Abbruchkündigung beim Zinshaus: § 30 Abs. 2 Z 15 MRG, Ersatzlösung und Projektfreimachung

Eine Abbruchkündigung beim Zinshaus ist kein einfacher Weg, Wohnungen für ein Neubauprojekt frei zu bekommen. § 30 Abs. 2 Z 15 MRG verlangt mehrere aufeinander abgestimmte Voraussetzungen: Das Miethaus oder der betroffene Teil soll abgetragen oder umgebaut werden, die Errichtung des neuen Baues muss gesichert sein, die Bezirksverwaltungsbehörde muss das öffentliche Interesse anerkannt haben und dem Mieter muss Ersatz beschafft werden. Fehlt ein Baustein, kann die Kündigung scheitern oder das Projekt erheblich verzögern.

Für Käufer und Eigentümer geht es deshalb nicht nur um die Frage, ob ein Abbruch technisch geplant ist. Entscheidend sind der rechtliche Bestand jeder Einheit, die konkrete Ersatzlösung, der Stand der baurechtlichen Bewilligung, das Prozessrisiko und die vertragliche Verteilung von Kosten und Zeit. Dieser Beitrag zeigt, wie diese Ebenen bei der Projektfreimachung eines Zinshauses zusammengeführt werden.

Die Voraussetzungen des § 30 Abs. 2 Z 15 MRG

§ 30 Abs. 1 MRG stellt zunächst klar, dass der Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen kann. Abs. 2 Z 15 MRG beschreibt einen solchen wichtigen Grund für ein Abbruch- oder Umbauprojekt aber nicht pauschal. Die Bestimmung verlangt, dass ein Miethaus ganz oder in dem betroffenen Teil abgetragen oder umgebaut werden soll, die Errichtung eines neuen oder geänderten Baues mit dem Abbruch oder Umbau gesichert ist und die Bezirksverwaltungsbehörde das Projekt trotz schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter als im öffentlichen Interesse liegend anerkannt hat. Zusätzlich muss dem Mieter Ersatz beschafft werden.

Diese Voraussetzungen sind miteinander verbunden. Ein bloßer Wunsch nach höherer Ausnutzung, eine unverbindliche Projektstudie oder ein allgemeines Interesse an einer besseren Rendite ersetzt weder die gesicherte Neubauerrichtung noch die behördliche Entscheidung. Ebenso wenig genügt eine abstrakte Bereitschaft, später eine andere Wohnung zu suchen. Die Projektakte muss zeigen, welches Vorhaben umgesetzt werden soll und wie die betroffenen Mietverhältnisse behandelt werden.

Bei einem Zinshauskauf ist der Schwerpunkt Zinshausankauf deshalb mit der mietrechtlichen Projektprüfung zu verbinden. Der Käufer sollte nicht nur den erwarteten Neubauwert kalkulieren, sondern auch die rechtliche Möglichkeit und den Zeitbedarf der Freimachung.

Abbruchbewilligung und gesicherter Neubau in Salzburg

Das Salzburger Baupolizeigesetz 1997 ordnet den Abbruch von Bauten grundsätzlich als bewilligungspflichtige Maßnahme ein. § 2 Abs. 1 Z 6 BauPolG nimmt nur freistehende Bauten mit einem umbauten Raum von weniger als 500 m³ aus. Bei einem typischen Zinshaus ist daher zu klären, welche Bewilligung für den Abbruch und welche Bewilligungen für den anschließenden Neubau erforderlich sind. Die konkrete Einordnung hängt vom Bestand, vom Projekt und von weiteren öffentlich-rechtlichen Vorgaben ab.

Für § 30 Abs. 2 Z 15 MRG reicht eine isolierte Abbruchbewilligung nicht aus. Die Errichtung des neuen oder geänderten Baues muss gesichert sein. Dazu gehören regelmäßig eine belastbare Planung, die baurechtliche Grundlage, die Grundstücks- und Widmungssituation sowie die Finanzierung und Umsetzungsperspektive. Eine noch offene Vorprüfung darf in der Projektkommunikation nicht wie eine rechtskräftige Baubewilligung behandelt werden.

Der Bauakt beim Zinshaus liefert dafür die Vorgeschichte: Bewilligungen, Pläne, Benützungsanzeigen, Abweichungen und offene baupolizeiliche Aufträge. Der Schwerpunkt Altbau, Sanierung und Erhaltung ist daneben wichtig, wenn das Projekt nicht den vollständigen Abbruch, sondern einen Umbau mit Eingriffen in bestehende Einheiten vorsieht.

