Privatstiftung und Zinshaus: Verkauf, Begünstigte und langfristige Vermögensstruktur

Wenn ein Zinshaus im Vermögen einer Privatstiftung liegt, verbinden sich zwei Prüfebenen. Auf der einen Seite steht das Immobiliengeschäft mit Grundbuch, Bestandverträgen, Bauakt, Hausverwaltung und Kaufvertrag. Auf der anderen Seite steht die stiftungsrechtliche Struktur, also die Stiftungserklärung, der Stiftungsvorstand, ein etwaiger Aufsichtsrat, die Begünstigten und die steuerliche Behandlung von Erträgen und Substanz.

Der Beitrag ordnet die Themen. Er behandelt die Rolle des Stiftungsvorstands nach § 15 Privatstiftungsgesetz (PSG), die Vertretung nach § 17 PSG, die Bedeutung der Stiftungserklärung nach den §§ 9 und 10 PSG, die Prüfung durch den Stiftungsprüfer nach § 21 PSG und die Grundzüge der körperschaftsteuerlichen Behandlung von Immobilienveräußerungen und Zuwendungen. Auf die konkreten Steuersätze und Kalkulationen kann der Beitrag nicht eingehen; dafür ist eine begleitende steuerliche Beratung erforderlich.

Warum die Privatstiftung eine eigene Prüfebene neben dem Immobiliengeschäft ist

Eine Privatstiftung ist eine juristische Person eigener Art nach dem Privatstiftungsgesetz. Sie wird durch die Stiftungserklärung errichtet, hält ein eigenes Vermögen, verfolgt einen vom Stifter festgelegten Zweck und wird durch den Stiftungsvorstand vertreten. Wenn ein Zinshaus in dieser Struktur liegt, entstehen zusätzliche Fragen, die im normalen Zinshausgeschäft nicht vorkommen. Der Kaufvertrag muss inhaltlich zur Stiftungserklärung passen; die handelnden Personen müssen wirksam beschließen und vertreten; die spätere Erlösverwendung darf den Stiftungszweck nicht überspielen.

Zeitlich fällt das häufig zusammen. Der Kaufinteressent erwartet eine kurzfristige Unterschrift, der Vorstand ist aber an eigene Willensbildungswege gebunden. Die Themenseite Due Diligence und Datenraum ordnet die Immobilienunterlagen, das Stiftungsthema kommt zusätzlich hinzu. Wer beide Ebenen früh parallel führt, verhindert eine späte Rückabwicklung oder eine unwirksame Erklärung.

Die Anwaltskanzlei prüft in Zinshausakten der Privatstiftung typischerweise beide Ebenen gemeinsam: die stiftungsrechtliche Struktur inklusive Vertretungsbefugnis und die immobilienrechtliche Struktur inklusive Grundbuch, Bestand und Übergabe.

Stiftungserklärung, Vorstand und Aufsichtsrat

Die Stiftungserklärung besteht nach § 9 PSG aus der Stiftungsurkunde und, falls errichtet, aus einer Stiftungszusatzurkunde. Sie beschreibt Stiftungszweck, Begünstigte, Organe, Anlagegrundsätze und Änderungs- oder Widerrufspfade. Für einen Zinshausverkauf ist die Stiftungserklärung deshalb kein Zusatzdokument, sondern die entscheidende Rechtsgrundlage.

Der Stiftungsvorstand ist nach § 15 PSG mit mindestens drei Mitgliedern besetzt und leitet und vertritt die Stiftung. Die Vertretung nach außen richtet sich nach § 17 PSG. Der Vorstand ist bei Rechtsgeschäften zwischen der Stiftung und einem Vorstandsmitglied oder bei Interessenkollisionen an besondere Regeln gebunden; solche Konstellationen erfordern zusätzliche Willensbildung und Dokumentation.

