Zinshaus in der GmbH kaufen oder verkaufen: Share Deal, Grunderwerbsteuer und Garantien

Beim Kauf oder Verkauf eines Zinshauses, das im Eigentum einer GmbH steht, tritt an die Stelle des Immobilienkaufvertrags in vielen Fällen ein Kauf der Geschäftsanteile. Dieser sogenannte Share Deal hat andere rechtliche Wirkungen als der Asset Deal. Das Grundbuch bleibt unverändert, weil die Liegenschaft weiterhin bei der GmbH liegt. Was wechselt, sind die Beteiligungsverhältnisse; mit ihnen bewegt sich die wirtschaftliche Zuordnung von Ertrag, Risiken und Steuern.

Der Beitrag ordnet die Prüfachsen. Er behandelt die grunderwerbsteuerliche Behandlung nach § 1 Abs 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), die seit 1. Juli 2025 geltenden Sonderregeln für Immobiliengesellschaften, die vertragsrechtliche Konstruktion des Anteilskaufvertrags nach dem GmbH-Gesetz sowie die Garantien, Freistellungen und Kaufpreiseinbehalte, die in einem Share Deal typisch sind.

Share Deal und Asset Deal: rechtliche Grundstruktur

Beim Asset Deal wird die Liegenschaft selbst verkauft. Der Kaufvertrag betrifft das Zinshaus, den Kaufpreis, Gewährleistung und Übergabe. Das Grundbuch wird umgeschrieben, die Anmerkung der Rangordnung nach § 53 GBG kann als Sicherung dienen. Für den Käufer entsteht Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs 1 GrEStG in Höhe des allgemeinen Steuersatzes auf die Gegenleistung.

Beim Share Deal werden die Geschäftsanteile an der GmbH verkauft, die das Zinshaus im Vermögen hält. Die Liegenschaft bleibt Eigentum der GmbH, das Grundbuch wird nicht geändert. Der Käufer übernimmt mit der GmbH sämtliche Rechte und Pflichten des Rechtsträgers, einschließlich Bilanzpositionen, Steuerrückstände, Verträge, Rückstellungen und offene Prüfungen. Diese Bündelung ist ein wesentliches Argument für die vertragsseitige Prüfung: Der Käufer erwirbt nicht nur eine Immobilie, sondern eine Gesellschaft mit ihrer gesamten Historie.

Für den Praktiker ist die Modellwahl deshalb eine Kombinationsentscheidung. Grunderwerbsteuer, Nebenkosten, Grundbuchsvollzug, Haftung, Garantien und Bilanzhistorie werden gemeinsam abgewogen. Die Themenseite Due Diligence und Datenraum ordnet die zugehörigen Unterlagen.

Grunderwerbsteuer beim Share Deal: § 1 Abs 3 GrEStG und Reform seit 1. Juli 2025

§ 1 Abs 3 GrEStG erfasst seit 1. Juli 2025 unter anderem einen unmittelbaren Gesellschafterwechsel, bei dem innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Erfasst sind außerdem bestimmte unmittelbare oder mittelbare Vereinigungen und Übertragungen von mindestens 75 Prozent der Anteile. Bis zum 30. Juni 2025 lag die zentrale Schwelle bei 95 Prozent. Die Reform hat auch ein eigenes Regime für Immobiliengesellschaften eingeführt.

Die genaue Höhe des Steuersatzes und die Ermittlungsgrundlage für den maßgeblichen Wert unterscheiden sich zwischen dem allgemeinen Share Deal, dem Immobiliengesellschaftsregime und begünstigten Konstellationen im Familienverband. Die konkrete Berechnung ist eine steuerliche Aufgabe, die je nach Objekt, Struktur und Zeitpunkt sorgfältig geführt werden muss. Der Beitrag verzichtet bewusst auf feste Prozentwerte, weil die Berechnung objektbezogen zu erfolgen hat.

