Mietkaution beim Zinshauskauf: § 16b MRG, Verwahrung, Übergang und Abrechnung

Beim Kauf eines Zinshauses gehört die Mietkaution nicht einfach zum Kaufpreis oder zum allgemeinen Bankguthaben. Sie sichert Ansprüche aus einem konkreten Bestandverhältnis. Käufer müssen deshalb nachvollziehen können, welche Kaution zu welcher Einheit gehört, wo sie verwahrt wird und welche Unterlagen die spätere Rückstellung belegen.

§ 16b MRG regelt die Veranlagung und Rückstellung von Geldkautionen. Die Bestimmung regelt aber nicht den praktischen Ablauf des Eigentumswechsels. Verkäufer, Käufer und Hausverwaltung brauchen daher eine eigene Übergabematrix für Betrag, Verwahrform, Zinsen, allfällige Verwendung und den Abrechnungspfad nach dem Closing.

§ 16b MRG und Kaufvertrag getrennt lesen

§ 16b Abs 1 MRG erlaubt die Vereinbarung einer Kaution für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss sie auf einem Sparbuch fruchtbringend veranlagt werden. Andere Anlageformen sind zulässig, wenn sie gleich gute Verzinsung und gleich hohe Sicherheit bieten. Zusätzlich muss die Kaution vom Vermögen des Vermieters eindeutig abgegrenzt sein.

§ 16b Abs 2 MRG verlangt nach Ende des Mietvertrags die unverzügliche Rückstellung samt den aus der Veranlagung erzielten Zinsen. Berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis können berücksichtigt werden. Der OGH hält für den Rückforderungsanspruch fest, dass konkrete Gegenforderungen nach Grund und Höhe bezeichnet werden müssen. Diese spätere Mietabrechnung ist von der internen Kaufpreisabrechnung zwischen Verkäufer und Käufer zu unterscheiden.

Der Kaufvertrag sollte deshalb nicht bloß bestätigen, dass Kautionen vorhanden sind. Er sollte den Bestand je Mietverhältnis, die Verwahrform, die Belege, die wirtschaftliche Zuordnung und die Mitwirkung bei einer späteren Rückstellung erfassen. Für die allgemeine Abgrenzung von Zahlungsflüssen passt der Beitrag zur Stichtagsabrechnung beim Zinshauskauf.

Kautionsbestand je Mietverhältnis dokumentieren

Die entscheidende Einheit ist nicht das ganze Haus sondern das einzelne Bestandverhältnis. Für jede Wohnung und jede Geschäftsfläche sollten Mietvertrag, Nachträge, Beginn, vereinbarter Kautionsbetrag, Zahlungseingang und Verwahrnachweis zusammengeführt werden. Wurde ein Teilbetrag verwendet oder an den Mieter zurückbezahlt, braucht auch diese Bewegung einen Beleg.

Eine aktuelle Mietzinsliste kann den Kautionsbetrag enthalten. Sie beweist aber nicht automatisch den Zahlungseingang oder die rechtlich geschützte Verwahrung. Käufer sollten die Liste mit Mieterkonto, Bankauszug, Sparbuch oder einem anderen zulässigen Anlagebeleg abgleichen. Die Themenseite zu Mietzinsliste und Bestandverträgen ordnet die Belegkette für den gesamten Bestand.

Verkäufer sollten Abweichungen offen als offene Punkte ausweisen. Ein Betrag, der nur aus einer alten Tabelle stammt, darf nicht wie ein sicher vorhandenes Guthaben behandelt werden. Für Käufer ist zu klären, ob die Differenz vor dem Closing behoben wird oder ob der Vertrag Nachlieferung, Einbehalt oder eine konkrete Verkäuferpflicht vorsieht.

Verwahrung, Sammelkonto und Zinsen nachweisen

§ 16b MRG schreibt keine pauschale Verzinsung mit einem frei angenommenen Prozentsatz vor. Maßgeblich ist die tatsächlich gewählte Veranlagung. Bei einem Sparbuch ist der aktuelle Auszug relevant. Bei einer anderen Anlageform müssen Verzinsung, Sicherheit, Einlagensicherung und Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters nachvollziehbar sein.

Sammelkonten können organisatorisch vorkommen. Sie ersetzen aber keine Zuordnung zu den einzelnen Mietverhältnissen. Die Verwaltung sollte erklären können, welcher Teilbetrag welcher Einheit zugeordnet wird, wie die Zinsen berechnet werden und ob Bewegungen seit dem letzten Stichtag stattgefunden haben. Ein bloßer Gesamtsaldo ohne Aufteilung erschwert die spätere Abrechnung.

Vor Closing sollten die Parteien festlegen, wer den Verwahrbeleg übergibt, wer fehlende Zinsinformationen nachliefert und wie die neue Hausverwaltung Zugriff auf die Unterlagen erhält. Das ist eine andere Schnittstelle als die allgemeine Übernahme von Bankkonten und Vollmachten. Dazu passt der Beitrag Hausverwaltung nach dem Closing übernehmen.

