Povećanje glavne zakupnine prema § 18 MRG: kada zaista nosi Zinshaus projekat

Povećanje glavne zakupnine prema § 18 austrijskog Zakona o najmu, MRG-a, kod Zinshaus projekata često se posmatra kao dodatna poluga prihoda. Takvo gledanje potcjenjuje mehanizam. § 18 ne služi optimizaciji prinosa. On finansira konkretan veći rad održavanja čiji troškovi ne mogu biti pokriveni rezervom glavne zakupnine iz proteklih godina i prihodima očekivanim tokom perioda raspodjele. Ko unese prihod prema § 18 u model cijene bez provjere pretpostavki i procesnog statusa, izlaže se riziku precijenjene vrijednosti i naknadnih korekcija.

Kupci, prodavci i vlasnici koji pripremaju paket održavanja moraju stoga razdvojiti tri nivoa. Prvo, materijalna osnova: postoji li neposredno predstojeći veći rad održavanja u smislu § 3 MRG-a i daje li obračun stvarno manjak za pokriće? Drugo, procesni status prema §§ 18, 18a i 19 MRG-a: samo razmatran, podnesen, načelno odlučen, privremeno povećan ili konačno utvrđen? Treće, prenos u ugovor, data room i primopredaju. Tek kada ova tri nivoa govore istim jezikom, prihod prema § 18 može se pošteno ugraditi u procjenu.

Kada uopće dolazi u obzir § 18 MRG-a

§ 18 MRG-a zahtijeva neposredno predstojeći veći rad održavanja koji provodi najmodavac. Poželjna modernizacija, čisto estetska nadogradnja ili puko podizanje standarda nisu dovoljni. Stavke sanacije moraju se svrstati u radove održavanja u smislu § 3 MRG-a, jer se pravo na povećanje veže samo za tu kategoriju. Članak o radovima održavanja u Zinshaus objektu pokazuje zašto se granica prema poboljšanju i dobrovoljnoj investiciji mora čisto povući već u troškovniku.

Dodatno, § 18 st. 1 MRG-a traži da troškovi rada, uključujući kamate i troškove pribavljanja sredstava priznate prema § 3 st. 3 t. 1 MRG-a, ne budu pokriveni zbirom rezervi ili manjka glavne zakupnine u proteklih deset kalendarskih godina i da premašuju prihode od glavne zakupnine očekivane tokom perioda raspodjele. Tek iz tog obračuna proizlazi tzv. manjak za pokriće, Deckungsfehlbetrag, kao polazni iznos svakog povećanja.

Procjena je vezana za objekat i računski određena. Visok iznos sanacije sam po sebi nije dovoljan ako desetogodišnja rezerva već pokriva trošak. Obrnuto, i srednji zahvat može izazvati manjak ako su ranije mjere iscrpile rezervu. U praksi se stoga pitanja o području primjene MRG-a i stanju rezerve trebaju razjasniti uporedo s tehničkim planiranjem, ne tek u nacrtu ugovora.

Pravilno čitanje desetogodišnjeg obračuna

§ 20 MRG-a obavezuje najmodavca da za svaku kalendarsku godinu vodi pregledan obračun prihoda i rashoda. Za potrebe § 18 zatim je odlučujući obračun glavne zakupnine za posljednjih deset kalendarskih godina. Ako pojedine godišnje obračune nedostaju, sadržinski su nepotpuni ili nemaju priloge, obračun manjka postaje ranjiv i u postupku i u pregovorima o cijeni, gdje se ocjenjuje prihvatljivost pretpostavljenog prihoda prema § 18.

U desetogodišnjoj osnovici moraju biti uredno odvojeni prihodi od glavne zakupnine, obračunski iznosi za jedinice koje koristi vlasnik ili koje su duže prazne te stvarni izdaci za održavanje. Nije svaki plaćeni račun umanjenje rezerve u smislu zakona. Režije, naknada upravitelja ili dobrovoljna poboljšanja pripadaju drugim obračunskim krugovima. Ko unaprijed razmišlja o § 18, treba tražiti da upravitelj uredi desetogodišnji obračun strukturirano.

Za kupca to znači: data room Zinshaus objekta s najavljenim povećanjem traži godišnje obračune u originalu, popis priloga, moguće prigovore zakupaca i dokaze o već raspoređenoj ili iskorištenoj rezervi. Relevantna je i oblast lista zakupnina i ugovori, jer zahtjevi za povrat pojedinih zakupaca mogu naknadno promijeniti stanje rezerve.

Načelna odluka i privremeno povećanje prema § 18a MRG-a

Često se previđa mogućnost pribavljanja načelne odluke prema § 18a MRG-a prije izvođenja rada održavanja. Na zahtjev, sud ili nadležna općina prvo odlučuje načelno, da li i u kojoj mjeri određeno naznačeni rad održavanja opravdava povećanje i u kojem se roku, koji ne smije premašiti deset godina, troškovi moraju pokriti iz glavne zakupnine.

Ako se najmodavac obaveže da će naznačene radove započeti i izvesti u primjerenom roku, može se odobriti privremeno povećanje glavne zakupnine. Početak i visina utvrđuju se tako da privremeno povećanje ne premašuje iznos koji će se vjerovatno utvrditi konačnom odlukom. Ova međufaza stvara likvidnost za izvođenje, ali prenosi rizik. Ako najmodavac ne ispuni obavezu, dodatni iznosi naplaćeni po privremenom povećanju moraju se vratiti zakupcima uz primjerenu kamatu.

