Mietzinsanhebung nach Sanierung im Zinshaus: Aufwand, Förderung und Umlage

Nach einer Sanierung darf der Mietzins im Zinshaus nicht einfach um den Rechnungsbetrag steigen. Entscheidend ist zuerst, ob die Maßnahme als Erhaltung oder geförderte Sanierung einzuordnen ist, welche Fördermittel die Kosten mindern und ob eine schriftliche Vereinbarung oder das Verfahren nach §§ 18 ff MRG einschlägig ist.

Für die betroffenen Mietverhältnisse braucht es deshalb eine getrennte Rechnung. Sie muss den anerkannten Aufwand, Zuschüsse, Finanzierung, Erhöhungszeitraum und den zulässigen Betrag je Mietgegenstand sichtbar machen. Eine allgemeine Umlage über alle Wohnungen ersetzt diese Prüfung nicht.

Sanierungsaufwand zuerst rechtlich einordnen

§ 3 MRG beschreibt Erhaltungsarbeiten unter anderem an allgemeinen Teilen, an Mietgegenständen in den gesetzlich erfassten Fällen und an gemeinschaftlichen Anlagen. Auch technisch geeignete Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs können im dort genannten Rahmen erfasst sein. Die konkrete Zuordnung muss für jede Kostenposition nachvollziehbar bleiben.

Eine Verbesserung oder freiwillige Modernisierung trägt eine Mietzinsanhebung nach § 18 MRG nicht schon wegen ihrer Nützlichkeit. Bei gemischten Maßnahmen ist der Erhaltungsanteil vom Verbesserungsanteil zu trennen. Das verhindert, dass ein Gesamtauftrag ohne weitere Prüfung auf die Mietverhältnisse umgelegt wird. Für die Abgrenzung bei einer geplanten Projektfreimachung bietet der Beitrag zur Abbruchkündigung beim Zinshaus einen benachbarten Projektkontext.

Förderungen verändern die Kostenbasis

Nach § 3 Abs. 3 MRG sind Kosten von Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre einschließlich Zuschüssen zu decken, die aus Anlass der Arbeit gewährt werden. § 18 Abs. 1 Z 1 MRG nimmt einen solchen Zuschuss ebenfalls in die Berechnung auf. Der geförderte Betrag darf daher nicht nochmals als ungedeckter Aufwand in die Erhöhung eingehen.

Im Datenraum sollten Förderzusage, Auszahlung, Eigenmittel, Kredit, Zweckbindung und allfällige Rückzahlung getrennt ausgewiesen werden. Eine bloße Förderzusage ist keine sichere Gutschrift, wenn Bedingungen noch offen sind. Bei einem konkreten Sanierungsrisiko kann die Prüfung von Sanierungskosten und Vertragsrisiken beim Zinshauskauf zeigen, warum Kostenannahmen und Verantwortlichkeiten vor der Mietzinsrechnung feststehen müssen.

Zeitlich begrenzte Vereinbarung nach § 16 Abs. 10 MRG

§ 16 Abs. 10 MRG erlaubt eine zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung, nützlicher Verbesserungen und geförderter Sanierungsmaßnahmen. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Ausmaß und Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich festzulegen; sie ist frühestens ein halbes Jahr nach Abschluss des Mietvertrags zulässig.

Bei einem befristeten Mietvertrag muss der Erhöhungszeitraum vor Ablauf des Mietverhältnisses enden. Die Vereinbarung kann auch für spätere Mieter wirksam bleiben, wenn ihnen Ausmaß und Zeitraum bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben werden. Das ist eine Vereinbarung mit dem Mietvertragspartner. Sie ersetzt keine Entscheidung nach §§ 18 und 19 MRG für eine allgemeine Erhöhung.

Erhöhung nach §§ 18 bis 19 MRG bei ungedecktem Aufwand

§ 18 MRG setzt eine unmittelbar heranstehende größere Erhaltungsarbeit voraus. Die Kosten müssen durch die Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre nicht gedeckt sein und die erwarteten Hauptmietzinseinnahmen im Verteilungszeitraum übersteigen. Der Deckungsfehlbetrag wird aus der Kosten- und Reserveberechnung abgeleitet.