Für die Vertragsseite ist die Regelung deshalb doppelt relevant. Erstens muss geprüft werden, ob und wann eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung oder ein Wechsel im Immobiliengesellschaftsregime vorliegt. Zweitens muss der Anteilskaufvertrag die Kostentragung, die Zusammenrechnung mit weiteren Anteilserwerben und die formale Steueranmeldung ordnen.

Anteilskaufvertrag: GmbH-Gesetz und Form

Der Kaufvertrag über Geschäftsanteile an einer GmbH bedarf nach § 76 Abs 2 GmbH-Gesetz der Errichtung eines Notariatsakts. Die Abtretung wird nach der Urkunde und den darin vereinbarten Vollzugsvoraussetzungen wirksam. § 26 GmbH-Gesetz verpflichtet die Geschäftsführer, den nachgewiesenen Übergang anschließend zum Firmenbuch anzumelden. Die Firmenbucheintragung dokumentiert den Wechsel, sie ist aber nicht die Voraussetzung für die Wirksamkeit der Abtretung.

Auf inhaltlicher Ebene ist der Anteilskaufvertrag ein umfassenderes Dokument als der Immobilienkaufvertrag. Er regelt regelmäßig Kaufpreis und Anpassungsmechanik, Vollzugsvoraussetzungen, Garantien zur Gesellschaft und zur Immobilie, Freistellungen für Steuer- und Prozessrisiken, Wettbewerbsverbote, Kartellrechtsklauseln und Übergaberegelungen. Für das Zinshaus im Vermögen der GmbH kommen die klassischen Immobilienthemen hinzu: Mietzinsliste, Bestandverträge, Bauakt, Betriebskosten, Kautionen und Versicherungen.

Sinnvoll ist eine geordnete Verzahnung zwischen dem gesellschaftsrechtlichen und dem immobilienrechtlichen Teil. Die Themenseite Mietzinsliste und Bestandverträge ordnet die immobilienspezifischen Themen; sie bleiben auch im Share Deal Prüfmaßstab.

Garantien, Freistellungen und Kaufpreiseinbehalt

Garantien im Share Deal sind vertragliche Zusagen des Verkäufers zu Tatsachen, für die er einstehen möchte oder muss. Typische Themen sind das Bestehen der Anteile, die Freiheit von Belastungen, die Richtigkeit der Bilanz, die Vollständigkeit der Mietzinsliste, die Übereinstimmung mit dem Bauakt, die Erfüllung steuerlicher Erklärungspflichten und das Fehlen anhängiger Verfahren. Für jede Garantie wird der zeitliche Rahmen, die Haftungsgrenze und der Anspruchsmechanismus verhandelt.

Freistellungen sind ein spezifisches Instrument für bekannte Risiken. Wenn eine Betriebsprüfung droht oder eine mietzinsbezogene Streitigkeit anhängig ist, kann sich der Verkäufer zur Freistellung des Käufers für konkret bezeichnete Risiken verpflichten. Freistellungen sind wirtschaftlich stark und rechtlich wirksam, wenn sie präzise formuliert und mit einer geeigneten Sicherung verbunden sind.

Ein Kaufpreiseinbehalt sichert Ansprüche des Käufers aus Garantien oder Freistellungen. Neben oder statt eines Einbehalts kommen Bankgarantien oder Treuhandlösungen in Betracht. Die Themenseite Übergabe und Stichtag ordnet die zeitlichen Ankerpunkte, an die Sicherungen anknüpfen können.

Latente Steuern, Bilanzhistorie und Prüfungsrisiken

Ein Kernthema jedes Share Deals sind sogenannte latente Steuern. Wenn stille Reserven im Zinshaus stecken, bleiben diese in der GmbH und werden bei einer späteren Veräußerung der Liegenschaft steuerpflichtig. Der Käufer erwirbt die GmbH inklusive dieser Position. Für die Kaufpreisverhandlung ist deshalb wesentlich, wie latente Steuern behandelt werden: als Abschlag vom Kaufpreis, als Rückstellung, als Garantieregel oder als kombinierte Lösung.

