Hauptmietzinserhöhung nach § 18 MRG: wann sie beim Zinshausprojekt tragfähig ist

Eine Hauptmietzinserhöhung nach § 18 MRG wird bei Zinshausprojekten oft wie ein zweiter Ertragshebel behandelt. Das greift zu kurz. Das Verfahren dient nicht der Renditeoptimierung, sondern der Finanzierung einer bestimmten größeren Erhaltungsarbeit, deren Kosten die zurückliegende Mietzinsreserve und die im Verteilungszeitraum zu erwartenden Einnahmen übersteigen. Wer den § 18 MRG in eine Kaufpreisrechnung einstellt, ohne die Voraussetzungen und den Verfahrensstand belastbar zu prüfen, riskiert eine überhöhte Bewertung und spätere Rückstellungen.

Für den Käufer, den Verkäufer und den Eigentümer, der ein Erhaltungspaket vorbereitet, sind daher drei Ebenen zu trennen. Erstens die materielle Berechtigung: Liegt eine unmittelbar heranstehende größere Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 MRG vor und ergibt sich rechnerisch ein Deckungsfehlbetrag? Zweitens der Verfahrensstand nach §§ 18, 18a und 19 MRG: nur erwogen, beantragt, dem Grunde nach entschieden, vorläufig erhöht oder endgültig festgesetzt? Drittens die Übersetzung in Kaufvertrag, Datenraum und Übergabe. Erst wenn diese drei Ebenen im gleichen Sprachstand vorliegen, lässt sich ein § 18-Ertrag redlich in die Zinshausbewertung einbauen.

Wann § 18 MRG überhaupt in Betracht kommt

§ 18 MRG setzt eine vom Vermieter durchzuführende, unmittelbar heranstehende größere Erhaltungsarbeit voraus. Eine wünschenswerte Modernisierung, eine gestalterische Aufwertung oder eine reine Standardanhebung reichen nicht. Sanierungspositionen müssen sich als Erhaltungsarbeit im Sinne des § 3 MRG einordnen lassen, weil sich der Erhöhungsanspruch nur auf diese Kategorie stützt. Der Beitrag zu Erhaltungsarbeiten im Zinshaus zeigt, warum die Abgrenzung zu Verbesserung und freiwilliger Investition schon in der Ausschreibung sauber getroffen werden muss.

Zusätzlich verlangt § 18 Abs 1 MRG, dass die Kosten der Arbeit einschließlich der nach § 3 Abs 3 Z 1 MRG anrechenbaren Verzinsung und Geldbeschaffungskosten in der Summe der Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre keine Deckung finden und außerdem die im Verteilungszeitraum zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen übersteigen. Aus dieser Rechnung ergibt sich der sogenannte Deckungsfehlbetrag als Ausgangspunkt jeder Erhöhung.

Die Bewertung ist objektbezogen und rechnerisch. Ein hoher Sanierungsaufwand allein genügt nicht, wenn die Reserve auf Zehnjahresbasis bereits ausreicht. Umgekehrt kann selbst eine mittlere Arbeit einen Fehlbetrag auslösen, wenn Reserven durch frühere Maßnahmen verbraucht wurden. In der Praxis lohnt es sich deshalb, die Fragen nach dem Anwendungsbereich des MRG und der Reservelage parallel zur technischen Planung zu klären und nicht erst im Vertragsentwurf.

Die zehnjährige Abrechnungsbasis richtig lesen

§ 20 MRG verpflichtet den Vermieter, für jedes Kalenderjahr eine übersichtliche Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben zu legen. Für Zwecke des § 18 MRG kommt es dann auf die Hauptmietzinsabrechnung der letzten zehn Kalenderjahre an. Fehlen einzelne Jahresabrechnungen, sind sie inhaltlich lückenhaft oder ohne Belege dokumentiert, wird die Deckungsrechnung angreifbar. Das gilt sowohl im Verfahren als auch in einer Kaufpreisverhandlung, in der die Angemessenheit des kalkulierten § 18-Ertrags geprüft wird.