Closing: Wert, Beleg und Zuständigkeit übergeben

Wirtschaftlicher Stichtag, Kaufpreiszahlung, grundbücherlicher Eigentumsübergang und Verwaltungsübernahme können auseinanderfallen. Der Kaufvertrag muss deshalb sagen, wann der Kautionsbestand wirtschaftlich dem Käufer zugeordnet wird und wann die praktische Verwahrung wechselt. Eine reine Zahl im Übergabeprotokoll genügt nicht, wenn Sparbücher, Kontozugriff oder Zuordnungslisten fehlen.

Sinnvoll ist eine Anlage mit laufender Nummer, Einheit, Mieter, ursprünglichem Betrag, aktuellem Wert, Verwahrform, Zinsnachweis, allfälligen Bewegungen und Belegverweis. Käufer und Verkäufer bestätigen den Stand nur für die Positionen, die tatsächlich geprüft wurden. Abweichungen werden mit Verantwortlichem und Nachliefertermin festgehalten.

Die Themenseite zu Übergabe und Stichtag zeigt die weiteren Zeitpunkte einer Zinshausübergabe. Für die Kaution braucht es zusätzlich die konkrete Regel, wer bei späterem Ende des Mietverhältnisses die Unterlagen vorlegt und welche Partei an einer notwendigen Klärung mitwirkt.

Spätere Abrechnung nach Ende des Mietvertrags vorbereiten

Die Rückstellung der Kaution wird grundsätzlich erst nach Ende des jeweiligen Mietvertrags relevant. Der Käufer muss daher auch Monate oder Jahre nach dem Ankauf erkennen können, welcher Betrag verwahrt wurde und welche Zinsen tatsächlich erzielt wurden. Das funktioniert nur, wenn die Übergabeakte nicht mit dem Closing endet.

Berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis müssen von allgemeinen Kaufpreisforderungen getrennt bleiben. Schäden, Mietzinsrückstände oder offene Betriebskosten sind nicht automatisch eine Kautionsverwendung. Sie brauchen eine eigene rechtliche und rechnerische Prüfung. Eine pauschale Aufrechnung mit dem Kaufpreis verdeckt die Fragen des einzelnen Mietverhältnisses.

Für den Nachlauf gehören Ansprechpartner, Aufbewahrungsort, Zugriff auf alte Kontoauszüge und eine Frist für die Herausgabe fehlender Unterlagen in den Vertrag. Der Käufer sollte diese Informationen an die neue Verwaltung weitergeben. Ein Zinshaus Risiko Check kann offene Übergabe- und Bestandsfragen vor dem Gespräch strukturieren.

Sonderfälle bei fehlenden Belegen und Mieterwechsel

Fehlt ein Sparbuch oder widersprechen Kontoauszug und Mietzinsliste einander, sollte der Kautionsbestand nicht geschätzt werden. Zuerst sind Originalvertrag, Zahlungsweg, frühere Abrechnungen und Verwaltungsunterlagen zu sichern. Danach lässt sich entscheiden, ob eine Nachforschung bei der Bank oder eine vertragliche Absicherung erforderlich ist.

Endet ein Mietvertrag rund um den Eigentumswechsel, können Rückstellung, Mängelprotokoll und offene Forderungen zeitlich zusammentreffen. Der Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer sollte dann festhalten, wer die Kommunikation führt, wer die Belege aus der alten Verwaltung erhält und wie ein interner Ausgleich erfolgt. Die Verpflichtung zur sorgfältigen Kautionsabrechnung gegenüber dem Mieter darf nicht durch eine unklare Kaufvertragsklausel verloren gehen.

Bei einer Insolvenz des Vermieters gelten zusätzlich die Schutzregeln des § 16b Abs 3 MRG. Auch deshalb ist eine klare Trennung vom sonstigen Vermögen wichtig. Eine pauschale Zusage, die Kaution sei sicher, ersetzt die Prüfung der tatsächlichen Verwahrung nicht.

Checkliste für die Kautionsübergabe vor Closing

Vor der Unterzeichnung der Übergabe sollten Käufer und Verkäufer jede Einheit mit einer laufenden Nummer erfassen. In die Kautionsliste gehören Mietvertrag und Nachträge, vereinbarter Betrag, Zahlungseingang, aktueller Stand, Verwahrform, Zinsbeleg, allfällige Bewegungen und offene Fragen. Die Dokumente sollten einen einheitlichen Stichtag tragen.

Der Kaufvertrag braucht außerdem eine Regel für Nachlieferung, Differenzen, Zugriff auf alte Verwaltungsdaten, spätere Rückstellung und die Behandlung von Kautionsunterlagen bei einem Verwaltungswechsel. Eine pauschale Klausel wie sämtliche Mietkautionen werden übergeben beantwortet diese Punkte nicht.

Für die Vollständigkeit des Datenraums unterstützt der Datenraum Vollständigkeitscheck. Er ersetzt nicht die Prüfung der einzelnen Kautionsbelege. Entscheidend ist, dass der Käufer nach dem Closing nicht nur einen Gesamtbetrag sondern eine fortführbare Akte erhält.