Kaucije kod kupovine Zinshaus objekta: § 16b MRG, čuvanje, prenos i obračun

Kod kupovine Zinshaus objekta kaucija zakupca nije dio kupoprodajne cijene niti običan novac za poslovanje. Ona obezbjeđuje potraživanja iz konkretnog zakupnog odnosa. Kupac zato mora znati kojoj jedinici pripada svaka kaucija, gdje se čuva i kojim dokumentima se dokazuje kasniji povrat.

§ 16b MRG uređuje ulaganje i povrat novčanih kaucija. Ova odredba ne uređuje praktični postupak predaje kod promjene vlasnika. Kupac, prodavac i upravnik zato trebaju posebnu tabelu za iznos, način čuvanja, stvarno ostvarenu kamatu, eventualno korištenje i obračun nakon zatvaranja transakcije.

§ 16b MRG čitati odvojeno od kupoprodajnog ugovora

§ 16b st 1 MRG dopušta ugovaranje kaucije za buduća potraživanja iz zakupnog odnosa. Ako se kaucija predaje kao novac, zakupodavac je mora uložiti na štednu knjižicu tako da donosi kamatu. Drugi način ulaganja moguć je ako pruža jednako dobru kamatu i jednaku sigurnost. Kaucija mora biti jasno odvojena od imovine zakupodavca.

§ 16b st 2 MRG traži da se kaucija nakon prestanka zakupa vrati bez odlaganja zajedno sa stvarno ostvarenom kamatom od ulaganja. Opravdana potraživanja iz zakupnog odnosa mogu se odbiti. OGH je naveo da zakupodavac koji se poziva na protivpotraživanja mora navesti njihov pravni osnov i iznos. Ovaj kasniji obračun sa zakupcem odvojen je od internog obračuna kupoprodajne cijene između prodavca i kupca.

Kupoprodajni ugovor zato treba urediti više od same izjave da kaucije postoje. Treba navesti svaki zakupni odnos, način čuvanja, dokaze, ekonomsku raspodjelu i saradnju potrebnu za kasniji povrat. Širi tok raspodjele uplata objašnjava tekst o obračunu na dan presjeka kod kupovine Zinshaus objekta.

Stanje kaucije dokumentovati za svaki ugovor

Mjerodavna jedinica nije cijela zgrada nego pojedinačni zakupni odnos. Za svaki stan i poslovni prostor treba spojiti ugovor, dodatke, početak zakupa, ugovorenu kauciju, dokaz o uplati i dokaz o čuvanju. Ako je dio kaucije korišten ili vraćen, i to kretanje treba imati dokument.

Aktuelna lista zakupnina može sadržati iznos kaucije. Ona sama ne dokazuje uplatu niti zaštićeno čuvanje. Kupac treba uporediti listu sa kontom zakupca, izvodom banke, štednom knjižicom ili drugim dopuštenim dokazom ulaganja. Stranica o listi zakupnina i ugovorima objašnjava dokazni lanac za širi portfolio.

Prodavac treba označiti razlike kao otvorene stavke. Iznos koji postoji samo u staroj tabeli ne smije se tretirati kao potvrđen novac. Strane trebaju odlučiti da li se razlika rješava prije zatvaranja ili se ugovorom uređuje naknadna predaja, zadržavanje iznosa ili posebna obaveza prodavca.

Dokazati čuvanje, zbirni račun i stvarnu kamatu

§ 16b MRG ne propisuje pogađanje jedinstvene kamatne stope. Bitna je kamata koju je izabrano ulaganje stvarno donijelo. Kod štedne knjižice važan je aktuelni izvod. Kod drugog ulaganja dokumenti moraju pokazati kamatu, sigurnost, zaštitu depozita i odvajanje od imovine zakupodavca.

Upravnik može organizaciono koristiti zbirni račun. To ne uklanja potrebu da se svaki iznos rasporedi prema konkretnom zakupnom odnosu. Upravnik treba moći pokazati raspodjelu, obračun kamate i promjene od posljednjeg izvoda. Zbirni iznos bez tabele po zakupcima otežava kasniji obračun.

