Kurzzeitvermietung im Zinshaus: Widmung, Mietrecht und Käufergarantien vor Erwerb prüfen

Kurzzeitvermietung ist im Zinshausbestand ein Ertragshebel und zugleich ein Risikofeld. Ob sie in einem konkreten Objekt zulässig ist, hängt an raumordnungsrechtlicher Widmung, an baurechtlicher Nutzung und an mietrechtlicher Zulässigkeit. Wer ein Zinshaus mit dieser Nutzung übernehmen will, muss die Rechtsgrundlagen früh prüfen, damit eine im Exposé versprochene Rendite auch belastbar ist.

Der Beitrag ordnet die Prüfachsen. Er behandelt die raumordnungsrechtliche Ausgangslage nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, insbesondere die seit 1. August 2025 geltende Fassung des § 31b, die Grenzen des Mietrechtsgesetzes bei Kurzzeitvermietungen, die baurechtliche Zulässigkeit und die Klauseln, die im Kaufvertrag und Datenraum vorliegen sollten.

Warum Kurzzeitvermietung eine eigene Prüfebene ist

Kurzzeitvermietung wird häufig als Ertragschance präsentiert. Für den Zinshausbestand ist sie aber ein eigener Prüfstrang. Sie greift raumordnungsrechtliche, baurechtliche, mietrechtliche und steuerliche Ebenen in einer Weise ineinander, die sich nicht in einer Zeile im Exposé abbilden lässt. Ohne eigene Prüfebene entstehen Ertragsversprechen ohne Fundament.

Für die Praxis lohnt sich eine Trennung nach Nutzungsart. Für eine gewerbliche Beherbergung mit Rezeption, Reinigung und Frühstück gelten andere Regeln als für eine über Plattformen vermietete Ferienwohnung ohne Service. Für eine gelegentliche Kurzvermietung neben einer Dauermiete gelten wiederum eigene Bewertungen. Die Themenseite Zinshausankauf ordnet die Grundfragen des Erwerbs.

Für den Käufer schützt eine sorgfältige Erhebung vor Enttäuschung. Für den Verkäufer entlastet eine ehrliche Darstellung spätere Zusicherungsprobleme. Der Zinshaus Risiko Check hilft bei der Erstsichtung.

Salzburger ROG 2009: Zweckentfremdung und Zweitwohnungsregime

Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 trennt Zweitwohnungsnutzung und touristische Beherbergung. § 31 ROG 2009 regelt die raumordnungsrechtlichen Zweitwohnungsbeschränkungen. § 31b ROG 2009 behandelt dagegen die Zweckentfremdung bestehender Wohnungen: Seit 1. August 2025 gilt ihre Verwendung für touristische Beherbergungen grundsätzlich als bewilligungspflichtige Zweckentfremdung. Eine Bewilligung ist nur dann entbehrlich, wenn eine der gesetzlichen Ausnahmen des § 31b Abs 2 greift.

Für die Praxis sind daher die konkrete Wohnung, ihre Widmung, die tatsächliche Nutzung und eine allfällige Ausnahme oder Bewilligung getrennt zu prüfen. Eine Wohnwidmung allein belegt noch nicht, dass touristische Beherbergung zulässig ist. Umgekehrt ersetzt eine raumordnungsrechtliche Bewilligung nicht die bau- und gewerberechtlichen Voraussetzungen eines Beherbergungsbetriebs.

Für den Kauf ist entscheidend, ob die tatsächliche Nutzung in Übereinstimmung mit der widmungsrechtlichen Zulässigkeit steht. Wenn die Nutzung als Kurzzeitvermietung ohne widmungsrechtliche Grundlage stattfindet, kann eine Untersagung oder Rückführung erfolgen. Der Beitrag zu Denkmal- und Altstadtschutz in Salzburg ordnet weitere gemeindespezifische Vorgaben.

MRG-Anwendungsbereich und Kurzzeitvermietung

§ 1 MRG umschreibt den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. § 1 Abs 2 Z 1 MRG nimmt Mietgegenstände aus, die im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungsunternehmens vermietet werden. Maßgeblich ist das tatsächliche Betriebskonzept einschließlich der angebotenen Nebenleistungen; die bloß kurze Vertragsdauer macht aus einer Wohnungsvermietung noch keinen Beherbergungsbetrieb. § 1 Abs 2 Z 4 MRG enthält daneben eine eigene Ausnahme für Wohnungen oder Wohnräume, die der Mieter bloß als Zweitwohnung zur Erholung oder Freizeitgestaltung mietet.

Für Zwischenformen ist eine sorgfältige Prüfung nötig. Wiederkehrende kurze Wohnungsvermietungen ohne Beherbergungsleistungen können dem MRG unterliegen, wenn keine andere Ausnahme greift. Ob dann einzelne Regeln zur Mietzinsbildung, Befristung, Kündigung oder Wertsicherung gelten, hängt zusätzlich von der Voll- oder Teilanwendung im konkreten Gebäude ab. Die Themenseite Mietzinsliste und Bestandverträge ordnet die mietrechtliche Dokumentation.