Warum das behördliche öffentliche Interesse zählt

Die Bezirksverwaltungsbehörde muss auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid feststellen, dass der geplante Neubau oder Umbau trotz schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter im öffentlichen Interesse liegt. § 30 Abs. 2 Z 15 MRG nennt dafür insbesondere Verkehrsrücksichten, Assanierungszwecke, die Vermehrung von Wohnungen zur Beseitigung oder Milderung eines quantitativen Wohnungsbedarfs oder eines qualitativen Wohnfehlbestands sowie andere Gründe des öffentlichen Interesses.

Die Bestimmung ist keine automatische Projektfreigabe. Die Behörde muss die konkreten Umstände und die Interessen der bisherigen Mieter berücksichtigen. Ein Antrag sollte daher nicht nur Pläne und Renditeannahmen enthalten, sondern auch nachvollziehbar machen, welche städtebaulichen, wohnungspolitischen oder sonstigen öffentlichen Gründe für das Vorhaben sprechen und wie die Belastung der Mieter reduziert wird.

Für die spätere Kündigung ist der Bescheid inhaltlich zu lesen. Entscheidend ist, welches Projekt erfasst, welche Teile des Hauses betroffen sind und ob die tatsächliche Ausführung noch dem genehmigten Vorhaben entspricht. Änderungen am Projekt können die ursprüngliche Grundlage entwerten und müssen vor einer Kündigung gesondert geprüft werden.

Ersatzwohnung und Ersatzlösung für betroffene Mieter

Dem Mieter muss Ersatz beschafft werden. Im Mittelpunkt steht daher nicht nur die Kündigungserklärung, sondern das konkrete Ersatzangebot. Geprüft werden müssen insbesondere Lage, Größe, Ausstattung, Nutzbarkeit, Kosten, Verfügbarkeit und der Zeitpunkt der Übergabe. Auch die Haushaltsgröße, besondere Wohnbedürfnisse und die bisherige Nutzung können für die Zumutbarkeit relevant sein. Eine Wohnung, die auf dem Papier ähnlich groß ist, kann wegen Lage, Zugang oder wesentlicher Mehrkosten trotzdem keine tragfähige Ersatzlösung sein.

Das Angebot sollte so beschrieben sein, dass der Mieter seine Situation realistisch beurteilen kann. Dazu gehören die genaue Adresse oder zumindest eine eindeutig bestimmbare Einheit, der Zustand, der voraussichtliche Übergabezeitpunkt, das Entgelt, die Vertragsbedingungen und die Zuordnung von Umzugskosten oder sonstigen Aufwendungen. Offene Punkte dürfen nicht als bereits gesicherte Ersatzwohnung dargestellt werden.

Bei mehreren Mietparteien braucht jede Einheit eine eigene Prüfung. Ein Standardtext für das gesamte Haus übersieht unterschiedliche Vertragslaufzeiten, Nebenrechte, Gewerbeflächen, Haushaltsgrößen und individuelle Vereinbarungen. Die Ersatzlösungen gehören deshalb in eine Einheitenmatrix, die mit Kündigung, Übergabe und Projektterminen fortgeschrieben wird.

Mietvertrag, Nebenrechte und tatsächliche Nutzung abgleichen

Vor der Projektfreimachung muss der Bestand je Einheit vollständig aufgenommen werden. Dazu gehören Hauptmietvertrag, Nachträge, Abstellräume, Keller, Stellplätze, Gärten, Einbauten, Kaution, Schriftverkehr und die tatsächliche Nutzung. Die Mietzinsliste allein beantwortet nicht, welche Rechte vereinbart oder in der Praxis anerkannt wurden. Auch ein scheinbar leerer Raum kann durch ein Nebenrecht oder eine noch nicht beendete Vereinbarung gebunden sein.

Für die Eigentümerseite ist die Dokumentation eine Voraussetzung für eine saubere Kommunikation. Für die Käuferseite ist sie die Grundlage der Kaufpreisprüfung. Der Datenraum Vollständigkeitscheck hilft, fehlende Unterlagen sichtbar zu machen. Für die konkrete Übergabe leerer Einheiten ist der Beitrag zu Leerstand, Übergabe und Neuvermietung eine benachbarte Vertiefung; er ersetzt nicht die projektbezogene Prüfung nach § 30 Abs. 2 Z 15 MRG.

Die Abgrenzung zwischen tatsächlicher Räumung und rechtlicher Beendigung ist wichtig. Eine Wohnung kann faktisch unbewohnt sein, obwohl das Mietverhältnis weiterbesteht. Umgekehrt kann ein Verfahren weit fortgeschritten sein, ohne dass die Einheit zum geplanten Stichtag tatsächlich leer übergeben werden kann.