Prije zatvaranja transakcije treba odrediti ko predaje dokaze o čuvanju, ko dostavlja nedostajuće podatke o kamati i kako novi upravnik dobija pristup. To je drugo pitanje od opšteg preuzimanja računa i punomoći. Širi interfejs obrađuje tekst o preuzimanju upravljanja Zinshaus objektom nakon zatvaranja.

Closing: predati vrijednost, dokaz i odgovornost

Ekonomski dan presjeka, uplata cijene, upis vlasništva i stvarno preuzimanje upravljanja mogu biti različitih datuma. Kupoprodajni ugovor zato treba odrediti kada stanje kaucija ekonomski prelazi na kupca i kada se mijenja praktično čuvanje. Broj u zapisniku nije dovoljan ako nedostaju knjižice, pristup računu ili tabela raspodjele.

Korisna tabela sadrži broj, jedinicu, zakupca, početni iznos, sadašnju vrijednost, način čuvanja, dokaz kamate, kretanja i referencu dokumenta. Kupac i prodavac potvrđuju samo vrijednosti koje su provjerene. Razlike trebaju imati odgovornu osobu i rok za predaju.

Stranica o primopredaji i danu presjeka prikazuje druge vremenske tačke kod predaje Zinshaus objekta. Za kaucije je potrebno i posebno pravilo ko kasnije predaje dokumente i sarađuje kada zakup prestane nakon zatvaranja.

Pripremiti kasniji obračun nakon prestanka zakupa

Povrat kaucije obično postaje aktuelan tek nakon prestanka pojedinačnog zakupa. Kupac zato mora i mjesecima ili godinama nakon kupovine prepoznati čuvani iznos i stvarno ostvarenu kamatu. Predajni spis ne smije završiti samim closingom.

Opravdana potraživanja iz zakupnog odnosa moraju ostati odvojena od opštih potraživanja iz kupoprodaje. Oštećenje, dug zakupnine ili otvoreno pitanje režija ne znače automatski da se kaucija može koristiti. Svaka stavka traži sopstvenu pravnu i računovodstvenu provjeru. Opšti obračun sa kupoprodajnom cijenom skriva činjenice pojedinačnog ugovora.

Ugovor treba navesti kontakt osobu, mjesto čuvanja dokumenata, pristup starim izvodima i rok za dostavu nedostajućih dokumenata. Kupac te podatke treba predati novom upravniku. Provjera rizika stambene zgrade može pomoći pri uređivanju otvorenih pitanja prije razgovora.

Posebni slučajevi: nedostajući dokazi i promjena zakupca

Ako nedostaje štedna knjižica ili se bankovni izvod ne slaže sa listom zakupnina, kauciju ne treba procjenjivati napamet. Najprije treba osigurati originalni ugovor, tok uplate, ranije obračune i evidenciju upravljanja. Zatim se može odlučiti da li je potreban upit banci ili ugovorna zaštita.

Ako zakup prestane oko promjene vlasnika, povrat, zapisnik o stanju i otvorena potraživanja mogu se preklapati. Prodavac i kupac trebaju urediti ko komunicira sa zakupcem, ko pribavlja spise od starog upravnika i kako se vrši interni obračun. Nejasna kupoprodajna klauzula ne smije oslabiti pažljiv obračun prema zakupcu.

Kod insolventnosti zakupodavca važna je i zaštita iz § 16b st 3 MRG. To je dodatni razlog da se kaucije drže odvojeno od obične imovine. Opšta tvrdnja da je kaucija sigurna ne zamjenjuje provjeru stvarnog načina čuvanja.

Checklista za predaju kaucija prije closinga

Prije potpisivanja predaje kupac i prodavac trebaju svakoj jedinici dodijeliti broj. Tabela kaucija treba sadržati ugovor i dodatke, ugovoreni iznos, uplatu, sadašnje stanje, način čuvanja, dokaz kamate, kretanja i otvorena pitanja. Svi dokumenti trebaju imati isti datum stanja.

Kupoprodajni ugovor treba urediti nedostajuće dokaze, razlike, pristup starim podacima upravljanja, kasniji povrat i promjenu upravnika. Rečenica da se predaju sve kaucije ne odgovara na ova pitanja.

Provjera potpunosti data rooma podržava pregled dokumenata. Ona ne zamjenjuje provjeru pojedinačnih kaucija. Kupac treba dobiti spis koji se može nastaviti nakon closinga a ne samo jedan nepotvrđen zbir.