Leerstand im Zinshaus: Übergabe leerer Einheiten, Neuvermietung und Zusicherungen

Leerstehende Einheiten in einem Zinshaus sind Chance und Risiko zugleich. Der Käufer plant mit einer Neuvermietung zu Marktkonditionen, der Verkäufer möchte den Kaufpreis für die freie Einheit realisieren und der laufende Bestand darf durch die Interimsphase zwischen Signing und Closing nicht belastet werden. Zwischen diesen Interessen liegen präzise Übergabepflichten, Nachweisfragen und eine bewusst begrenzte Verfügungsmacht des Verkäufers.

Der Beitrag ordnet die spezifischen Themen für Leerstand ein. Er beschreibt den Nachweis der Leerstellung am Stichtag, die Räumungslogik, Schlüssel und Inventarübergabe, die Neuvermietungsbefugnis in der Interimsphase sowie die Ausgestaltung von Zusicherungen und Garantien. Fragen zum vollständigen Mieterwechsel bei durchgehend belegten Einheiten werden in einem eigenen Beitrag behandelt.

Warum Leerstand eine eigene Prüfebene ist

Wenn eine Einheit im Datenraum als leer geführt wird, ändert das die gesamte Erwartungslage. Der Käufer bewertet nicht mehr den fortlaufenden Mieter, sondern die Möglichkeit einer Neuvermietung zu Marktkonditionen. Der Verkäufer verspricht in diesem Fall nicht nur die Übergabe eines Grundstücks, sondern die tatsächlich freie Einheit inklusive räumlicher und rechtlicher Verfügbarkeit. Diese Aussage ist rechtlich anspruchsvoller als eine einfache Bestandsbeschreibung.

Deshalb gehört Leerstand in eine eigene Prüfebene mit klarer Trennung von Nachweis, Übergabe und Interimsphase. Fragen des Mieterwechsels bei durchgehend belegten Einheiten werden auf der Themenseite Mietzinsliste und Bestandverträge eingeordnet. Hier bleibt der Fokus strikt auf leerstehenden Einheiten.

Nachweis der Leerstellung am Stichtag

Der Nachweis, dass eine Einheit am Stichtag tatsächlich leer und frei zugänglich ist, verlangt mehr als eine Behauptung im Kaufvertrag. Sinnvoll ist eine Nachweisstrecke aus mehreren Belegen: aktuelle Bilder, Grundriss mit vollständigen Räumen, Bestätigung der Räumung durch den Verkäufer oder die Hausverwaltung, Zählerstände, Kündigungs oder Aufhebungsurkunde und ein Übergabeprotokoll mit Datum und Anwesenden.

Für den Käufer entscheidet die Beweisstärke im Streitfall. Für den Verkäufer schützt eine vollständige Nachweisstrecke vor späteren Behauptungen, die Einheit sei am Übergabetag anders gewesen als beschrieben. Dokumentationsstandards nach der Themenseite Übergabe und Stichtag liefern die passende Struktur.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zu bloß behauptetem oder faktischem Leerstand. Allein die physische Abwesenheit des Mieters bedeutet nicht automatisch, dass die Einheit rechtlich frei ist. Entscheidend sind das Fortbestehen von Vertrags- oder Nutzungsrechten, nicht zurückgegebene Schlüssel und eine noch ausständige Rückstellung. Die Zusage einer freien Übergabe sollte ausdrücklich mit einem Ereignis, einem Termin und einer Verantwortlichkeit verknüpft werden.

Räumung, Vertragsbeendigung und offene Ansprüche

Bei Einheiten, die erst geräumt werden müssen, sind der rechtliche Beendigungsgrund und die tatsächliche Räumung getrennt zu betrachten. Ohne wirksame Vertragsbeendigung besteht der Bestandvertrag weiter, auch wenn der Mieter das Objekt de facto verlassen hat. Eine belastbare Endsituation entsteht durch einen Aufhebungsvertrag, einen Räumungsvergleich, eine wirksame Kündigung mit tatsächlich vollzogener Räumung, den Ablauf einer wirksam vereinbarten Befristung oder eine nachweislich vollzogene Rückstellung des Bestandobjekts an den Vermieter. Diese Aufzählung ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Bei einer noch anstehenden Räumung sollte der Kaufvertrag den Bestandsstatus, den erwarteten Endtermin, die Rechtsträgerschaft der Räumungspflicht und die Rechtsfolgen im Verzögerungsfall regeln. Denkbar sind Nachfristen, Preiseinbehalte und eine Verpflichtung des Verkäufers, das Räumungsverfahren aktiv weiterzuführen. Nachbarthemen zur gerichtlichen Bestandsbeendigung sind auf der Themenseite Mietzinsliste und Bestandverträge zu finden.

Offen bleibende Ansprüche wie Rückstände, Kaution, Investitionsablösen oder Restforderungen sollen strukturiert zugeordnet werden. Ein sauberes Übergangsmodell trennt die dem Verkäufer verbleibenden Ansprüche und Pflichten von jenen, die dem Käufer nach Closing zufallen. Ohne diese Trennung entstehen später Streitfragen zwischen alten und neuen Vermietern.

