Zwei Hauptmieter, einer zieht aus: Vertragsänderung, Haftung und Kündigung

Ziehen zwei Hauptmieter gemeinsam in eine Wohnung ein und möchte später nur eine Person bleiben, beendet der Auszug des anderen den Mietvertrag in der Regel nicht. Der verbleibende Mieter wird dadurch nicht automatisch alleiniger Vertragspartner. Entscheidend sind der Mietvertrag, seine Nachträge und eine ausdrückliche Vereinbarung mit der Vermieterseite.

Bis zu einer wirksamen Vertragsänderung müssen Mietzins, Betriebskosten, Kaution, Schäden und die Rückgabe anhand der bisherigen Vertragslage eingeordnet werden. Eine interne Absprache zwischen den beiden Mietern kann ihre Kosten untereinander regeln, entlässt den ausziehenden Mieter aber nicht ohne Weiteres aus seinen Pflichten gegenüber dem Vermieter.

Zuerst MRG-Anwendungsbereich und Vertrag prüfen

Ob das Mietrechtsgesetz ganz, teilweise oder gar nicht gilt, lässt sich nicht allein aus der Bezeichnung als Zinshaus ableiten. Objektart, Wohnungseigentum, Vertragsdatum, Befristung und konkrete Ausnahmebestimmungen müssen anhand der Akte geprüft werden. Im Voll- oder Teilanwendungsbereich sind insbesondere die mietrechtlichen Regeln über Befristung und Kündigung relevant; außerhalb des MRG bildet das ABGB die zentrale Grundlage.

Für das Ausscheiden eines Hauptmieters bleibt aber in jedem Fall der konkrete Mietvertrag der erste Anknüpfungspunkt. Er kann Regelungen zu Kündigung, Nachmieter, Vertragsübernahme oder Zustimmung enthalten. Die Beiträge zu befristeten Mietverträgen im Zinshaus und zum Mieterwechsel behandeln davon getrennte Prüfungsfragen.

Der Auszug allein beendet die Vertragsstellung nicht

Ein Hauptmieter kann die Wohnung tatsächlich verlassen und dennoch Partei des Mietvertrags bleiben. Der Auszug sagt für sich allein nichts darüber aus, ob die Vermieterseite den Vertrag mit der verbleibenden Person fortsetzt oder ob der ausziehende Mieter aus seinen Verpflichtungen entlassen wurde. Auch die Rückgabe von Schlüsseln oder die Abmeldung an der Adresse ersetzt keine eindeutige Vertragsregelung.

Eine private Vereinbarung zwischen den beiden Hauptmietern kann festlegen, wer ab einem bestimmten Datum die laufenden Kosten trägt oder die Wohnung nutzt. Gegenüber dem Vermieter wirkt sie grundsätzlich nur im Umfang des bestehenden Vertragsverhältnisses. Deshalb sollte klar zwischen interner Kostenaufteilung, Nutzungsregelung und echter Entlassung aus dem Mietvertrag unterschieden werden.

Vertragsänderung mit allen Beteiligten dokumentieren

Soll der verbleibende Mieter allein weiter mieten, braucht es eine nachvollziehbare Vertragsänderung mit der Vermieterseite. Darin sollten die Beteiligten, die betroffene Wohnung, der Wirksamkeitsstichtag, die Fortsetzung des Mietverhältnisses, die Entlassung des ausziehenden Mieters und die weitere Haftung ausdrücklich genannt werden. Ein bloßes Schreiben des ausziehenden Mieters an die Hausverwaltung genügt dafür regelmäßig nicht.

Auch der verbleibende Mieter sollte die neue Vertragslage nicht voraussetzen, solange keine Zustimmung vorliegt. Eine klare Nachtragsurkunde verhindert, dass später über Mietzins, Kaution, Betriebskosten oder alte Schäden gestritten wird. Für die Akte sind außerdem die bisherige Vertragsfassung und alle Nachträge aufzubewahren.

