwa Fragen zur Erhaltung gemeinsamer Hausteile, zum betroffenen Mietgegenstand und zur nötigen Reparatur aufwerfen. Ein eigener Beitrag erklärt diese Abgrenzung am Beispiel einer defekten vertikalen Wasserleitung.

Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung setzt § 6 Abs 1a MRG eine zusätzliche Grenze: Ein Auftrag kommt in diesem Fall nur in Betracht, wenn sich die Gefahr nicht mit anderen den Bewohnern zumutbaren Maßnahmen abwenden lässt. Diese Voraussetzung betrifft die Beseitigung einer solchen Gefahr, nicht jeden Antrag auf Erhaltungsarbeiten.

Wer darf den Antrag stellen?

Für Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 2 Z 1 bis 4 und 6 MRG ist jeder Hauptmieter des Hauses antragsberechtigt. Auch die Gemeinde, in der das Haus liegt, kann im eigenen Wirkungsbereich einen Antrag stellen. Hauptmieter ist die Person oder sind die Personen auf Mieterseite des Hauptmietvertrags. Ein Untermieter ist damit nicht automatisch antragsberechtigt.

Für Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 2 Z 5 sowie für nützliche Verbesserungen nach § 4 Abs 1 und 2 MRG verlangt § 6 Abs 1 Z 2 die Mehrheit der Hauptmieter. Das Gesetz berechnet diese Mehrheit nach der Anzahl der Mietgegenstände im Haus. Die Zahl der Bewohner oder bloße Unterschriftenlisten ersetzen diese gesetzliche Berechnung nicht. Prüfen Sie deshalb zuerst, welche Arbeitskategorie vorliegt und wie die Mietverhältnisse zugeordnet sind.

Wo beginnt das Verfahren?

§ 6 MRG nennt das Gericht und verweist für den Gemeindeweg auf § 39 MRG. Ein Verfahren beginnt daher nicht in jedem Fall automatisch bei der Gemeinde. Das hängt davon ab, ob die Gemeinde für Mietrechtssachen nach § 39 zuständig ist. Klären Sie die örtliche Zuständigkeit anhand der aktuellen gesetzlichen Zuordnung, bevor Sie Unterlagen einbringen.

Die erste Zuständigkeit ist von der späteren Überprüfung einer Gemeindeentscheidung zu unterscheiden. Wenn eine solche Entscheidung bereits zugestellt wurde, gelten die Regeln der gerichtlichen Anrufung nach § 40 MRG. Der Ablauf und die Vierwochenfrist sind im Beitrag zur gerichtlichen Anrufung nach einer Schlichtungsentscheidung gesondert erklärt.

Bei Wohnungseigentum hängt die Durchsetzbarkeit auch davon ab, ob die Arbeit allgemeine Teile betrifft und der vermietende Wohnungseigentümer sie selbst veranlassen darf. Der OGH befasste sich mit dieser Grenze in der Entscheidung vom 16. Juni 2026, 5 Ob 4/26p, zu einem Begehren auf Reparatur oder Austausch von Fenstern und einer Balkontür. Er beurteilte die Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs nicht allgemein neu, weil diese Frage im konkreten Verfahren bereits bindend entschieden war. Er fasst aber die Rechtsprechung zusammen: Fehlt dem Vermieter die Verfügungs- und Entscheidungsbefugnis über allgemeine Teile, kann ein Auftrag nach § 6 MRG eine Leistung verlangen, die gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht direkt durchsetzbar wäre. In dieser engen Konstellation kann der Mieter seinen Erhaltungsanspruch im streitigen Rechtsweg gegen den Vermieter verfolgen und auf die Wahrnehmung seiner Minderheitsrechte richten. Ob dieser Weg passt, hängt vom Bauteil und der tatsächlichen Zustimmungs- und Beschlusslage ab. Wohnungseigentum allein schließt ein Verfahren nach § 37 MRG nicht aus. Lesen Sie die Entscheidung des OGH 5 Ob 4/26p und § 37 Abs 1 Z 2 MRG.

Wann kann ein Finanzierungswiderspruch den Antrag verhindern?

§ 6 Abs 4 MRG betrifft eine begrenzte Finanzierungskonstellation. Geht es um eine Erhaltungsarbeit, die nicht vorweg aufzutragen ist und erfordert ihre Finanzierung einen erhöhten Hauptmietzins nach den §§ 18 und 19 MRG, muss der Antrag abgewiesen werden, wenn sowohl die Mehrheit der Hauptmieter als auch der Vermieter der Arbeit widersprechen. Für diese Mehrheit zählt die Zahl der im Zeitpunkt des Widerspruchs vermieteten Mietgegenstände.