Ein Aufsichtsrat besteht nicht in jeder Privatstiftung. § 22 PSG regelt die Fälle, in denen er zwingend zu bestellen ist; § 25 PSG beschreibt seine Aufgaben und erlaubt Zustimmungsvorbehalte für bestimmte Geschäfte. Wenn ein Aufsichtsrat besteht, kann auch die Stiftungserklärung für den Verkauf einer Liegenschaft eine Zustimmung vorsehen. Vor dem Kaufvertrag muss deshalb gelesen werden, welches Organ mit welcher Mehrheit welche Entscheidung trifft.

Verkauf des Zinshauses aus der Stiftung

Der Verkauf eines Zinshauses aus dem Stiftungsvermögen ist zunächst ein normaler Immobilienkaufvertrag mit Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistung, Grundbuchsvollzug und Treuhand. Zusätzlich braucht es einen wirksamen Vorstandsbeschluss und, wo vorgesehen, die Zustimmung des Aufsichtsrats. Der Beschluss sollte Erwerber, Kaufpreis, Bedingungen der Übergabe und Ansätze für die Erlösverwendung dokumentieren und die Vertretungsbefugnis präzisieren.

Auf steuerlicher Ebene unterliegen Veräußerungsgewinne der Privatstiftung nicht der Immobilienertragsteuer, sondern werden im Rahmen der Körperschaftsteuer erfasst. Für bestimmte betriebliche und außerbetriebliche Konstellationen sieht das Körperschaftsteuergesetz für Privatstiftungen die sogenannte Zwischensteuer vor. Die konkreten Prozentsätze, Ermittlungsgrundlagen und Wechselwirkungen mit Zuwendungen der Stiftung an Begünstigte sind ein eigenes Prüfthema, das mit der Steuerberatung vor dem Kaufvertragsabschluss geklärt werden sollte.

Für die Vertragsseite ergeben sich daraus zwei Empfehlungen. Erstens sollten Bindung an den Vorstandsbeschluss, Aufsichtsratszustimmung und Vertretungsnachweis im Kaufvertrag klar abgebildet sein. Zweitens sollte die Vertragsseite Verkäufer die steuerlichen Fristen und den Erlöspfad im Vorstand parallel behandeln, damit die Erlöswidmung nicht später unter Zeitdruck gerät. Die Themenseite Zinshausverkauf ordnet die Vertragsschritte auf der Immobilienseite.

Begünstigte, Zuwendungen und Substanzauszahlungen

Der Kreis der Begünstigten ergibt sich aus der Stiftungserklärung. Er kann nach § 5 PSG durch die Stiftungserklärung oder eine dafür bestimmte Stelle festgelegt werden. Zuwendungen an Begünstigte sind zivilrechtlich einseitige Leistungen der Stiftung; steuerlich sind sie regelmäßig kapitalertragsteuerpflichtig, mit Sonderregeln bei sogenannten Substanzauszahlungen. Auch hier gilt: Der Beitrag benennt die Prüfachsen, ohne konkrete Steuersätze festzuschreiben.

Für die Praxis wichtig ist die zeitliche Reihenfolge. Wird zuerst eine Immobilie verkauft und anschließend an Begünstigte ausgezahlt, entsteht mitunter ein anderer steuerlicher Befund als bei einer parallelen oder umgekehrten Reihenfolge. Wenn ein Zinshausverkauf und größere Zuwendungen in dasselbe Kalenderjahr fallen sollen, muss die Reihenfolge dokumentiert sein. Der Vorstand ist an die Stiftungserklärung und die Anlagegrundsätze gebunden und darf Zuwendungen nicht willkürlich vorziehen oder zurückstellen.

Für die Kommunikation mit den Begünstigten ist es sinnvoll, Erwartungen an Reihenfolge, Frequenz und Zusammensetzung von Zuwendungen früh zu klären. Streitpunkte entstehen typischerweise, wenn ein Verkaufserlös die Erwartungshaltung eines Familienkreises hebt, während die Stiftungserklärung eine langfristige Reserve vorsieht. Solche Punkte gehören in eine schriftliche Ordnung, nicht in kurzfristige Einzelentscheidungen.