Schlüssel, Inventar und Zustand der Einheit

Bei Übergabe leerer Einheiten müssen Schlüssel, Zylinder, Zutrittscodes und allfällige Alarmcodes vollständig übergeben werden. Ein Schlüsselblatt mit Nummerierung und Empfänger schließt spätere Zweifel aus. Ist ein Zylindertausch geplant oder erforderlich, gehört der Zeitpunkt in das Übergabeprotokoll. Für gewerbliche Einheiten sind zusätzlich EDV Zugänge, Alarmpakete und Wartungsverträge relevant.

Das Inventar sollte im Übergabeprotokoll eindeutig zugeordnet sein. Verbleibende Einbauten, entfernte Möbel, hinterlassene Werbeanlagen und deren Zustand bilden häufig Reibungspunkte. Für die Bewertung entscheidet, ob ein zusätzlicher Rückbau oder eine Wiederherstellung erwartet wird und ob der Verkäufer diese Leistung übernimmt.

Der Zustand der Einheit sollte mit Fotos, Grundriss und Mängelbeschreibung dokumentiert werden. Für den Käufer ist wichtig, dass er die Einheit in dem Zustand erhält, den der Vertrag beschreibt. Für den Verkäufer schützt eine explizite Beschreibung vor späteren Vorwürfen. Die Beweisführung im Streitfall gestaltet sich ohne Übergabeprotokoll deutlich schwieriger.

Interimsphase und Neuvermietungsbefugnis zwischen Signing und Closing

Zwischen Signing und Closing bleibt regelmäßig eine Zeitspanne, in der der Verkäufer das Objekt noch verwaltet. Für leerstehende Einheiten muss der Kaufvertrag regeln, ob der Verkäufer neue Bestandverträge abschließen darf. Ohne Regelung bindet eine spätere Neuvermietung nach Kauf bricht nicht Miete auch den Käufer, obwohl er den Mieter nicht ausgewählt hat.

Sinnvolle Gestaltungen reichen von einer vollständigen Interimssperre über eine Zustimmungserfordernis mit klaren Kriterien bis zu einer Freigabegrenze für Standardverträge. Kriterien können Mindestmiete, Kaution, Bonität, Vertragslaufzeit, Verwendung des Objekts, Betriebspflicht und Ausschluss riskanter Klauseln sein. Die Zustimmung sollte innerhalb einer definierten Frist zu erteilen sein, damit der Verkäufer keinen Verlust der Vermietungschance geltend machen kann.

Rechtsfolgen bei Verletzung sind zu spezifizieren. Denkbar sind Rücktrittsrechte, Preisminderung, Schadenersatz oder eine Verpflichtung des Verkäufers, den ohne Zustimmung geschlossenen Vertrag auf eigene Kosten wieder zu beenden. Nur mit klar formulierten Rechtsfolgen wird die Interimsregelung wirksam.

Zusicherungen und Garantien für den Leerstand

Für leerstehende Einheiten sollten Zusicherungen und Garantien differenziert formuliert werden. Sinnvolle Ebenen sind erstens die Leerstellung zum Stichtag, zweitens das Fehlen ungekündigter Verträge oder Nutzungsrechte Dritter, drittens die vollständige Übergabe von Schlüsseln, Zutrittsberechtigungen und Nutzungsspuren und viertens das Freisein von öffentlich rechtlichen Auflagen, die die Vermietung behindern könnten.

Der Verkäufer sollte pauschale Zusagen vermeiden, wenn die tatsächliche Räumung noch nicht abgeschlossen ist. Präziser ist eine Zusage zum Zeitpunkt des Closings mit einer Übergangsklausel für den Fall einer Verzögerung. Der Käufer kann sich durch Kaufpreiseinbehalt, Rücktrittsrecht bei anhaltendem Verzug oder Schadenersatz absichern.

Gewährleistungsrechtlich handelt es sich bei Leerstellung um eine bedungene Eigenschaft im Sinne der §§ 922 ff ABGB. Weicht die Realität ab, kommen Verbesserung, Preisminderung und im Extremfall Vertragsauflösung in Betracht. Die Vertragsgestaltung kann diese Rechte präzisieren, aber im Verbraucherfall nicht willkürlich beschränken. Für die Priorisierung des Prüfungsaufwands hilft der Zinshaus Risiko Check.

Sanierung, Instandsetzung und Neuvermietung nach Closing

Bei geplanter Neuvermietung nach Closing spielen Instandsetzung und Sanierung eine wesentliche Rolle. Der Käufer muss wissen, ob die Einheit vor Neuvermietung Umbauten, energetische Ertüchtigungen oder klassische Wohnungsrenovierungen benötigt. Der Datenraum sollte offenlegen, welche Erhaltungsarbeiten noch ausstehen, welche Bewilligungen laufen und welche Auflagen bestehen.

Vertragsklauseln sollten die Verantwortung für den Zustand am Übergabetag und für Erhaltungsverpflichtungen bis dahin regeln. Nach dem Closing übernimmt der Käufer die Vermieterrolle für zukünftige Bestandverträge. Fragen zur Behandlung offener Erhaltungspflichten sind auf der Themenseite Altbau, Sanierung und Erhaltung zusammengefasst.