Für die Kaufvorbereitung ist die tatsächliche Nutzungspraxis der letzten Jahre wichtig. Sie schafft die Grundlage für die Einordnung als Beherbergungsbetrieb oder als der MRG unterliegende Vermietung. Der Beitrag zu befristete Mietverträge zeigt, wie kurze Vertragslaufzeiten in die Ertragsplanung einfließen.

Baurecht und Betriebsanlage: Grenzen der Nutzungsänderung

Eine als Wohnung genehmigte Einheit wird durch eine wiederkehrende Kurzzeitvermietung mit Serviceleistungen faktisch als Beherbergungsbetrieb genutzt. Damit können bau- und gewerberechtliche Anforderungen ausgelöst werden, insbesondere hinsichtlich Brandschutz, Fluchtwegen, Rezeption und Betriebsanlagengenehmigung. Ohne diese Grundlage kann eine Aufsichtsbehörde die Nutzung untersagen und Anpassungen fordern.

Für den Bestand ist eine getrennte Betrachtung von einzelnen Einheiten sinnvoll. Nicht jede Kurzzeitvermietung führt zwingend zu einer Nutzungsänderung; entscheidend ist das tatsächliche Gesamtbild, insbesondere die Häufigkeit, die Dauer und die Serviceleistungen. Die Themenseite Due Diligence und Datenraum ordnet die typischen Genehmigungsnachweise.

Für die Kaufvorbereitung sollten Bauakt und Genehmigungssituation der letzten Umbauten mit der aktuellen Nutzung abgeglichen werden. Die Themenseite Altbau, Sanierung und Erhaltung zeigt die bauliche Prüftiefe.

Kaufvertragsklauseln und Käufergarantien

Der Kaufvertrag sollte drei Ebenen präzise abbilden. Erstens Zusicherungen zur widmungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzung, zu bestehenden Bescheiden und zu offenen Verfahren. Zweitens Zusicherungen zur bau- und gewerberechtlichen Zulässigkeit und zur Betriebsanlage. Drittens die Behandlung der Ertragsversprechen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietung.

Für die Ertragsseite sind pauschale Ertragszusicherungen wenig hilfreich. Präziser sind Zusagen zu tatsächlichen Vermietungszeiträumen, zu Nettoerlösen bestimmter Perioden und zur Fortführbarkeit der Plattformverträge. Die Themenseite Zinshausverkauf ordnet Absicherungsformen für nicht bezifferbare Risiken.

Für Übergabe und Datenraum sollten die Plattformzugänge, laufende Buchungen und offene Anzahlungen strukturiert übergeben werden. Der Datenraum Vollständigkeitscheck hilft bei der Ordnung der Unterlagen. Die Themenseite Übergabe und Stichtag zeigt die Behandlung offener Positionen zum Stichtag.

Risikoprofil für Käufer und Zeitpuffer

Für einen Käufer, der die bestehende Kurzzeitvermietung fortführen möchte, empfiehlt sich ein realistisches Risikoprofil. Es umfasst die widmungsrechtliche Zulässigkeit, die bau- und gewerberechtliche Grundlage, die tatsächliche Nachfrage in der jeweiligen Lage und die Möglichkeit einer regulatorischen Verschärfung durch die Gemeinde. Ein tragfähiges Ertragsmodell verkraftet diese Achsen mit einem Basisszenario und Sensitivitäten.

Für den Zeitpuffer ist wichtig, dass eine raumordnungsrechtliche Bewilligung oder eine baurechtliche Nutzungsänderung vor dem geplanten Betriebsstart abgeschlossen sein sollte. Wer nach Erwerb ohne Puffer in ein offenes Verfahren einsteigt, riskiert Vermietungsausfälle. Für die erste Einordnung des Zeitrahmens dient der Zinshaus Risiko Check.

Für eine Umnutzung von Dauermiete auf Kurzzeitvermietung gelten strengere Voraussetzungen. Bestandsmieter werden durch das MRG geschützt; eine Umnutzung setzt regelmäßig eine Freiheit der Einheit voraus und muss die widmungsrechtliche Zulässigkeit vorweisen können.

Praktischer Ablauf und nächste Schritte

Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme der Widmung, der bau- und gewerberechtlichen Grundlagen und der tatsächlichen Nutzung. Danach werden die MRG-Ebene und die steuerliche Ebene ergänzt. Für den Datenraum werden Plattformzugänge, Buchungsverwaltung und Rechnungswesen strukturiert.

Für einen Verkauf werden Zusicherungen, Übergangsklauseln und Übergabelogik in den Kaufvertrag aufgenommen. Für einen Ankauf entsteht eine Liste offener Nachfragen, deren Beantwortung vor der Kaufpreisbindung eingefordert wird. BRANDAUER Rechtsanwälte begleitet Eigentümer, Verkäufer und Käufer im Zinshaus bei den Themen Kurzzeitvermietung, Widmung und mietrechtlicher Zulässigkeit.