Gesetzlich valorisierter D-Mietzins: Anpassungsgrenzen von 2026 bis 2028

Für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D gelten seit 1. April 2026 neue gesetzliche Höchstbeträge. § 16 Abs. 5 MRG nennt 1,13 Euro je Quadratmeter und Monat für den dort genannten Fall und 2,25 Euro bei brauchbarem Zustand. Diese Werte bilden den gesetzlichen Hauptmietzinsrahmen, wenn die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 MRG nicht vorliegen.

§ 16 Abs. 6 MRG führt die Beträge jährlich fort. Für 2027 gilt eine Erhöhung von höchstens zwei Prozent gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt. Ab 2028 wird bei einer durchschnittlichen jährlichen VPI-Veränderung von mehr als drei Prozent nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt. Der konkrete Jahresbetrag ist jeweils nach der gesetzlichen Berechnung und der Veröffentlichung von Statistik Austria festzustellen.

Der Beitrag behandelt ausschließlich die gesetzliche Valorisierung der Kategorie-D-Höchstbeträge. Richtwert, Lagezuschlag, eine vertragliche Wertsicherung, Geschäftsräume und freie Mietzinsbildung werden als eigene Prüfbereiche abgegrenzt.

Kategorie D dem richtigen gesetzlichen Rahmen zuordnen

§ 16 Abs. 5 MRG betrifft den vereinbarten Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 MRG nicht vorliegen. Der Betrag wird je Quadratmeter Nutzfläche und Monat betrachtet.

Für die Einordnung braucht die Objektakte zumindest den Mietvertrag, die Nutzfläche, die Angabe der Ausstattungskategorie und die Tatsachen zum Zustand der Wohnung. Ein Eintrag in einer Mietzinsliste genügt als Arbeitsgrundlage, ersetzt aber nicht die Prüfung der Vertrags- und Objektdaten. Die Themenseite zu Mietzinsliste und Bestandverträgen ordnet diese Unterlagen ein.

Die Abgrenzung zum übrigen Mietzinsrecht ist entscheidend. Richtwert und Lagezuschlag gehören in eine andere Berechnung. Geschäftsräume und Konstellationen mit freier Mietzinsbildung folgen ebenfalls einer anderen Prüfung. Der Glossareintrag zum Mietrechtsgesetz hilft bei der vorgelagerten Einordnung.

Die geltenden Höchstbeträge ab 1. April 2026

Mit Wirksamkeit vom 1. April 2026 weist die Veröffentlichung von Statistik Austria für § 16 Abs. 5 MRG zwei Beträge aus: 1,13 Euro je Quadratmeter und Monat für lit. a und 2,25 Euro je Quadratmeter und Monat für lit. b. Der zweite Betrag knüpft an den brauchbaren Zustand der Kategorie-D-Wohnung an. Die vorherigen Werte lagen bei 1,12 Euro und 2,23 Euro.

Die Beträge sind Höchstbeträge des Hauptmietzinses in dem von § 16 Abs. 5 MRG erfassten Rahmen. Sie sind keine pauschale Aussage über den gesamten monatlichen Zahlbetrag. Betriebskosten, öffentliche Abgaben, besondere Vertragsbestandteile und die konkrete mietrechtliche Einordnung bleiben getrennt zu prüfen.

Für eine aktuelle Akte sollte neben dem Betrag auch der Wirksamkeitszeitpunkt gespeichert werden. Die Einordnung von Richtwert, Lagezuschlag und Kategorie zeigt, weshalb der Kategorie-D-Betrag nicht mit einer Richtwertberechnung vermischt werden darf.

Der brauchbare Zustand entscheidet zwischen den beiden Beträgen

Eine Kategorie-D-Wohnung fällt nicht allein wegen der Bezeichnung D in den Betrag von 2,25 Euro. § 16 Abs. 5 MRG knüpft diesen höheren Betrag an einen brauchbaren Zustand. Für den niedrigeren Betrag ist der Zustand nach dem Gesetz anders einzuordnen. Die konkrete Tatsachenfeststellung muss anhand der Wohnung und des maßgeblichen Vertragszeitpunkts erfolgen.

In der Akte sollten deshalb Ausstattungsbeschreibung, Besichtigungsunterlagen, frühere Befunde, Fotos und relevante Vereinbarungen zusammengeführt werden. Widersprüche zwischen Vertrag, Mietzinsliste und tatsächlichem Zustand sind als offene Prüfpunkte zu markieren. Eine bloße Einschätzung aus dem Baualter des Hauses reicht nicht.

Der Mietzinslisten Plausibilitätscheck kann Unstimmigkeiten zwischen Fläche, Kategorie und Betrag sichtbar machen. Die rechtliche Zuordnung des Zustands bleibt eine Einzelfallprüfung mit den Originalunterlagen.

§ 16 Abs. 6 MRG legt die Valorisierung fest

Für die Anpassung zum 1. April 2026 verweist § 16 Abs. 6 MRG auf die Veränderung des Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2000 gegenüber der für Februar 2001 verlautbarten Indexzahl. Die Erhöhung war außerdem auf höchstens ein Prozent gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt begrenzt und durfte nur im Ausmaß der durchschnittlichen Veränderung des VPI erfolgen.