Die Bilanzhistorie ist zusätzlich relevant, weil offene Betriebsprüfungen, nicht abgeschlossene Umsatzsteuerthemen und Rückstellungen die spätere wirtschaftliche Situation prägen. Der Anteilskaufvertrag reagiert darauf mit Garantien zur Richtigkeit der Bilanz und zur Steuererklärungspflicht sowie mit steuerbezogenen Freistellungen. Zusätzlich sinnvoll ist eine geordnete Übergabe der Buchhaltungsunterlagen, damit der Käufer mit der GmbH und dem Zinshaus arbeiten kann.

Auf der Seite des Verkäufers lohnt es sich, Bilanz, Rückstellungen und Steuerhistorie vor dem Verkaufsprozess aufzuarbeiten. So werden Preisabschläge durch Unsicherheit vermieden und Garantien können sauber gefasst werden.

Signing, Closing und Firmenbuchvollzug

Signing und Closing eines Share Deals fallen selten am selben Tag zusammen. Beim Signing werden Anteilskaufvertrag und Nebenurkunden notariell errichtet, offene Bedingungen aufgezählt und die Erfüllungspflichten der Parteien fixiert. Zwischen Signing und Closing werden die Vollzugsvoraussetzungen abgearbeitet, etwa Zustimmungen von Mitgesellschaftern nach dem Gesellschaftsvertrag, kartellrechtliche Anmeldungen sofern erforderlich, die Bereitstellung des Kaufpreises und die Bestätigung der Bank an den Käufer, dass die Sicherheiten zur Refinanzierung stehen.

Beim Closing werden die aufschiebenden Bedingungen als erfüllt festgestellt, die Kaufpreiszahlung ausgelöst und die Abtretung der Geschäftsanteile wirksam. Die anschließende Anmeldung zum Firmenbuch nach § 26 GmbH-Gesetz stellt die neue Gesellschafterstruktur öffentlich sichtbar dar. Die grunderwerbsteuerliche Anmeldung nach § 10 GrEStG ist parallel und unabhängig vom Firmenbuchvollzug zu erledigen; die Fristen laufen ab dem Erwerbszeitpunkt.

Wirtschaftlich wichtig ist die Zwischenzeit. In dieser Phase liegt das Zinshaus rechtlich noch beim Verkäufer, wirtschaftlich schon zum Käufer hin orientiert. Regelungen zu Zwischenertrag, Ausschüttungsverbot, Investitionsgrenzen, Kündigungsverbot gegenüber Bestandnehmern und Berichterstattung an den Käufer sind daher üblich. Für Zinshäuser mit einer laufenden Betriebskostenperiode ist zusätzlich eine klare Regel zur Übergabe der aktuellen Buchhaltung sinnvoll.

Praktischer Ablauf und nächste Schritte

Ein Share Deal beim Zinshaus beginnt mit einer sauberen Landkarte: Modellwahl, Steuerplanung, Kaufvertragsstruktur, Bilanz und Prüfhistorie, Immobilienunterlagen, Garantien und Sicherungen. Danach folgen Notariatsakt, Firmenbuchanmeldung, Übergabe der Unterlagen und Verzahnung mit der bestehenden Hausverwaltung. Auch wenn das Grundbuch nicht geändert wird, verbleibt eine anspruchsvolle Vollzugsphase.

Für die Käuferseite ordnet der Datenraum Vollständigkeitscheck die Unterlagenprüfung. Für die Verkäuferseite hilft der Zinshaus Risiko Check für einen ersten strukturierten Blick auf die Immobilienseite. BRANDAUER Rechtsanwälte begleitet Käufer und Verkäufer bei der vertragsseitigen Umsetzung.