Scheinuntermiete im Zinshaus: Wann § 2 Abs 3 MRG den Hauptmieterschutz eröffnet

Eine vollständige Untervermietung ist im Zinshaus ein Warnsignal, aber noch kein Beweis für eine Scheinuntermiete. § 2 Abs 3 MRG eröffnet dem Untermieter einen eigenen Prüfungsweg, wenn bei einer Gesamtbetrachtung kein vernünftiger Grund daran zweifeln lässt, dass der Hauptmietvertrag von Anfang an nur zur Untervermietung und zur Umgehung der Rechte eines Hauptmieters geschlossen wurde.

Für Eigentümer, Käufer und Bewohner entscheidet deshalb die Dokumentation. Zu prüfen sind der ursprüngliche Abschluss des Hauptmietvertrags, die tatsächliche Nutzung, die Auswahl und Stellung der Vertragsparteien sowie die Frage, wer das wirtschaftliche Risiko des Mietverhältnisses trägt. Eine spätere Bezeichnung als Untermietvertrag ersetzt diese Prüfung nicht.

Was § 2 Abs 3 MRG voraussetzt

§ 2 Abs 1 MRG unterscheidet die Hauptmiete vom Vertrag mit einer Person, die nicht Eigentümer, Fruchtnießer oder in den dort genannten Stellungen ist. § 2 Abs 2 MRG bezeichnet ein solches Vertragsverhältnis als Untermiete. Für die Anerkennung nach Abs 3 reicht die Einordnung als Untermiete allein daher nicht aus.

Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung: Der Hauptmietvertrag muss nach den Umständen nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der diesem zustehenden mietrechtlichen Rechte geschlossen worden sein. Der Untermieter kann dann begehren, als Hauptmieter mit den Rechten und Pflichten nach dem MRG anerkannt zu werden. Das ist eine gesetzliche Möglichkeit zur Anerkennung, keine automatische Umwandlung jedes Untermietvertrags.

Die Anerkennung ist von der Frage zu trennen, was bei einer Beendigung der Hauptmiete geschieht. Nach § 2 Abs 2 MRG muss der Untervermieter den Untermieter über die Auflösung seines Benützungsrechts unverzüglich informieren. Die RIS-Rechtsprechung behandelt Hauptmiete und Untermiete zugleich als getrennte Schuldverhältnisse. Wer sich auf § 2 Abs 3 MRG berufen möchte, muss daher die Umgehung eigenständig darlegen.

Welche Umgehungsindizien besonders zählen

Das Gesetz nennt konkrete Anhaltspunkte für eine Umgehungshandlung. Dazu gehört insbesondere, dass der Hauptmieter mehr als eine Wohnung im selben Gebäude zur Gänze untervermietet. Ein weiteres ausdrücklich genanntes Beispiel ist die vollständige Untervermietung bei einem befristeten Hauptmietvertrag.

Diese Beispiele schaffen eine widerlegbare Beweislastregel. Liegt ein solches konkretes Indiz vor, muss der Antragsgegner das Fehlen der Umgehungsabsicht beweisen. Das bedeutet nicht, dass jede Befristung oder jede weitere Wohnung automatisch zur Anerkennung führt. Entscheidend bleibt, ob die Umstände des konkreten Hauptmietvertrags die gesetzliche Vermutung tragen und ob sie entkräftet werden kann.

Auch außerhalb der ausdrücklich genannten Fälle ist die tatsächliche Vertragsgeschichte wichtig. Fragen sind etwa: Bestand ein nachvollziehbarer eigener Wohnbedarf? Wurde die Wohnung von Anfang an für eine bestimmte Person angemietet? Wer hat Kaution, Mietzins und Betriebskosten getragen? Wurde der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer als tatsächlicher Nutzer dargestellt? Einzelne Auffälligkeiten ersetzen keine Gesamtwürdigung, können aber zusammen ein klares Bild ergeben.