Die gesetzliche Valorisierung ist dadurch ein eigener Rechenschritt. Zuerst wird der nach § 16 Abs. 5 MRG relevante Ausgangsbetrag identifiziert. Danach wird der gesetzliche Anpassungsmechanismus auf den letzten Änderungszeitpunkt angewendet. Der Betrag wird auf Cent gerundet und gilt ab dem im Gesetz genannten Wirksamkeitstag.

Für die Berechnung sollte die Mietzinsliste den Betrag je Quadratmeter, die Nutzfläche, den Gesamtbetrag, die Kategorie, den dokumentierten Zustand und den Valorisierungszeitpunkt getrennt ausweisen. Das verhindert, dass ein historischer Betrag oder eine vertragliche Erhöhung als aktueller gesetzlicher Deckel weitergeführt wird.

2027 und 2028: Formel statt vorweggenommener Fixbetrag

Am 1. April 2027 und danach jährlich wird der Betrag gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt anhand der durchschnittlichen Veränderung des VPI im vorangegangenen Jahr angepasst. Für 2027 darf sich der Betrag um höchstens zwei Prozent erhöhen. Statistik Austria kündigt die nächste Veröffentlichung für den 1. April 2027 an.

Als reine Obergrenze bei voller Ausschöpfung der Zwei-Prozent-Grenze ergäben sich aus den Beträgen 1,13 Euro und 2,25 Euro nach Cent-Rundung 1,15 Euro und 2,29 Euro. Das sind keine bereits geltenden Werte. Der tatsächlich maßgebliche Betrag hängt von der festgestellten VPI-Veränderung und der amtlichen Veröffentlichung ab.

Ab 1. April 2028 gilt zusätzlich die Begrenzung für hohe Inflationsraten: Übersteigt die durchschnittliche jährliche VPI-Veränderung drei Prozent, wird der darüberliegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Bei fünf Prozent ergibt das für den Anpassungsfaktor vier Prozent. Die neuen Beträge gelten jeweils ab 1. April und sind auf Cent zu runden.

Die Ertragsprognose mit gesetzlichem Deckel aufbauen

Für ein Zinshaus sollte die Prognose je Einheit vom dokumentierten Betrag nach § 16 Abs. 5 MRG ausgehen. Die Rechnung braucht mindestens Nutzfläche, Betrag je Quadratmeter, monatlichen Hauptmietzins, Kategorie, Zustand und Wirksamkeitsdatum. Ein pauschaler Wachstumsprozentsatz für das gesamte Haus verdeckt die Unterschiede zwischen den Einheiten.

Das Basisszenario übernimmt nur Beträge, deren gesetzlicher Rahmen und Unterlagen geprüft sind. Eine Sensitivität kann die zulässige jährliche Entwicklung abbilden, ohne einen noch nicht veröffentlichten Folgejahresbetrag als sichere Einnahme auszugeben. Leerstand, Zahlungsausfälle und sonstige Ertragsrisiken gehören in separate Modellzeilen.

Der Zinshaus Risiko Check unterstützt die Priorisierung der offenen Punkte. Für die technische Aktenordnung hilft der Datenraum Vollständigkeitscheck. Beide Werkzeuge ersetzen die rechtliche Prüfung der einzelnen Mietverträge nicht.

Gesetzliche Valorisierung und vertragliche Wertsicherung trennen

Die gesetzliche Valorisierung nach § 16 Abs. 6 MRG beschreibt die Entwicklung der in § 16 Abs. 5 MRG genannten Höchstbeträge. Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ist eine eigene Rechts- und Prüfungsebene. Ihr Wortlaut, ihre Wirksamkeit, die Verständigung und die konkrete Vorschreibung werden mit diesem Beitrag nicht beurteilt.

Für die Ertragsprognose dürfen beide Ebenen nicht unbesehen addiert werden. Zuerst ist festzustellen, welcher gesetzliche Höchstbetrag gilt. Danach ist getrennt zu prüfen, ob eine vertragliche Vereinbarung überhaupt eine Erhöhung erlaubt und wie sie umgesetzt wurde. Der Beitrag zur vertraglichen Wertsicherung in Altverträgen behandelt diese andere Fragestellung.

Auch eine Prüfung des zulässigen Betrags kann ein eigenes Verfahren auslösen. Bei konkreten Zweifeln zu Hauptmietzins, Rückforderung oder Schlichtungsstelle ordnet der Beitrag zur Mietzinsüberprüfung im Zinshaus die nächsten Unterlagen und Verfahrensfragen.

Prüfakte für Kauf, Verwaltung und laufende Abrechnung

Für jede betroffene Wohnung sollten Mietvertrag und Nachträge, Nutzflächenangabe, Kategorie, Zustandsnachweis, Mietzinsliste und die bisherige Berechnung gemeinsam abgelegt werden. Bei einem Eigentümerwechsel gehören außerdem der Bewertungsstichtag und offene Einwendungen in die Akte.

Die Prüfung beginnt mit der Frage, ob § 16 Abs. 5 MRG überhaupt passt. Danach werden Zustand und Betrag je Quadratmeter festgestellt. Im dritten Schritt wird der Betrag mit dem zum Wirksamkeitszeitpunkt geltenden Wert verglichen. Erst danach darf die Zahl in eine Kaufpreis- oder Ertragsrechnung übernommen werden.

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