In der Zehnjahresbasis müssen Einnahmen aus Hauptmietzins, anzurechnende Beträge für eigengenutzte oder länger leerstehende Einheiten sowie die tatsächlichen Aufwendungen für Erhaltung sauber getrennt sein. Nicht jede Rechnung, die bezahlt wurde, mindert die Reserve im Sinne des Gesetzes. Betriebskosten, Verwaltungsentgelt oder freiwillige Verbesserungen gehören in andere Rechenkreise. Wer bereits im Vorfeld eine Prüfung auf § 18-Fähigkeit anstrebt, sollte die zehnjährige Abrechnung durch die Hausverwaltung strukturiert nachziehen lassen.

Für den Käufer bedeutet das: Der Datenraum eines Zinshauses mit angekündigter Erhöhung braucht die Jahresabrechnungen im Original, die Belegübersicht, allfällige Einwendungen der Hauptmieter und den Nachweis über bereits ausgeschütteten oder verwendeten Reservenanteil. Auch die Themenseite zu Mietzinslisten und Bestandverträgen ist relevant, weil Rückzahlungsansprüche einzelner Mieter die Reservelage nachträglich verändern können.

Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung nach § 18a MRG

Häufig übersehen wird die Möglichkeit, vor Durchführung der Erhaltungsarbeit eine Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG zu erwirken. Auf Antrag entscheidet das Gericht oder die zuständige Gemeinde zunächst dem Grunde nach, ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit eine Erhöhung rechtfertigt und in welchem Zeitraum, der zehn Jahre nicht übersteigen darf, die Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.

Verpflichtet sich der Vermieter, die genannten Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist zu beginnen und durchzuführen, kann eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ausgesprochen werden. Beginn und Ausmaß werden so festgesetzt, dass die vorläufige Erhöhung das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Festsetzung nicht übersteigt. Diese Zwischenstufe schafft Liquidität für die Bauabwicklung, verlagert aber Risiko: Hält der Vermieter seine Zusage nicht ein, sind die aus der vorläufigen Erhöhung entstandenen Mehrbeträge samt angemessener Verzinsung an die Mieter zurückzuerstatten.

Für die Transaktion ist die Zwischenstufe besonders sensibel. Eine bereits vorläufig bewilligte Erhöhung ist bilanziell noch nicht verdient. Der Käufer sollte deshalb wissen, ob und wie weit die zugesagten Arbeiten begonnen wurden, welche Fristen der Verkäufer eingegangen ist und wer im Fall der Nichtausführung wirtschaftlich die Rückerstattung zu tragen hat. Diese Punkte gehören ausdrücklich in Kaufpreisrechnung und Vertrag, nicht in eine Fußnote im Bewertungsblatt.

Antrag, Zuständigkeit und Unterlagen nach § 19 MRG

Die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses setzt eine Entscheidung des Gerichtes oder der zuständigen Gemeinde nach § 39 MRG voraus. Antragsberechtigt sind Vermieter, Gemeinde in ihrem Wirkungsbereich und ein nach § 6 Abs 2 MRG bestellter Verwalter. Ohne diese Entscheidung darf der erhöhte Zins nicht eingehoben werden, unabhängig davon, wie eindrucksvoll der Kostenplan ausfällt oder wie überzeugt die Hausverwaltung von der Deckungslücke ist.

Dem Antrag beizulegen sind nach § 19 Abs 1 MRG ein Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeit in dreifacher Ausfertigung, die Hauptmietzinsabrechnung der zehn vorausgegangenen Kalenderjahre, eine vollständige Aufstellung aller vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benützten Mietgegenstände samt topographischer Bezeichnung, Nutzfläche, Ausstattungskategorie und aktuellem Hauptmietzins, die Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen Deckungserfordernisses sowie ein Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen. Fehlt einer dieser Bausteine, ist der Antrag angreifbar.

Mit der Bewilligung der Einhebung wird nach § 19 Abs 2 MRG grundsätzlich der Auftrag verbunden, die zugrunde liegende Erhaltungsarbeit binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist tatsächlich vorzunehmen. Die Erhöhung dient somit einem konkreten Bauzweck. Sie ist keine offene Ertragsposition. Für eine erste Standortbestimmung des Unterlagenstandes bietet sich der Zinshaus Risiko Check an, in dem sich die vorhandenen Bausteine strukturiert einordnen lassen.