Die Erhöhung ist auf den festgesetzten Verteilungszeitraum bezogen, der zehn Jahre nicht übersteigen darf. § 18a MRG ermöglicht vor der Durchführung eine Grundsatzentscheidung und bei entsprechender Verpflichtung des Vermieters eine vorläufige Erhöhung. Werden die Arbeiten nicht durchgeführt, sind die aus der vorläufigen Erhöhung entstandenen Mehrbeträge samt angemessener Verzinsung zurückzuerstatten.

Die Einhebung setzt nach § 19 MRG eine Entscheidung des Gerichts oder der zuständigen Gemeinde voraus. Ein Kostenvoranschlag, die zehn vorausgegangenen Hauptmietzinsabrechnungen, die Aufstellung der Mietgegenstände, die Berechnung des Deckungsfehlbetrags und ein Finanzierungsplan gehören zum Antrag. Eine interne Kalkulation schafft diese Berechtigung noch nicht.

Den erhöhten Betrag je Mietverhältnis berechnen

Die Umlage erfolgt bei einer Erhöhung nach § 18 MRG nicht als pauschaler Prozentsatz für das ganze Haus. § 18 Abs. 1 Z 6 stellt auf die anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse der vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände ab. Nach § 18 Abs. 2 wird bei einem niedrigeren tatsächlichen Hauptmietzins bis zur ausgewiesenen Höhe angehoben. Maßgeblich ist dabei das Deckungserfordernis.

Dafür braucht die Hausverwaltung je Einheit Topnummer, Nutzfläche, Ausstattungskategorie, aktuellen Hauptmietzins und den anrechenbaren Betrag. Die Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG hält außerdem Einnahmen und gesetzlich berücksichtigte Ausgaben des Kalenderjahres fest. Betriebskosten, freiwillige Verbesserungen und nicht belegte Ausgaben dürfen nicht ungeprüft in dieselbe Rechnung eingestellt werden.

Unterlagen, Mieterkontakt und Kaufvertrag abstimmen

Für die Prüfung gehören die Sanierungsbeschreibung, Rechnungen und Zahlungsbelege, Förderunterlagen, Finanzierungsplan, Mietzinsabrechnungen, Einheitenliste und die Korrespondenz mit den Mietern zusammen. Bei einer Vereinbarung nach § 16 Abs. 10 ist zusätzlich die unterschriebene Einzelvereinbarung mit Beginn, Betrag und Ende erforderlich. Bei §§ 18 ff MRG kommen Antrag, Entscheidung, Verfahrensstand und offene Aufträge hinzu.

Beim Kauf eines Zinshauses muss der Vertrag den Stand der Erhöhung ausdrücklich benennen. Zu klären sind eingehobene Beträge, offene Bauleistungen, Förderbedingungen, mögliche Rückzahlungen, laufende Verfahren und die Zuordnung von Kosten und Pflichten ab dem Stichtag. Eine Erhöhung, die im Modell wie dauerhafte Bestandsmiete behandelt wird, kann den Kaufpreis verzerren.

Vor der Einhebung jede Erhöhung auf Dauer und Betrag prüfen

Vor der ersten Vorschreibung muss feststehen, welcher rechtliche Weg gewählt wurde, wann die Erhöhung beginnen darf, wie lange sie gilt und welcher Betrag je Mietverhältnis zulässig ist. Bei einer Vereinbarung nach § 16 Abs. 10 sind Schriftform und ausdrücklicher Zeitraum entscheidend. Bei §§ 18 ff MRG sind Entscheidung, Verteilungszeitraum und zugrunde liegende Kostenberechnung maßgeblich.

Ändern sich die veranschlagten Kosten oder zeigen sich Einwendungen gegen die Abrechnung, kann nach § 19 Abs. 3 MRG eine Neuberechnung für die restliche Dauer des Verteilungszeitraums erforderlich werden. Eine laufende Sanierungsakte sollte deshalb jede Rechnung, Förderung, Zahlung, Änderung und Mietzinsvorschreibung mit dem aktuellen Berechnungsstand verknüpfen. Neue Beiträge und rechtliche Hinweise der Kanzlei erhalten Sie mit BRANDaktuellen Rechtsnews.