Mietzinsfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse im Zinshaus: Ertragsmodell, Nachweise und Kaufpreis

Mietzinsfreie Zeiten und Ausbauzuschüsse können den Ertrag eines Zinshauses deutlich verändern. In der Mietzinsliste steht aber oft nur der ab einem bestimmten Zeitpunkt verrechnete Betrag. Für Käufer ist deshalb entscheidend, was in den ersten Monaten tatsächlich bezahlt wurde, welche Investition der Mieter übernommen hat und ob die Vereinbarung schriftlich nachweisbar ist.

Eine belastbare Kaufpreisprüfung stellt den vertraglichen Soll-Ertrag dem tatsächlichen Zahlungsfluss gegenüber. Sie trennt mietfreie Monate, Beiträge zu einem Mieterausbau, gestaffelte Mietzinse und sonstige Anreize von Mietzinsvorauszahlungen, Kautionen und einer späteren Mietzinsreserve. Erst diese Trennung zeigt, welcher Ertrag dauerhaft trägt und welcher Aufwand nach dem Closing noch wirkt.

Mietfreie Zeiten gehören in die Vertrags- und Zahlungsprüfung

Eine mietfreie Zeit kann unterschiedliche Gründe haben. Die Parteien können einen späteren Mietbeginn vereinbaren, einen zeitlich begrenzten Erlass gewähren oder den Mieter für eine bestimmte Anfangsphase von der Hauptmiete befreien. Diese Varianten wirken wirtschaftlich ähnlich, sind aber nicht austauschbar. Der Vertrag muss erkennen lassen, welche Leistung geschuldet ist und wann sie beginnt.

§ 1094 ABGB stellt für den Bestandvertrag auf die Einigung über die wesentlichen Bestandteile, insbesondere Sache und Preis, ab. Daraus folgt nicht, dass eine Mietzinsliste den Vertragsinhalt ersetzen kann. Für die Kaufprüfung sind Mietvertrag, Nachträge, Sideletters, E-Mail-Bestätigungen und die tatsächlichen Zahlungseingänge gemeinsam zu lesen. Fehlt der Nachweis für eine Abweichung, darf der ausgewiesene Regelmietzins nicht ungeprüft als laufender Ertrag angesetzt werden.

Im Beitrag Zinshaus kaufen: Mietzinsliste und Datenraum prüfen ist die allgemeine Belegkette beschrieben. Bei mietfreien Zeiten braucht diese Belegkette zusätzlich einen Monatsverlauf: vereinbarter Betrag, Erlass, Zahlung, offene Forderung und Übergang auf den Käufer.

Ausbauzuschuss, Mieterinvestition und Mietzins trennen

Ein Ausbaukostenzuschuss kann vom Vermieter an den Mieter gezahlt werden, als Gutschrift auf den Mietzins wirken oder mit einer vom Mieter übernommenen Ausbauleistung zusammenhängen. Für die Ertragsrechnung zählt nicht nur der Nominalbetrag. Zu prüfen sind Zweck, Auszahlung, Rechnungen, Eigentum an Einbauten, Rückgabepflicht, Wartung und die Frage, ob der Mieter dafür einen niedrigeren Anfangsmietzins erhält.

Der OGH hat in 7 Ob 14/22t bei einer Ausbauoption den vereinbarten Mietzins für unausgebaute Dachbodenflächen mit dem Wert dieser unausgebauten Flächen verglichen. Die Entscheidung zeigt für die Transaktionsprüfung, warum der Zustand des Mietgegenstands und die vom Mieter übernommene Ausbauleistung getrennt erfasst werden müssen. Ein niedriger Mietzins ist nicht ohne Weiteres mit dem Wert eines fertig ausgebauten Objekts vergleichbar.

Der Zuschuss gehört außerdem in die Übergabeakte. Der Käufer muss wissen, ob eine Investition bereits abgegolten ist, ob noch Auszahlungen folgen und ob der Mieter bei Vertragsende einen Anspruch auf Ersatz oder eine Entfernungspflicht hat. Die Stichtagsabrechnung beim Zinshauskauf ordnet die Geldflüsse rund um den wirtschaftlichen Übergang ein.