Za transakciju je ta međufaza osobito osjetljiva. Privremeno povećanje još nije ekonomski zarađeno. Kupac treba znati da li su i u kojoj mjeri obećani radovi započeti, koje je rokove prodavac preuzeo i ko snosi izloženost povratu ako radovi ne budu izvedeni. Ove tačke pripadaju otvoreno u model cijene i ugovor, ne u fusnotu u obračunskom listu.

Zahtjev, nadležnost i dokumentacija prema § 19 MRG-a

Naplata povećane glavne zakupnine pretpostavlja odluku suda ili nadležne općine prema § 39 MRG-a. Zahtjev su ovlašteni podnijeti najmodavac, općina u svom djelokrugu i upravitelj imenovan prema § 6 st. 2 MRG-a. Bez takve odluke povećana zakupnina se ne smije naplaćivati, bez obzira na to koliko je uvjerljiv plan troškova ili koliko je upravitelj siguran u postojanje manjka.

Uz zahtjev se prema § 19 st. 1 MRG-a moraju priložiti predračun neposredno predstojećeg rada održavanja u tri primjerka, obračun glavne zakupnine za deset prethodnih kalendarskih godina, potpuna lista svih iznajmljenih, jedinica koje se mogu iznajmiti ili koje koristi vlasnik s topografskom oznakom, korisnom površinom, kategorijom opreme i aktuelnim iznosom glavne zakupnine, obračun manjka za pokriće i mjesečne potrebe za pokrićem te plan finansiranja s eventualnim kreditnim odobrenjima. Nedostatak i jednog elementa zahtjev čini osporivim.

Prema § 19 st. 2 MRG-a, odobrenje za naplatu povećane zakupnine se u pravilu spaja s nalogom da se osnovni rad održavanja izvede u primjerenom roku koji ne prelazi jednu godinu. Povećanje time služi konkretnoj građevinskoj svrsi. Ono nije otvorena stavka prihoda. Za prvu strukturiranu orijentaciju stanja dokumentacije koristan je provjera rizika Zinshaus objekta.

Šta prihod prema § 18 stvarno znači za procjenu

Povećana glavna zakupnina koja još nije konačno utvrđena nije ugovorna zakupnina. To je plaćanje koje je dopušteno tokom utvrđenog perioda raspodjele koji ne prelazi deset godina, ako i u mjeri u kojoj postupak potvrdi zakonske pretpostavke. Nakon isteka perioda raspodjele dodatni iznos otpada. Novčani tok koji se modelira bez tog ograničenja sistematski precjenjuje prinos.

Bitno je razlikovati da li je povećanje samo razmatrano, podneseno, načelno odlučeno, privremeno ili konačno utvrđeno. Svaka faza nosi drugačiji pravni rizik. Nepodneseno povećanje je prognoza. Privremeno povećanje podliježe povratu ako radovi ne budu izvedeni. Konačno povećanje je vezano za određeni predračun i period raspodjele. Naknadni radovi, kašnjenja ili pomicanja troškova mogu promijeniti sliku, posebno kada kupac ulazi u posao.

Vlasnici koji finansiranu sanaciju kombinuju sa subvencijama trebaju uzeti u obzir i vezivanje tih sredstava. Uslovi, obaveze povrata i ograničenja zakupnine pripadaju u provjeru potpunosti data rooma, jer mogu promijeniti obračun prema § 18. Poruka za kupca je jasna: prihod iz povećanja prema § 18 vrednuje se uz pretpostavke prilagođene riziku, ne kao već ugovorena zakupnina.

Uskladite data room, ugovor i primopredaju

Data room Zinshaus objekta s § 18-dimenzijom nadilazi puki predračun. Potrebni su desetogodišnji obračun glavne zakupnine, potpuna lista jedinica, svi procesni podnesci i odluke, odluke općine prema § 39 MRG-a, eventualna načelna odluka prema § 18a MRG-a, plan finansiranja s kreditnim odobrenjima, dokazi o formiranim ili iskorištenim rezervama zakupnine, dokumentacija subvencija i prepiska sa zakupcima o najavljenim radovima. Bez tih dijelova svaka procjena ostaje samo pretpostavka.

Kupoprodajni ugovor mora precizno navesti procesnu fazu. Ko snosi građevinske troškove do dana presjeka, ko kamate finansiranja, a ko odgovornost za stvarno izvođenje rada? Ako postoji privremeno povećanje, strane moraju dodatno rasporediti izloženost povratu i interakciju konačne odluke s cijenom. Za sistematski pregled ugovornih mehanika kod ankupa vezanih za sanaciju koristan je i pregled na stranici sanacija i održavanje starih zgrada.

Kod primopredaje novi upravitelj preuzima više od računa i očitanja brojila. Prenose se i aktivni postupci, rokovi za izvođenje, komunikacija sa zakupcima i tekuće formiranje rezerve. Tek kada su te tačke prenosa navedene u ugovoru i uvježbane u praksi primopredaje, § 18-pozicija postaje upravljiv ekonomski gradivni element, a ne otvoren rizik.