Haftung bis zur wirksamen Entlassung abgrenzen

Bis zum vereinbarten und wirksam dokumentierten Änderungsstichtag bleibt die bisherige Vertragslage maßgeblich. Ob beide Hauptmieter für eine Forderung gemeinsam, anteilig oder nach einer besonderen Vertragsklausel einstehen, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Regeln ab. Eine pauschale Solidarhaftung darf deshalb nicht ohne Vertragsprüfung angenommen werden. § 891 ABGB ist für die Auslegung einer Solidarverpflichtung relevant, ersetzt aber die Prüfung der konkreten Vereinbarung nicht.

Für die praktische Abrechnung gehören Mietzins, Betriebskosten, Kaution, Reparaturen und behauptete Schäden in eine Stichtagsübersicht. Eine interne Freistellung kann zwischen den Mietern wirken. Sie bindet die Vermieterseite jedoch nur, wenn diese die entsprechende Vertragsänderung oder Vereinbarung akzeptiert hat.

Kündigung nicht mit dem Auszug verwechseln

Wenn die Vermieterseite einer Vertragsänderung nicht zustimmt, stellt sich die eigenständige Frage, ob und wie der gemeinsame Mietvertrag gekündigt werden kann. Kündigungsrecht, Form, Kündigungstermin und Folgen richten sich nach dem anwendbaren Recht und dem Vertrag. Bei einem befristeten Mietverhältnis gelten zusätzliche Grenzen. Eine einzelne Kündigungserklärung darf bei mehreren Hauptmietern nicht ohne Prüfung als sichere Beendigung des gesamten Vertrags behandelt werden.

Im MRG sind für die Beendigung eines Mietverhältnisses unter anderem die Befristungsregel des § 29 MRG und die Kündigungsgründe des § 30 MRG zu beachten. Nach dem ABGB sind insbesondere §§ 1116 und 1117 relevant. Die Vermieterseite kann sich bei einer von einem Mieter abgegebenen Erklärung nicht allein auf deren Überschrift verlassen; Inhalt, Vertretungsmacht und Vertragsstruktur müssen zusammen gelesen werden.

Unterlagen, Zahlung und Übergabe sauber trennen

Für die Prüfung gehören der ursprüngliche Mietvertrag, Nachträge, Schriftverkehr mit der Vermieterseite, interne Vereinbarungen, Zahlungsbelege, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsunterlagen und eine Übersicht über Schäden zusammen. Zusätzlich sollten Auszugsdatum, Schlüssel, verbleibende Gegenstände und die weitere Nutzung der Wohnung dokumentiert werden.

Eine Wohnungsübergabe ist nicht automatisch eine Vertragsänderung. Wenn der ausziehende Mieter Gegenstände entfernt oder Schlüssel abgibt, sollte das Protokoll ausdrücklich festhalten, ob dies nur die tatsächliche Nutzung betrifft oder mit einer bereits vereinbarten Entlassung verbunden ist. Der Beitrag zu Übergabeprotokollen und offenen Ansprüchen hilft bei der praktischen Dokumentation, behandelt aber eine andere Schwerpunktfrage.

Die nächsten Schritte beim Ausscheiden eines Hauptmieters

Zuerst werden Mietvertrag, Nachträge und MRG-Anwendungsbereich festgestellt. Danach klären die Beteiligten schriftlich, ob der verbleibende Mieter allein fortsetzen soll und ob die Vermieterseite den ausziehenden Mieter zu einem bestimmten Stichtag entlässt. Bis dahin werden Zahlungen, Kaution, Schäden und die Nutzung getrennt dokumentiert.

Kommt keine Vertragsänderung zustande, braucht es eine gesonderte Prüfung der Kündigungs- und Beendigungsrechte. Eine verbindliche Erklärung sollte erst abgegeben werden, wenn Vertragsinhalt, Form und Folgen klar sind. Für Eigentümer und Verwaltungen gehört der Vorgang je Einheit in eine Akte, die die bisherige und die neue Vertragslage eindeutig auseinanderhält.

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