Was ein § 18-Ertrag für die Zinshausbewertung wirklich bedeutet

Ein noch nicht rechtskräftig festgesetzter erhöhter Hauptmietzins ist keine vertragliche Miete. Er ist eine Zahlung, die während eines festgesetzten Verteilungszeitraums von höchstens zehn Jahren zulässig ist, wenn und soweit das Verfahren die im Gesetz genannten Voraussetzungen bestätigt. Nach Ablauf des Verteilungszeitraums fällt der Zusatzbetrag weg. Ein pauschal in ein Kaufpreismodell eingestellter Cashflow, der diese Befristung ignoriert, überzeichnet den Ertrag systematisch.

Zu differenzieren ist außerdem, ob die Erhöhung nur überlegt, bereits beantragt, dem Grunde nach entschieden, vorläufig oder endgültig festgesetzt ist. Jede Stufe hat ein anderes rechtliches Risiko. Eine noch nicht beantragte Erhöhung ist eine Prognose. Eine vorläufige Erhöhung ist rückerstattungspflichtig, wenn der Vermieter die Arbeit nicht ausführt. Eine endgültige Erhöhung ist an einen bestimmten Kostenvoranschlag und Verteilungszeitraum gebunden. Nachträge, Bauzeitverlängerungen oder Kostenverschiebungen können dieses Bild verändern, insbesondere wenn ein Käufer eintritt.

Wer eine finanzierte Sanierung mit Förderungen kombinieren möchte, sollte die Bindungswirkung dieser Zuschüsse ebenfalls berücksichtigen. Bindungen, Rückzahlungspflichten und Mietzinsbeschränkungen gehören in den Datenraum Vollständigkeitscheck, weil sie die § 18-Rechnung verändern können. Für Käufer heißt das: Der Ertrag aus einer § 18-Erhöhung wird risikoadjustiert bewertet, nicht wie eine feste Bestandsmiete.

Datenraum, Kaufvertrag und Übergabe in Einklang bringen

Der Datenraum eines Zinshauses mit § 18-Bezug enthält mehr als den Kostenvoranschlag. Erforderlich sind die zehnjährige Hauptmietzinsabrechnung, die vollständige Aufstellung der Mietgegenstände, sämtliche Verfahrensschriftsätze und Entscheidungen, Bescheide der Gemeinde nach § 39 MRG, allenfalls die Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG, der Finanzierungsplan mit Kreditzusagen, Nachweise über gebildete oder verbrauchte Mietzinsreserven, Fördernachweise und die Mieterkorrespondenz zur angekündigten Arbeit. Ohne diese Bausteine bleibt jede Bewertung eine Annahme.

Der Kaufvertrag muss die Verfahrensstufe eindeutig benennen. Wer trägt bis zum Stichtag die Baukosten, wer die Zinsen der Finanzierung, wer die Verantwortung für die tatsächliche Ausführung der Arbeit? Bei vorläufiger Erhöhung ist zusätzlich zu regeln, wer im Fall der Rückerstattungspflicht wirtschaftlich einsteht und wie eine spätere endgültige Festsetzung mit dem Kaufpreis abgestimmt wird. Eine Übersicht zu Kaufpreiseinbehalten liefert der Beitrag zu Altbau, Sanierung und Erhaltung, in dem Vertragsmechaniken für sanierungsnahe Ankäufe zusammengeführt sind.

Bei der Übergabe schließlich muss die neue Hausverwaltung nicht nur Konten und Zählerstände übernehmen, sondern auch das aktive Verfahren, die Fristen zur Werkausführung, die Kommunikation mit den Mietern und die laufende Reservebildung. Erst wenn diese Handoff-Punkte im Vertrag benannt und in der Übergabepraxis geübt sind, wird aus einer § 18-Position ein steuerbarer wirtschaftlicher Baustein und keine offene Flanke.