Kündigung, Verfahren und Projektplan synchronisieren

Die Kündigung nach § 30 MRG ist gerichtlich geltend zu machen. Der Eigentümer muss den Kündigungsgrund schlüssig vortragen und die gesetzlichen Voraussetzungen beweisen. Beim Abbruchgrund hängen daher Projektunterlagen, Behördenbescheid, Ersatzlösung und konkrete Vertragsdaten unmittelbar zusammen. Eine Kündigung sollte nicht gestartet werden, bevor klar ist, welche Fassung des Projekts und welches Ersatzangebot ihr zugrunde liegen.

Der Projektplan muss außerdem Rechtsmittel, Vergleichsgespräche und die tatsächliche Übergabe berücksichtigen. Gesetzliche Verfahrensfristen und die Dauer eines konkreten Verfahrens lassen sich nicht pauschal vorhersagen. Für die wirtschaftliche Planung ist daher ein Szenario mit Verzögerung sinnvoll. Das betrifft Finanzierung, Zwischenbewirtschaftung, Abbruchbeginn, Förderungen, Baukosten und den Zeitpunkt, ab dem die geplanten Erträge erzielt werden können.

Eine einvernehmliche Lösung kann im Einzelfall sinnvoll sein, ist aber ebenfalls konkret zu dokumentieren. Vereinbart werden müssen unter anderem Beendigung, Rückgabe, Zahlungen, Ersatzunterkunft, Umzug, Schlüssel und der Umgang mit offenen Ansprüchen. Das Ziel bleibt eine verlässliche Besitz- und Nutzungsübergabe, nicht bloß die Unterschrift unter eine allgemeine Erklärung.

Kaufvertrag und Kaufpreis an die Freimachung binden

Wer ein Zinshaus vor der vollständigen Freimachung kauft, übernimmt ein besonderes Vollzugsrisiko. Der Kaufvertrag sollte je Einheit festhalten, welcher Rechts- und Besitzzustand geschuldet ist, wer das Verfahren führt, wer Kosten und Vergleiche trägt und welche Informationen bis zum Closing weiterzugeben sind. Eine Zusicherung, das Haus werde zu einem bestimmten Datum vollständig leer sein, braucht eine realistische Rechts- und Projektsicherung.

Je nach Verhandlungsposition kommen aufschiebende Bedingungen, Rücktrittsrechte, Kaufpreiseinbehalte, Garantien, Freistellungen oder eine gestaffelte Übergabe in Betracht. Entscheidend ist nicht die Zahl der Klauseln, sondern die Verbindung mit objektiv prüfbaren Ereignissen: Bescheid, wirksame Beendigung, tatsächliche Rückgabe, Schlüsselübergabe und dokumentierte Erfüllung der Ersatzlösung.

Die Themenseite zu Gewährleistung, Übergabe und Stichtag behandelt die allgemeine Stichtagsmechanik. Für das Abbruchprojekt muss sie um die Einheitenmatrix, die Verfahrensstände und die Ersatzwohnungen ergänzt werden. Der Zinshaus Risiko Check kann die offenen Projekt- und Bestandsrisiken für die weitere Prüfung strukturieren.

Häufige Fehler bei der Abbruchkündigung

Ein häufiger Fehler ist die Gleichsetzung von Abbruchwunsch und Kündigungsgrund. Ein wirtschaftlich interessantes Projekt erfüllt § 30 Abs. 2 Z 15 MRG nicht automatisch. Ebenso riskant ist es, eine Vorplanung, eine informelle Behördenauskunft oder einen noch nicht gesicherten Bauantrag wie eine fertige Projektgrundlage zu behandeln.

Ein zweiter Fehler liegt in pauschalen Ersatzangeboten. Jede Mietpartei braucht eine eigene, nachvollziehbare Lösung. Drittens werden Nebenrechte in Keller, Hof, Stellplatz oder Geschäftslokal oft übersehen. Viertens wird die tatsächliche Leerung mit der rechtlichen Beendigung verwechselt. Fünftens wird der Kaufpreis auf den Neubauertrag gestützt, obwohl Verfahren, Ersatzwohnungen oder Bewilligungen noch offen sind.

Die Gegenmaßnahme ist eine gemeinsame Projektakte: Bauakt, Behördenbescheid, Pläne, Mietverträge, Ersatzlösungen, Verfahrensstand und Vertragsmechanik werden je Einheit verknüpft. Der Beitrag zum Dachbodenausbau im Zinshaus zeigt bei einem anderen Projektfall, warum Bewilligung, Bestandrechte und wirtschaftliche Umsetzung gemeinsam betrachtet werden müssen.