Der Widerspruch ist kein allgemeines Vetorecht gegen jede Reparatur. Für Arbeiten, die nach § 3 Abs 3 Z 2 lit a bis c vorweg durchzuführen sind, gilt diese Regel ausdrücklich nicht. Auch ein fehlender doppelter Widerspruch bewilligt einen erhöhten Hauptmietzins nicht automatisch; dafür braucht es eine gesonderte Entscheidung über die beantragte Finanzierung.

Wenn die vorhandenen Mittel oder die Abrechnung der Mietzinsreserve eine Rolle spielen, hilft der Beitrag zur Mietzinsreserve im Zinshaus bei der wirtschaftlichen Einordnung. Er ersetzt nicht die Prüfung der Voraussetzungen nach § 6 Abs 4 MRG.

Welche Frist gilt für die Durchführung?

Das Gericht oder die Gemeinde setzt eine angemessene Frist, die ein Jahr nicht übersteigen darf. Das ist eine Höchstgrenze und kein automatischer Zeitraum, den jede Seite verlangen kann. Die Stelle muss die auszuführende Arbeit und den erforderlichen Zeitraum im konkreten Fall festlegen. Arbeiten, die nach § 3 Abs 3 Z 2 lit a bis c vorweg durchzuführen sind, muss sie gesondert vorweg auftragen.

Die Durchführungsfrist darf nicht mit der Vierwochenfrist nach einer Gemeindeentscheidung verwechselt werden. Letztere betrifft die gerichtliche Anrufung nach § 40 MRG und beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. Für diese spätere Verfahrensstufe lesen Sie den Beitrag zu § 40 MRG.

Welche Unterlagen machen den Antrag nachvollziehbar?

§ 6 MRG schreibt keine allgemeine Liste privater Beilagen vor. Eine prüfbare Akte beschreibt die Liegenschaft, den betroffenen Mietgegenstand, das konkrete Bauteil und die gewünschte Arbeit. Datierte Fotos, bisherige Meldungen an den Vermieter und dessen Antworten halten Zustand und Verlauf fest. Technische Befunde, Kostenvoranschläge oder Protokolle können zusätzlich erklären, warum die Arbeit notwendig ist und welchen Umfang sie hat.

Wenn die Dringlichkeit entscheidend ist, dokumentieren Sie die Auswirkungen auf Bewohner und Haus. Geht es um eine Mehrheit, legen Sie nachvollziehbar dar, welche Hauptmieter und Mietgegenstände Sie berücksichtigt haben und wie die Mehrheit berechnet wurde. Bei unklaren technischen Ursachen kann eine fachliche Einschätzung helfen. Sie ist aber nicht für jeden Antrag eine gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzung.

Für Eigentümer und Käufer ist dieselbe Dokumentation wichtig, um offene Arbeiten, Kosten und allfällige behördliche oder gerichtliche Schritte vor einer Entscheidung zu erfassen. Die Akte sollte den aktuellen Zustand und die bisher gesetzten Schritte abbilden, nicht bloß eine allgemeine Liste möglicher Mängel enthalten.

Was folgt, wenn der Auftrag nicht erfüllt wird?

Ein rechtskräftiger Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG ist ein Exekutionstitel. Lässt der Vermieter die festgesetzte Frist fruchtlos verstreichen, kann jeder Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich beim zuständigen Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragen. Der Verwalter soll die aufgetragenen Arbeiten durchführen, das erforderliche Kapital aufnehmen und das Haus bis zur Tilgung ordnungsgemäß verwalten.

Die Bestellung erfolgt nicht automatisch. Es braucht einen weiteren gerichtlichen Antrag und die gesetzlichen Voraussetzungen müssen vorliegen. § 6 Abs 2 MRG regelt einen gerichtlichen Durchsetzungsweg. Ob daneben eine Selbstvornahme, ein Ersatz von Kosten oder eine Mietzinsminderung in Betracht kommt, ist eine eigenständige Frage und folgt nicht allein aus dem Arbeitsauftrag.

Löst der Erhaltungsauftrag auch Geldansprüche aus?

Der Auftrag nach § 6 MRG betrifft die Durchführung einer Arbeit. Er entscheidet nicht automatisch, ob bereits bezahlte Mehrbeträge aus einer vorläufigen Erhöhung nach § 18a MRG zurückzuzahlen sind. Dafür kommt es auf die Grundsatzentscheidung, die konkrete Erhöhung, den Arbeitsfortschritt und die Zahlungen an. Die dafür nötigen Schritte finden Sie im Beitrag zur Rückforderung nach § 18a MRG.

Auch eine Mietzinsminderung oder ein Schadenersatzbegehren braucht eine eigene Tatsachen- und Rechtsprüfung. Bei einem Liftausfall sind Dauer, Nutzbarkeit und die Erhaltungspflicht gesondert einzuordnen; dazu lesen Sie den Beitrag Liftausfall im Altbau. Der Auftrag zur Arbeit ersetzt keine Entscheidung über diese Geldansprüche.