§ 16 MRG und die rechtlich tragfähige Ertragsannahme

Ob ein vereinbarter Mietzins zulässig ist, hängt vom Anwendungsbereich des MRG und vom konkreten Mietgegenstand ab. § 16 MRG enthält im jeweiligen Anwendungsbereich Regeln zur zulässigen Höhe des Hauptmietzinses. Ausstattung, Größe, Lage, Befristung, Vertragsdatum und mögliche Sonderbestimmungen müssen daher je Einheit geprüft werden. Ein Zeitraum ohne Zahlung macht einen späteren Mietzins nicht automatisch unzulässig oder zulässig.

§ 16 Abs 10 MRG betrifft zeitlich begrenzte Erhöhungen zur Deckung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen sowie geförderten Sanierungen. Dafür nennt die Norm Schriftform, einen Mindestabstand zum Mietvertragsabschluss sowie die ausdrückliche Vereinbarung von Ausmaß und Zeitraum. Diese Regel ist von einem freiwilligen Anreiz bei einer Neuvermietung zu unterscheiden. Im Datenraum sollte deshalb klar bezeichnet sein, ob ein Betrag als Hauptmietzins, Zuschuss, Gutschrift oder Kostenbeitrag behandelt wird.

Für das Ertragsmodell sind mindestens drei Werte sinnvoll: der vertraglich ausgewiesene Regelmietzins, der tatsächlich eingegangene Betrag und der nach rechtlicher Prüfung vertretbare Mietzins. Die Differenz wird mit Ursache, Zeitraum und Beleg festgehalten. Eine einzige Jahressumme verdeckt, ob der Minderertrag aus einem zeitlich auslaufenden Anreiz oder aus einem dauerhaften Problem stammt.

Die Ertragsmatrix macht den Kaufpreiseffekt sichtbar

Die Ertragsmatrix beginnt mit jeder betroffenen Einheit. Für jeden Monat werden Sollmietzins, mietfreie Zeit, Staffel, Zuschuss, tatsächlich gezahlter Mietzins, Betriebskostenvorschreibung und allfällige Leerstandstage eingetragen. Eine eigene Spalte zeigt, ob der Betrag aus dem Mietvertrag, einem Nachtrag, einer Abrechnung oder einer Kontobewegung stammt.

Danach wird ein Normalisierungsszenario gerechnet. Es zeigt, wann der Regelmietzins erstmals vollständig zufließt, welche Einbauten dann fertig sind und ob der Mieter weitere Leistungen übernehmen muss. Ein zweites Szenario hält fest, was geschieht, wenn die Vermietung später beginnt, der Ausbau nicht fertig wird oder ein zugesagter Zuschuss noch ausbezahlt werden muss. Die Annahmen werden nicht als sichere Zukunft behandelt, sondern mit Eintrittsvoraussetzungen versehen.

Der Kaufpreiseffekt ergibt sich aus dem dauerhaft tragfähigen Ertrag und nicht aus dem höchsten Betrag in der Mietzinsliste. Bei einer kapitalisierten Bewertung können die Anfangsmonate, die Kosten des Ausbaus, die Leerstandszeit und die Wahrscheinlichkeit eines stabilen Regelmietzinses die Preisvorstellung verändern. Die rechtliche Prüfung ersetzt keine Bewertung, sie verhindert aber, dass ein ungesicherter Ertrag als gegeben eingesetzt wird.

Datenraum, Garantien und Kaufvertrag müssen übereinstimmen

Im Datenraum sollten pro Incentive der Mietvertrag, alle Nachträge, die Vereinbarung zum Ausbau, Zahlungsbelege, Rechnungen, Übergabeprotokolle und die aktuelle Mietzinsliste abrufbar sein. Bei einem Geschäftslokal kommen Pläne, behördliche Unterlagen, Betriebspflicht und die Frage hinzu, welche Einbauten mit dem Bestandobjekt verbunden sind. Eine allgemeine Bezeichnung wie Sonderkondition reicht für die spätere Prüfung nicht.

Der Kaufvertrag sollte die wirtschaftliche Behandlung ausdrücklich regeln. Dazu gehören die Kenntnis des Käufers, die Richtigkeit der Anlagen, die Verpflichtung zur Nachlieferung, die Zuordnung künftiger Auszahlungen und eine Regel für den Fall, dass die Vereinbarung anders lautet als die Mietzinsliste. Je nach Risiko kommen Garantie, Freistellung, Kaufpreiseinbehalt oder eine aufschiebende Bedingung in Betracht.

