Mietzinsanhebung nach § 46a MRG bei Geschäftsräumen: Stufenplan und Nachweise

§ 46a MRG enthält eine besondere Übergangsregel für bestimmte ältere Hauptmietverträge über Geschäftsräume. Der Vermieter kann den Hauptmietzins in den gesetzlich beschriebenen Fällen schrittweise anheben. Entscheidend sind der Stichtag des alten Vertrags, die konkrete Vorgeschichte und der Anlass für das Anhebungsbegehren.

Dieser Beitrag erklärt, wann der Stufenplan in Betracht kommt, welche Varianten § 46a MRG unterscheidet und wie sich die Erhöhung über bis zu 15 Jahre verteilt. Im Mittelpunkt stehen die Unterlagen, die Vermieter, Rechtsnachfolger und Käufer eines Zinshauses für eine belastbare Prüfung brauchen.

Für welche alten Geschäftsräume gilt § 46a MRG?

Der Ausgangspunkt ist ein am 1. März 1994 bestehender Hauptmietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit. § 46a MRG knüpft damit an einen historischen Vertragsbestand an. Ein heute bestehender Geschäftsraumvertrag fällt allein wegen seiner gewerblichen Nutzung noch nicht unter den Stufenplan.

Für die Prüfung braucht es deshalb eine geschlossene Vertragskette. Dazu gehören der ursprüngliche Hauptmietvertrag, Nachträge, Vereinbarungen über den Hauptmietzins und Unterlagen zu späteren Änderungen. Bei einem Zinshaus mit mehreren Lokalen ist jede Einheit gesondert zuzuordnen. Bauabschnitte und spätere Erweiterungen dürfen nicht aus einer pauschalen Aussage über das gesamte Haus abgeleitet werden.

§ 46a Abs 1 MRG verweist für bestimmte Änderungen auf § 12a Abs 3 MRG und nimmt Änderungen aus, die vor dem 1. Oktober 1993 eingetreten sind. Diese zeitliche Anknüpfung zeigt, warum Vertragsdatum, Änderungsdatum und wirtschaftlicher Hintergrund gemeinsam erhoben werden müssen.

Wie funktioniert der Stufenplan nach dem Tod des Mieters?

§ 46a Abs 2 MRG betrifft einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit. Liegt der bisherige Hauptmietzins unter dem angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG, kann der Vermieter von den Rechtsnachfolgern nach dem Tod des Hauptmieters eine schrittweise Anhebung verlangen. Der Beginn liegt beim auf den Todesfall folgenden 1. Jänner.

Die Differenz zum angemessenen Hauptmietzins wird dabei grundsätzlich auf 15 Jahre verteilt. Für jedes Kalenderjahr nach dem Todestag kann jeweils ein Fünfzehntel des noch fehlenden Betrags hinzukommen. § 46a Abs 2 MRG ordnet außerdem eine Valorisierung dieses Betrags nach § 16 Abs 6 MRG an. Die konkrete Berechnung braucht daher einen klaren Ausgangsbetrag und eine nachvollziehbare zeitliche Zuordnung.

Führt der Rechtsnachfolger das Unternehmen ohne Änderung der Art der Geschäftstätigkeit fort, ist diese Betriebsart bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses zu berücksichtigen. Die Prüfung muss daher auch festhalten, welches Unternehmen im Geschäftsraum betrieben wurde und wie der Rechtsnachfolger die Tätigkeit fortführt.

Welche weiteren Fälle erfasst § 46a MRG?

§ 46a Abs 3 MRG behandelt Pachtverträge und unterscheidet zwischen dem Zeitpunkt der Verpachtung und dem späteren Fortbestand des Pachtverhältnisses. Für nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossene Pachtverträge gilt § 12a Abs 5 MRG. Bestand die Verpachtung des Unternehmens bereits vorher und ist das Pachtverhältnis danach aufrecht, kann eine schrittweise Anhebung unter den gesetzlichen Voraussetzungen ab dem auf das Anhebungsbegehren folgenden 1. Jänner verlangt werden. Das Recht besteht nur für die Dauer der Pacht.

Abs 4 betrifft bestimmte Geschäftsräumlichkeiten, die eine juristische Person oder Personengesellschaft des Handelsrechts schon vor dem 1. Jänner 1968 als Hauptmieter gemietet hatte. Zusätzlich verlangt die Norm mehrere Voraussetzungen, etwa eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten und das Fehlen bestimmter früherer Mietzinsvereinbarungen.

Abs 5 erfasst einen historischen Sonderfall der Unternehmensveräußerung vor dem 1. Jänner 1982, wenn die Hauptmietrechte nicht übergingen, die Rechte und Pflichten im Innenverhältnis aber dem Erwerber übertragen wurden. Hier setzt die Anhebung unter anderem voraus, dass der Vermieter den Erwerber als neuen Hauptmieter anerkennt und ein schriftliches Anhebungsbegehren vorliegt.

Welche Unterlagen braucht die Berechnung?

