Privatna fondacija i Zinshaus: prodaja, korisnici i dugoročna struktura imovine

Kada se Zinshaus nalazi u imovini austrijske privatne fondacije, spajaju se dvije razine provjere. S jedne strane stoji nekretninski posao sa zemljišnom knjigom, ugovorima o zakupu, građevinskim spisom, upravljanjem i kupoprodajnim ugovorom. S druge strane stoji struktura po pravu privatnih fondacija, dakle akt o osnivanju, uprava fondacije, eventualni nadzorni odbor, krug korisnika i porezni tretman prihoda i isplata.

Ovaj članak povezuje teme. Obrađuje ulogu uprave fondacije po § 15 austrijskog Zakona o privatnim fondacijama (Privatstiftungsgesetz, PSG), zastupanje po § 17 PSG, ulogu akta o osnivanju po §§ 9 i 10 PSG, reviziju od strane revizora fondacije po § 21 PSG i osnove porezne obrade prodaja nekretnina i isplata korisnicima u okviru poreza na dobit. Konkretne stope i računice ostavlja poreznoj konsultaciji od slučaja do slučaja.

Zašto je privatna fondacija vlastita razina provjere pored nekretninskog posla

Austrijska privatna fondacija je pravna osoba svoje vrste po Zakonu o privatnim fondacijama. Osniva se aktom o osnivanju, drži vlastitu imovinu, slijedi svrhu koju je odredio osnivač i zastupa je uprava fondacije. Kada Zinshaus leži u ovoj strukturi, nastaju dodatna pitanja koja ne postoje u običnoj nekretninskoj transakciji. Kupoprodajni ugovor mora sadržajno odgovarati aktu o osnivanju, osobe koje djeluju moraju valjano odlučiti i zastupati, a kasnije korištenje prihoda ne smije nadvladati svrhu fondacije.

Vremenski se to često poklapa. Interesent za kupovinu očekuje brzo potpisivanje, dok je uprava vezana za vlastite putove formiranja volje. Tematska stranica Due diligence i data room uređuje nekretninsku dokumentaciju; tema fondacije se dodaje. Ko obje razine vodi paralelno rano, izbjegava kasnije poništenje ili neefektivnu izjavu.

Advokatska kancelarija u predmetima Zinshaus fondacija tipično paralelno provjerava obje razine: strukturu po pravu fondacija sa ovlaštenjem zastupanja i strukturu nekretnine sa zemljišnom knjigom, zakupom i primopredajom.

Akt o osnivanju, uprava fondacije i nadzorni odbor

Po § 9 PSG akt o osnivanju sastoji se od primarne isprave i, ako je izrađena, dopunske isprave. Opisuje svrhu fondacije, korisnike, organe, principe ulaganja i puteve izmjene ili opoziva. Za prodaju Zinshaus objekta akt o osnivanju stoga nije pomoćni dokument nego odlučujuća pravna osnova.

Uprava fondacije se po § 15 PSG sastoji od najmanje tri člana i vodi i zastupa fondaciju. Vanjsko zastupanje se ravna po § 17 PSG. Uprava je kod pravnih poslova između fondacije i člana uprave ili kod drugih sukoba interesa vezana za posebna pravila; takve konstelacije traže dodatno formiranje volje i dokumentaciju.

Nije svaka privatna fondacija dužna imati nadzorni odbor. § 22 PSG uređuje kada se odbor mora osnovati, a § 25 PSG njegove zadatke i moguće saglasnosti za određene poslove. Ako odbor postoji, akt o osnivanju može dodatno tražiti njegovu saglasnost za prodaju nekretnine. Prije potpisa zato treba utvrditi koji organ kojom većinom donosi odluku.

Prodaja Zinshaus objekta iz fondacije

Prodaja Zinshaus objekta iz imovine fondacije je najprije uobičajen nekretninski ugovor sa cijenom, primopredajom, jamstvom, zemljišnoknjižnim provedbama i escrow-om. Uz to je potrebna važeća odluka uprave i, gdje je predviđena, saglasnost nadzornog odbora. Odluka bi trebala navesti kupca, cijenu, uslove primopredaje i pristupe namjeni prihoda te precizirati ovlaštenje zastupanja.

Na poreznoj razini dobici od prodaje ne podliježu austrijskom porezu na dohodak od nekretnina, već se obuhvataju u okviru poreza na dobit. Za određene poslovne i vanposlovne konstelacije Zakon o porezu na dobit predviđa takozvani međuporez za privatne fondacije. Konkretne stope, osnovice i interakcije sa isplatama korisnicima su vlastita tema koja se prije potpisa razjašnjava sa poreznim savjetnikom.