Der Beitrag zum Offenlegungsschreiben beim Zinshausverkauf zeigt, wie bekannte Abweichungen mit Beleg und Vertragsklausel verbunden werden. Für einen zeitlich begrenzten Ertragsanreiz braucht es zusätzlich die klare Aussage, wann der Normalbetrieb beginnt und wer bis dahin welches Risiko trägt.

Stichtag, Closing und Nachlauf für Anreize regeln

Der wirtschaftliche Stichtag kann vor oder nach der praktischen Übergabe liegen. Deshalb muss der Vertrag festlegen, wer Mietzinsgutschriften, Zuschussraten, Restarbeiten und spätere Nachträge wirtschaftlich trägt. Wird ein Ausbau erst nach Closing fertiggestellt, braucht es eine Zuordnung der Kosten, einen Zugang zur Einheit und eine Abnahme- oder Nachweispflicht.

Auch der Mieter sollte über einen Eigentümerwechsel hinaus eine klare Ansprechstelle haben. Der Käufer muss die zugesagten Konditionen kennen, darf aber nicht stillschweigend eine andere Vereinbarung übernehmen, als sie im Vertrag und im Kaufvertrag dokumentiert ist. Nachträge nach dem Stichtag werden mit Datum, Inhalt und Zustimmung in die Akte aufgenommen.

Bei offenen Punkten kann ein begrenzter Einbehalt sinnvoll sein. Der Betrag muss an einen konkreten Nachweis oder eine bestimmte Leistung gebunden sein und darf nicht als allgemeiner Sicherheitstopf dienen. Der Kaufpreiseinbehalt beim Zinshausverkauf erläutert die Anforderungen an Zweck, Freigabe und Nachlauf.

Häufige Fehler bei mietfreien Zeiten und Zuschüssen

Ein häufiger Fehler ist die Verwendung des aktuellen Regelmietzinses für alle Monate des Jahres. Dadurch verschwinden Anlaufphase und tatsächlicher Minderertrag. Ebenso problematisch ist ein Ausbauzuschuss, der zwar in einer E-Mail erwähnt, aber weder ausbezahlt noch einer konkreten Rechnung oder Leistung zugeordnet wird.

Weitere Fehler entstehen, wenn eine Staffel als dauerhafte Mietzinssteigerung behandelt wird, wenn der Beginn des Mietverhältnisses nicht mit der Übergabe übereinstimmt oder wenn die Verwaltung nur den Jahreswert weitergibt. Auch die Annahme, ein späterer Eigentümer könne jede offene Vereinbarung ohne Nachweis ignorieren, ist riskant. Bestandverträge, Nachträge und wirtschaftliche Zusagen werden nicht durch eine neue Mietzinsliste ersetzt.

Praktischer Ablauf für Käufer und Verkäufer

Der Verkäufer erstellt zuerst eine Liste aller Einheiten mit mietfreien Zeiten, Staffeln, Zuschüssen und sonstigen Anreizen. Danach werden Verträge und Zahlungsdaten ergänzt. Die Hausverwaltung bestätigt nicht nur die aktuelle Vorschreibung, sondern auch den historischen Verlauf und offene Zusagen. Technische Unterlagen zeigen, ob ein Zuschuss mit einem konkreten Ausbauzustand verbunden ist.

Der Käufer prüft anschließend jede Abweichung nach demselben Raster: Was wurde versprochen, wann wurde es bezahlt, welche Gegenleistung steht gegenüber, wie wirkt es auf den Ertrag und welche Verpflichtung läuft nach dem Stichtag weiter? Aus diesem Raster entsteht die Ertragsmatrix. Nur Punkte mit einer ausreichenden Belegkette fließen als belastbare Annahme in die Kaufpreisverhandlung ein.

Für die Besprechung sind Mietverträge, Nachträge, Mietzinslisten mehrerer Monate, Konten, Zuschussvereinbarungen, Rechnungen, Pläne und der Kaufvertragsentwurf zusammenzuführen. So kann die rechtliche Vertragsprüfung mit der wirtschaftlichen Modellierung verbunden werden.