Eine laufende Mietzinsüberprüfung ist beim Zinshaus kein normaler Verfahrenshinweis. Sie kann Rückzahlungen, künftige Erträge, Garantien und Kaufpreiseinbehalte betreffen. Käufer und Verkäufer sollten daher nicht nur den Akt, sondern auch die betroffenen Einheiten und Zeiträume prüfen.
Aktuell
Laufende Mietzinsüberprüfung im Zinshaus: Schlichtungsstelle, Rückzahlung und Vertragsgarantie
Laufende Mietzinsüberprüfungen können beim Zinshaus Rückzahlung, Garantien, Kaufpreiseinbehalt und Offenlegung steuern.
Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
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Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
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Berechnetes Risiko einer Partei, einem Zeitraum und einer Vertragssicherung zuordnen
Berechnetes Risiko einer Partei, einem Zeitraum und einer Vertragssicherung zuordnen
Bandbreite und offene Annahmen vor Garantie oder Einbehalt dokumentieren
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Verfahrensakte und Mietzinsgrundlagen je betroffener Einheit vervollständigen
Verfahrensakte und Mietzinsgrundlagen je betroffener Einheit vervollständigen
Verfahren je Einheit und Zeitraum erfassen
Zuerst ist zu klären, welche Einheit betroffen ist, welcher Mietzins überprüft wird und seit wann ein Verfahren oder eine konkrete Ankündigung besteht. § 37 MRG ist ein wichtiger Verfahrensanker, ersetzt aber nicht die Prüfung der einzelnen Unterlagen.
Für die Bewertung braucht es das konkrete Begehren und seine Berechnung: Hauptmietzins, Zuschläge, Betriebskosten oder sonstige Bestandteile dürfen nicht in einer Pauschalsumme vermischt werden. Ebenso wichtig ist, ob bereits eine Entscheidung, ein Vergleichsvorschlag oder nur eine Behauptung vorliegt.
Die wirtschaftliche Einordnung hängt eng mit Richtwertmiete, Kategorie und Ausstattung zusammen. Zur Grundfrage des Ertragsrisikos passt der Beitrag zu Richtwert, Lagezuschlag und Kategorie.
Rückzahlungsrisiko im Kaufpreis abbilden
Wenn mehrere Zeiträume oder mehrere Mieter betroffen sind, kann ein Rückzahlungsrisiko den Kaufpreis beeinflussen. Wichtig ist, ob das Risiko beim Verkäufer bleibt oder vom Käufer übernommen wird.
Die Vertragsregelung sollte neben einer möglichen Rückzahlung auch Verfahrenskosten, Zinsen, Vergleichskompetenz und Informationspflichten bis zur rechtskräftigen oder einvernehmlichen Erledigung erfassen. Sonst bleibt offen, wer den Prozess nach Closing steuert.
Ein Kaufpreiseinbehalt kann sinnvoll sein, wenn Höhe oder Ausgang noch offen sind. Wie Rückbehalte bei Zinshausverkäufen funktionieren, zeigt der Beitrag zum Kaufpreiseinbehalt.
Offenlegung und Garantien nicht vermischen
Eine Garantie zur Mietzinsliste ist etwas anderes als die Offenlegung eines laufenden Verfahrens. Der Käufer muss wissen, ob die Zahlen bestritten sind. Der Verkäufer muss festhalten, was bereits bekannt war.
Dafür eignet sich ein strukturiertes Offenlegungsschreiben. Weitere Hinweise finden Sie im Beitrag Abweichungen im Offenlegungsschreiben dokumentieren.
Schlichtungsstelle und Gericht sachlich einordnen
Nicht jedes Verfahren bedeutet automatisch einen hohen Rückzahlungsbetrag. Umgekehrt ist ein früher Verfahrensstand kein Grund, das Thema zu ignorieren. Entscheidend sind Mietzinsgrundlage, Zeitraum, Beweise und vertragliche Risikozuordnung.
Für den Datenraum sollte erkennbar sein, welche Schriftsätze, Entscheidungen, Vergleichsgespräche und Zahlungsannahmen vorliegen.
FAQ
Muss ein laufendes Mietzinsverfahren im Datenraum offen gelegt werden?
Ja, wenn es für Mietzinsliste, Ertrag, Rückzahlung oder Garantien relevant ist. Eine pauschale Mietzinsgarantie ohne Hinweis kann später Streit auslösen.
Ist ein Kaufpreiseinbehalt immer notwendig?
Nein. Er ist eine mögliche Sicherung, wenn Risiko und Betrag noch offen sind. Manchmal reicht eine klare Garantie oder eine andere vertragliche Zuordnung.
Welche Zahlen braucht eine belastbare Risikobewertung?
Erforderlich sind betroffene Einheit und Zeiträume, die einzelnen Mietzinsbestandteile, das konkrete Begehren, bereits geleistete Zahlungen und der dokumentierte Verfahrensstand.
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