Wasserversorgungsanlage im Zinshaus: Eigenkontrolle, Wartungsnachweise und Behördenzugriff

Für eine eigene Wasserversorgungsanlage im Zinshaus legt § 5 der Trinkwasserverordnung (TWV) konkrete Eigenkontrollen fest. Der Betreiber muss die Anlage fachgerecht errichten, ordnungsgemäß halten, vor Beeinflussungen schützen und die dafür nötigen Aufzeichnungen führen.

Die zentrale Prüfungsfrage lautet daher: Wer betreibt die Wasserversorgungsanlage, welche Wartungs- und Planungsunterlagen liegen vor und wie werden Untersuchungen und Abweichungen dokumentiert? Wasserzähler, eine defekte Steigleitung oder eine gewöhnliche Betriebskostenabrechnung beantworten diese Frage jeweils nur teilweise.

Betreiberrolle und Anwendungsbereich zuerst klären

§ 5 TWV richtet die Eigenkontrollpflichten an den Betreiber einer Wasserversorgungsanlage. Bei einem Zinshaus muss daher zuerst feststehen, welche Anlage tatsächlich erfasst ist und wer sie betreibt und für ihren laufenden Betrieb verantwortlich ist. Eigentümer, Hausverwaltung und beauftragter Installationsbetrieb können unterschiedliche Aufgaben haben. Die Zuständigkeit sollte aus Verträgen, Übergabeunterlagen und der tatsächlichen Betriebsorganisation nachvollziehbar sein.

Die Regelung betrifft die Qualitätssicherung der Wasserversorgungsanlage. Sie ersetzt keine Prüfung, ob eine Leitung zum allgemeinen Teil gehört, wer Erhaltungskosten trägt oder wie Wasseraufwendungen gegenüber Mietern abgerechnet werden. Diese Fragen können parallel bestehen und brauchen eine eigene rechtliche Einordnung.

Für einen ersten Überblick zur Verwaltung und Übergabe eines Zinshauses bietet der Beitrag Hausverwaltung im Zinshaus übernehmen den passenden organisatorischen Rahmen.

Errichtung, Wartung und Fachpersonal nachweisen

Der Betreiber muss die Wasserversorgungsanlage dem Stand der Technik entsprechend errichten, in ordnungsgemäßem Zustand halten und einer negativen Beeinflussung des Wassers vorbeugen. Die Anlage ist fachgerecht durch geschulte Personen zu errichten, zu warten und instand zu halten.

Für neue Anlagen sowie Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen verlangt § 5 TWV außerdem geeignete Materialien und Werkstoffe für den Kontakt mit Wasser für den menschlichen Gebrauch. Die Auswahl darf den Schutz der menschlichen Gesundheit nicht beeinträchtigen, die Wasserqualität nicht nachteilig verändern und keine unnötige Kontamination fördern.

In der Objektakte sollten deshalb Wartungsaufträge, eingesetzte Fachbetriebe, verwendete Materialien und die Schulungen der zuständigen Personen miteinander verknüpft sein. Eine einzelne Rechnung beweist die laufende Eigenkontrolle noch nicht. Bei Rohr- oder Leitungsarbeiten ist zusätzlich zu prüfen, welche Erhaltungs- und Zugangsthemen für das Mietshaus gelten. Dazu passt der Beitrag Defekte Steigleitung im Zinshaus.

Aufzeichnungen vollständig und zugänglich führen

§ 5 Z 1 lit. c TWV nennt als Aufzeichnungen insbesondere Baupläne und Planungsunterlagen, Wartungsarbeiten, Schulungen der eingesetzten Personen und gegebenenfalls Nachweise einschlägiger Betriebe. Bei einer Aufbereitung des Wassers kommen Unterlagen zum Nachweis der Reinheitsanforderungen der verwendeten Stoffe und Produkte hinzu.

Die Aufzeichnungen müssen so lange verfügbar bleiben, dass der Betreiber die Erfüllung seiner Aufgaben jederzeit nachweisen kann. Sie sind jedenfalls sechs Jahre aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen. Baupläne und Planungsunterlagen sind unbegrenzt aufzubewahren.

Für die Praxis bedeutet das eine zentrale, übergabefähige Wasserversorgungsakte. Sie sollte den Anlagenstand, Wartungsintervalle, Störungen, Auftragnehmer, Schulungsnachweise und die jeweils verantwortliche Person erkennen lassen. Bei einem Eigentümer- oder Verwaltungswechsel darf die Nachweiskette nicht bei einem früheren Dienstleister verloren gehen.

Untersuchungen und Probenahmen organisieren

Der Betreiber muss Untersuchungen und Begutachtungen des Wassers nach dem Parameterumfang und den Probenahmehäufigkeiten des Anhangs II TWV beauftragen. Dafür nennt § 5 Z 2 die Agentur nach dem LMSVG, die Untersuchungsanstalten der Länder oder entsprechend berechtigte Personen im Rahmen einer akkreditierten Konformitätsbewertungsstelle.