Za ugovornu stranu iz toga slijede dvije preporuke. Prvo, vezanost za odluku uprave, saglasnost nadzornog odbora i dokaz zastupanja moraju biti jasno prikazani u ugovoru. Drugo, prodavac treba porezne rokove i put namjene prihoda tretirati paralelno kako namjena ne bi kasnije nastala pod pritiskom vremena. Tematska stranica Prodaja stambene zgrade uređuje ugovorne korake na strani nekretnine.

Korisnici, isplate i isplate iz supstance

Krug korisnika proizlazi iz akta o osnivanju. Po § 5 PSG može biti određen direktno aktom ili tijelom koje je za to određeno. Isplate korisnicima su građanskopravno jednostrane radnje fondacije; porezno se po pravilu oporezuju porezom po odbitku na dohodak od kapitala, uz posebna pravila za takozvane isplate iz supstance. Ovaj članak i ovdje navodi ose provjere bez fiksiranja stopa.

Vremenski redoslijed je važan. Ako se prvo proda nekretnina, a zatim isplati korisnicima, porezni ishod može biti drugačiji nego kod paralelnog ili obrnutog redoslijeda. Ako prodaja i veće isplate treba da padnu u istu poreznu godinu, redoslijed treba biti dokumentovan. Uprava je vezana za akt o osnivanju i principe ulaganja i ne smije proizvoljno ubrzavati ili odgađati isplate.

Za komunikaciju sa korisnicima korisno je rano razjasniti očekivanja o redoslijedu, učestalosti i sastavu isplata. Sporovi tipično nastaju kada prihod od prodaje podigne očekivanja porodičnog kruga, dok akt o osnivanju predviđa dugoročnu rezervu. Takve tačke idu u pisano uređenje, ne u kratkoročne pojedinačne odluke.

Zemljišna knjiga, zastupanje i logika isprava

U zemljišnoj knjizi fondacija se upisuje kao vlasnik. Prodaja Zinshaus objekta traži izjavu o dozvoli upisa koju daje uprava u okviru svojih ovlaštenja. Zastupanje po § 17 PSG mora biti dokazano u trenutku sastavljanja isprave. Izvod iz sudskog registra dokumentuje upisano ovlaštenje za zastupanje, a interne odluke treba dodatno provjeriti.

Izjava o dozvoli upisa traži po § 32 Zakona o zemljišnim knjigama (Grundbuchsgesetz, GBG) tačnu oznaku prava i izričitu dozvolu upisa. Formalni zahtjevi za ispravu i ovjeru proizlaze iz §§ 26, 27 i 31 GBG. Za prodaju nekretnine iz fondacije zato je bitno zajedničko čitanje akta o osnivanju, odluke uprave i zemljišnoknjižne isprave.

Ako banka finansira kupca, kao praktični instrument dolazi u obzir zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano zalaganje po § 53 GBG. Dodatna vezanost za odluku uprave ne mijenja strukturu obezbjeđenja, ali traži pažljiv redoslijed između odluke, potpisa i zemljišnoknjižnog koraka.

Izmjena, opoziv i prestanak

§§ 33, 34 i 35 PSG uređuju izmjenu, opoziv i prestanak fondacije. Osnivač može u aktu o osnivanju zadržati pravo izmjene ili opoziva; nakon smrti osnivača izmjene su moguće samo u uskim granicama. Za Zinshaus u imovini fondacije to znači da je vrijeme presudno. Što se za života osnivača može oblikovati, kasnije se često može mijenjati samo uz sudsko učešće.

Opoziv od strane osnivača vodi po § 34 PSG prestanku. U takvim konstelacijama tretman nekretnine mora biti uređen: ostaje li u imovini i prelazi na krajnje korisnike, ili se prije prodaje i sredstva raspoređuju? Oba puta imaju različite porezne i praktične posljedice.

Za advokatsku praksu isplati se rano na papiru urediti puteve izmjene i prestanka i razgovarati o njima sa upravom, poreznim savjetnikom i korisnicima. Kratkoročne reakcije na priliku za prodaju iskustveno vode ka trenju koje uredna prethodna provjera izbjegava.

Praktičan tok i sljedeći koraci

Zinshaus transakcija iz ili u privatnu fondaciju počinje mapom osi provjere: pročitati akt o osnivanju, urediti organe i zastupanje, sakupiti nekretninsku dokumentaciju, razjasniti porezne posljedice, ugovor uskladiti sa odlukom uprave i planirati primopredaju i zemljišnoknjižne korake. Provjera rizika stambene zgrade uređuje polazište na strani nekretnine.

Za provjeru dokumentacije u data roomu pomaže provjera potpunosti data rooma. Za stranu fondacije preporučuje se provjera akta o osnivanju u kancelariji i paralelna porezna provjera. BRANDAUER Rechtsanwälte prati privatne fondacije i njihove uprave u kupovini, prodaji i strukturnim pitanjima Zinshaus objekata u Salzburgu i široj regiji.