Welche Beweise für die Prüfung benötigt werden

Der Ausgangspunkt ist der vollständige Hauptmietvertrag mit allen Nachträgen. Zusätzlich gehören der Untermietvertrag, Übergabeprotokolle, Melde- und Nutzungsangaben, Korrespondenz zur Wohnungsübernahme sowie die Vereinbarungen über Kaution, Mietzins und Betriebskosten in die Akte. Für eine Transaktion müssen diese Unterlagen der betroffenen Einheit eindeutig zugeordnet sein.

Zahlungsflüsse können die Vertragsrollen bestätigen oder Zweifel auslösen. Zu prüfen ist, wer laufend an wen zahlt, ob die vereinbarten Beträge und Abrechnungen zusammenpassen und ob eine Person das wirtschaftliche Risiko des Mietverhältnisses tatsächlich trägt. Kontoauszüge gehören nur in dem Umfang in die Prüfung, in dem sie rechtlich zulässig und für die konkrete Frage erforderlich sind.

Auch der zeitliche Ablauf ist beweisrelevant. Wurde der Hauptmietvertrag erst kurz vor dem Untermietvertrag abgeschlossen? War die vollständige Untervermietung von Beginn an geplant? Wurde der Eigentümer über eine andere Nutzung informiert? Eine chronologische Akte mit Vertragsversionen, Nachrichten und Übergaben verhindert, dass spätere Erklärungen die ursprüngliche Planung überlagern.

Folgen für Bewohner, Eigentümer und Käufer

Für den Untermieter kann die Anerkennung nach § 2 Abs 3 MRG die entscheidende Grundlage dafür sein, das Mietverhältnis gegenüber dem Eigentümer als Hauptmietverhältnis geltend zu machen. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von den konkreten Umständen und den verfügbaren Beweisen ab. Eine bloße lange Wohndauer oder die pünktliche Zahlung des Untermietzinses genügt dafür nicht automatisch.

Für Eigentümer und Verwalter ist die Frage spätestens bei einer Kündigung, einer Räumungsdrohung oder einem Verkauf relevant. Eine vorschnelle Behandlung als beliebig austauschbarer Untermieter kann ebenso riskant sein wie die ungeprüfte Anerkennung eines Hauptmieterschutzes. Die Vertragskette, die tatsächliche Nutzung und die Kommunikation mit den Beteiligten sollten vor einer Erklärung vollständig abgeglichen werden.

Käufer müssen das Risiko als Teil der mietrechtlichen Due Diligence erfassen. In der Mietzinsliste sollte jede Einheit mit Hauptmieter, Untermieter, Vertragsbeginn, Befristung, vollständiger oder teilweiser Untervermietung und dokumentierten Auffälligkeiten ausgewiesen werden. Offene Anerkennungs- oder Räumungsthemen gehören mit ihrem Beweismaterial, Verfahrensstand und wirtschaftlichen Einfluss in den Datenraum und gegebenenfalls in den Kaufvertrag.

Praktischer Ablauf bei einem Verdacht

Zuerst werden Hauptmietvertrag, Untermietvertrag und tatsächliche Nutzung zeitlich nebeneinandergelegt. Danach werden die gesetzlichen Indizien aus § 2 Abs 3 MRG sowie die übrigen Umstände dokumentiert. Für jede Annahme sollte feststehen, ob sie aus einem Vertrag, einer Zahlung, einer Nachricht, einer Aussage oder nur aus einer Vermutung stammt.

Im zweiten Schritt wird geklärt, wer welche Erklärung abgeben oder welches Begehren stellen will. Bewohner brauchen eine Prüfung ihrer eigenen Vertragsposition. Eigentümer und Käufer müssen zusätzlich das Risiko einer Anerkennung, einer Räumung und einer Offenlegung im Transaktionsprozess einordnen. Eine rechtliche Bewertung sollte erfolgen, bevor Vergleichsangebote, Kündigungen oder verbindliche Zusagen versendet werden.

Der Beitrag Mietzinsliste und Bestandsverträge zeigt, wie Vertragsdaten im Zinshaus geordnet werden können. Bei einer bereits eskalierten Beendigung ist außerdem die Seite Hauptmieter verliert Vertrag: Schutz des Untermieters einschlägig. Für eine Kaufprüfung bietet die Themenseite Due Diligence und Datenraum den passenden Rahmen.