Grundbuch, Vertretung und Urkundenlogik

Im Grundbuch ist die Privatstiftung als Eigentümerin einzutragen. Der Verkauf eines Zinshauses erfordert eine Aufsandungserklärung, die vom Vorstand innerhalb seiner Vertretungsbefugnis abgegeben wird. Die Vertretung nach § 17 PSG muss zum Zeitpunkt der Urkundenerrichtung nachweisbar sein. Der Firmenbuchauszug dokumentiert die eingetragene Vertretungsbefugnis; interne Beschlüsse werden dazu ergänzend geprüft.

Die Aufsandungserklärung erfordert nach § 32 des Grundbuchsgesetzes die genaue Bezeichnung des Rechts und die ausdrückliche Einverleibungsbewilligung. Formvorgaben zu Urkunden und Beglaubigung ergeben sich aus den §§ 26, 27 und 31 GBG. Für den Verkauf einer Liegenschaft aus der Stiftung ist deshalb die Zusammenschau von Stiftungserklärung, Vorstandsbeschluss und Grundbuchsurkunde wesentlich.

Wo eine Bank den Kaufpreis finanziert, kommt die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung nach § 53 GBG als praktisches Sicherungsinstrument in Betracht. Die zusätzliche Bindung an den Vorstandsbeschluss ändert die Sicherungsstruktur nicht, verlangt aber eine sorgfältige Reihenfolge zwischen Beschluss, Vertragsunterschrift und Grundbuchsschritt.

Änderung, Widerruf und Auflösung

Die §§ 33, 34 und 35 PSG regeln Änderung, Widerruf und Auflösung der Privatstiftung. Der Stifter kann sich in der Stiftungserklärung Änderungs- oder Widerrufsrechte vorbehalten; nach dem Tod des Stifters sind Änderungen nur unter engen Voraussetzungen möglich. Für ein Zinshaus im Stiftungsvermögen bedeutet das: Wer über die Struktur nachdenkt, muss die zeitliche Ausgangslage beachten. Was zu Lebzeiten des Stifters strukturiert werden kann, kann später oft nur mit gerichtlicher Beteiligung geändert werden.

Der Widerruf durch den Stifter führt nach § 34 PSG zur Auflösung. In einer solchen Konstellation muss geordnet sein, wie die Immobilie behandelt wird: Verbleibt sie im Vermögen und wird an Letztbegünstigte übertragen, oder wird sie vorher verwertet und der Erlös verteilt? Beide Wege haben unterschiedliche steuerliche und praktische Folgen.

Für die anwaltliche Praxis lohnt es sich, Änderungs- und Auflösungspfade frühzeitig auf Papier zu ordnen und mit dem Stiftungsvorstand, dem Steuerberater und den Begünstigten zu besprechen. Kurzfristige Reaktionen auf einen Verkaufsanreiz führen erfahrungsgemäß zu Reibungen, die durch eine geordnete Prüfung im Vorfeld vermieden werden können.

Praktischer Ablauf und nächste Schritte

Ein Zinshausgeschäft aus oder in eine Privatstiftung beginnt mit einer Landkarte der Prüfachsen: Stiftungserklärung lesen, Organe und Vertretung ordnen, Immobilienunterlagen sammeln, steuerliche Konsequenzen abklären, Kaufvertragsentwurf mit dem Vorstandsbeschluss verzahnen und Übergabe- und Grundbuchsschritte planen. Der Zinshaus Risiko Check ordnet die immobilienbezogene Ausgangslage.

Für die Prüfung der Datenraumunterlagen des Zinshauses hilft der Datenraum Vollständigkeitscheck. Für die stiftungsrechtliche Seite ist eine Prüfung der Stiftungserklärung durch die Kanzlei und eine parallele steuerliche Prüfung durch den Steuerberater sinnvoll. BRANDAUER Rechtsanwälte begleitet Privatstiftungen und deren Vorstände bei Ankauf, Verkauf und Strukturfragen zu Zinshäusern in Salzburg und der weiteren Region.