Die Berechnung beginnt mit dem bisher verlangten Hauptmietzins und dem angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG. Beide Größen dürfen nicht aus einer aktuellen Mietzinsliste übernommen werden, wenn die historische Vertragslage einen anderen Ausgangspunkt verlangt. Entscheidend sind die Vereinbarung, die tatsächlichen Zahlungen und die für die Geschäftsräumlichkeit maßgeblichen Umstände.

In die Einheitenakte gehören daher der Altvertrag, sämtliche Nachträge, Mietzinsvorschreibungen und Zahlungsübersichten. Je nach Fall kommen Unterlagen zum Todesfall und zur Rechtsnachfolge, zum betriebenen Unternehmen, zur Verpachtung oder zur Unternehmensübertragung hinzu. Diese Unterlagen beweisen noch nicht automatisch jeden rechtlichen Schritt. Sie machen aber sichtbar, welche Tatsachen für die Prüfung fehlen.

Das Berechnungsblatt sollte den Ausgangsmietzins, den angemessenen Betrag, die Differenz, den jährlichen Erhöhungsschritt, den jeweiligen Beginn und die Valorisierung getrennt ausweisen. Eine einzige Endsumme reicht für die Kontrolle des Stufenplans nicht aus. Die Plausibilitätsprüfung von Mietzinslisten kann die Ordnung der Bestandsdaten unterstützen; die rechtliche Anwendung des § 46a MRG bleibt eine Einzelfallprüfung.

Wie sollte das Anhebungsbegehren vorbereitet werden?

Das Anhebungsbegehren muss zur festgestellten Fallgruppe passen. Vor dem Versand sind Vertragsstichtag, bisheriger Hauptmietzins, angemessener Hauptmietzins, Rechtsnachfolge oder Pacht sowie der gewünschte Beginn der Anhebung abzugleichen. Bei den Abs 2 bis 5 ist außerdem zu prüfen, welche Erklärung den gesetzlichen Beginn auslöst.

Für die Nachvollziehbarkeit sollten die einzelnen Schritte in einer Beilage berechnet und die zugrunde gelegten Vertragsunterlagen bezeichnet werden. Der Zugang des Schreibens gehört ebenso in die Akte wie spätere Einwendungen, Zahlungen und Änderungen des Geschäftsbetriebs. Bei einer Verjährungs- oder Fristenprüfung ist § 46a Abs 6 MRG mitzulesen: Für die dort geregelten Fälle verweist die Bestimmung unter anderem auf § 12a Abs 7 MRG und auf die Fristen des § 16 Abs 8 MRG.

Die Themenseite Mietzinsliste und Bestandverträge zeigt, wie Mietzinsdaten und Vertragsunterlagen zusammengeführt werden. Für den neuen Eigentümer eines Zinshauses ist die vollständige Akte besonders wichtig, weil ein Eigentümerwechsel die historische Entstehung des Anspruchs nicht ersetzt.

Was ist von § 46a MRG zu unterscheiden?

Der Stufenplan nach § 46a MRG ist eine Übergangsregel für ältere Geschäftsraummietverträge. Eine Anhebung nach § 12a MRG wegen der Veräußerung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens folgt einer eigenen gesetzlichen Prüfung. Beide Normen dürfen in der Vertragsakte nicht zu einem einzigen allgemeinen Erhöhungsrecht vermischt werden.

Auch eine Umsatzmiete beantwortet eine andere Frage. Sie beruht auf einer vertraglichen Umsatzdefinition, etwa mit Mindestmiete, Meldepflichten und Prüfrechten. § 46a MRG ersetzt keine solche Vereinbarung und führt auch nicht automatisch zu einer umsatzabhängigen Berechnung.

Schließlich ist das Verfahren nach § 18 MRG von der schrittweisen Anhebung eines einzelnen Altvertrags zu trennen. Die Abgrenzung sollte in der Mietzinsliste und im Kaufvertrag ausdrücklich sichtbar sein. Der bereits veröffentlichte Beitrag Geschäftsflächen im Zinshaus behandelt die allgemeine Prüfung von Geschäftsraumverträgen, während dieser Beitrag den historischen Stufenmechanismus fokussiert.

Was müssen Käufer und Verkäufer eines Zinshauses klären?

Verkäufer sollten für jedes betroffene Lokal offenlegen, auf welcher Fallgruppe des § 46a MRG die erwartete Anhebung beruht. Dazu gehören der historische Vertrag, der bisherige Hauptmietzins, die Berechnung der Differenz, allfällige Anhebungsbegehren und der aktuelle Stand von Einwendungen oder Zahlungen.

Käufer müssen prüfen, ob die erwarteten Einnahmen bereits rechtlich durchsetzbar sind oder nur auf einer vorläufigen Modellrechnung beruhen. Ein nicht belegter Todesfall, ein unklarer Übergang der Rechtsnachfolge, eine abweichende Betriebsart oder ein fehlender Zustellnachweis kann die Bewertung beeinflussen.

Für die Übergabe empfiehlt sich eine eigene Akte pro Geschäftseinheit. Sie sollte die Vertragskette, die Berechnung, den Schriftverkehr und offene Prüfpunkte enthalten. So lassen sich Mietzinsliste, Kaufvertragsgarantien und die spätere Verwaltung auf dieselbe Tatsachengrundlage stellen.

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