Die Proben sind an den vorgesehenen Probenahmestellen zu entnehmen. Dabei gehören auch ein Lokalaugenschein und eine hygienische Beurteilung der Wasserversorgungsanlage zur Untersuchung. Je nach täglicher Liefermenge gelten unterschiedliche Vorgaben für die Probenahmestellen. Bei zusätzlichen Risiken können weitere Proben oder Untersuchungen erforderlich sein.

Die Akte sollte daher nicht nur ein Laborergebnis enthalten. Sie sollte Auftrag, Probenahmestelle, Datum, hygienische Beurteilung, Befund, Gutachten und die daraus abgeleiteten Maßnahmen verbinden. So lässt sich später erkennen, welche Untersuchung welchen Anlagenzustand erfasst hat.

Befunde, Meldungen und Abweichungen richtig behandeln

Nach § 5 Z 4 TWV müssen die Ergebnisse von Befund und Gutachten über die Untersuchungen unverzüglich in das dafür bereitgestellte Datensystem übermittelt werden, sobald der Betreiber davon Kenntnis erlangt hat. Befunde und Gutachten sind sechs Jahre aufzubewahren. Befunde und Gutachten der umfassenden Kontrolle sind zehn Jahre aufzubewahren.

Wird eine mikrobiologische oder chemische Anforderung nicht eingehalten, muss der Betreiber unverzüglich nachweisbare Maßnahmen zur Wiederherstellung der einwandfreien Qualität ergreifen, Abnehmer und Behörde informieren und nach der Wiederherstellung auch über die Wiederaufnahme des Normalbetriebs informieren. Bei einer zehnfachen Überschreitung eines Indikatorparameters für Radioaktivität gelten eigene Abhilfemaßnahmen und Informationspflichten.

Änderungen mit grundlegendem Einfluss auf die Ergebnisse der vorgelegten Risikobewertung sind unverzüglich der zuständigen Behörde zu melden. Eine neue Aufbereitungsanlage, eine wesentliche technische Änderung oder ein anderer Anlagenbetrieb sollte daher vor der Umsetzung auf ihre Auswirkungen auf die Risikobewertung geprüft werden.

Wasserversorgungsakte für Eigentümer und Verwaltung

Für die laufende Verwaltung empfiehlt sich eine Akte mit Betreiber- und Zuständigkeitsvermerk, Bau- und Planungsunterlagen, Anlagenbeschreibung, Wartungs- und Reparaturaufträgen, eingesetzten Materialien, Schulungsnachweisen, Untersuchungsaufträgen, Probenahmestellen, Befunden, Gutachten, behördlicher Kommunikation und erledigten Abhilfemaßnahmen.

Bei der Übernahme eines Zinshauses sollte die Akte als eigener Prüfpunkt im Datenraum erscheinen. Offene Befunde, fehlende Pläne, unklare Probenahmestellen und ausstehende Meldungen gehören in eine Maßnahmenliste mit Verantwortlichem und Termin. Die Bezeichnung einer Hausverwaltung als Ansprechpartner ersetzt die Prüfung der Betreiberrolle und der tatsächlich vorhandenen Nachweise nicht.

Die technische Eigenkontrolle ist von der Abrechnung von Wasseraufwendungen zu trennen. Für verbrauchsabhängige Kosten ist der Beitrag Wasserzähler im Mietshaus einschlägig. Die Leitungs- und Erhaltungsfrage wird im Beitrag über die Erhaltung im Altbau weiter eingeordnet.

Prüfung und nächste Schritte

Für eine erste Prüfung sollten Betreiberrolle, Baupläne, Wartungs- und Reparaturnachweise, Schulungen, Probenahmestellen, Untersuchungsberichte, Gutachten, Datensystemübermittlung und behördliche Kommunikation in einer chronologischen Akte vorliegen. Die Unterlagen sollten erkennen lassen, ob eine offene Abweichung bereits behoben und dokumentiert ist.

Fehlt ein Teil der Nachweiskette, sollte der Betreiber zuerst den Anlagenstand und die Zuständigkeit sichern. Danach sind fehlende Fachunterlagen, Untersuchungen oder Meldungen fachlich und rechtlich zu ordnen. Bei akuten Qualitätsabweichungen steht die Wiederherstellung der einwandfreien Wasserqualität im Vordergrund.

Diese Prüfung betrifft die Eigenkontrolle nach § 5 TWV. Fragen zu Mietzins, Betriebskosten, Erhaltung, Zugang zu Wohnungen und Vertragsfolgen sind davon zu unterscheiden und anhand der konkreten Miet- und Eigentumssituation zu prüfen.