Versicherungen und Altschäden im Zinshaus: Polizzen, Schadenshistorie und Garantien

Versicherungen und Altschäden gehören im Zinshausverkauf zu den Positionen, die spät sichtbar werden. Sie wirken erst in der Übergangsphase, wenn eine Polizze auf den Käufer übergehen soll oder ein Wasserschaden aus der Zeit vor dem Closing zur Nachverrechnung führt. Weil das Versicherungsvertragsgesetz eigene Fristen und Formen kennt und Altschäden regelmäßig eine eigene Vertragswirkung entfalten, ist der Handlungsspielraum in diesem Moment eng.

Der Beitrag ordnet die Prüfachsen. Er behandelt den typischen Polizzenbestand im Zinshaus, den Vertragseintritt nach § 69 Abs 1 VersVG mit gesamtschuldnerischer Prämienhaftung nach § 69 Abs 2, die Kündigungsrechte nach § 70, die Anzeigepflicht nach § 71 und den Rahmen der Betriebskostenumlage nach § 21 MRG.

Typische Polizzenlandschaft im Zinshaus

Der Versicherungsschutz eines Zinshauses ist regelmäßig auf mehrere Polizzen verteilt. Kern ist die Gebäudeversicherung mit Feuer, Sturm, Leitungswasser und Haftpflicht des Eigentümers. Ergänzend treten je nach Bestand eine Glasversicherung, eine Aufzugsdeckung, eine Öltank- oder Anlagenhaftpflicht sowie eine Rechtsschutzversicherung. Für Geschäftsflächen können zusätzliche Deckungen mit dem Mieter vereinbart sein.

Für die Prüfung ist eine vollständige Übersicht mit Deckungssumme, Selbstbehalt, Prämienzahlungsrhythmus, Zusatzvereinbarungen und der Zuordnung einzelner Objekte im Haus erforderlich. Fehlen einzelne Polizzen oder liegen Deckungssummen deutlich unter dem Wiederherstellungswert, entstehen Regulierungslücken, die im Schadensfall Verkäufer oder Käufer wirtschaftlich treffen können.

Für die Kaufvorbereitung sollten die Polizzen mit dem Datenraum Vollständigkeitscheck abgeglichen werden. Ohne strukturierte Ablage entstehen Übertragungsfehler bei Adressen, Objektzuordnungen und Prämienstand.

Vertragsübergang: §§ 69, 70 und 71 VersVG

Beim Verkauf eines versicherten Objekts tritt der Käufer nach § 69 Abs 1 VersVG in die Rechte und Pflichten des Verkäufers aus der bestehenden Gebäudeversicherung ein. § 69 Abs 2 begründet eine gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Käufer für die Prämie der Versicherungsperiode, die zum Zeitpunkt des Übergangs läuft. Für die interne Abgrenzung nach dem Übergangsstichtag sollte der Kaufvertrag eine ausdrückliche Regelung mit Ausgleichspflicht enthalten.

§ 70 VersVG regelt die Kündigungsrechte. Nach § 70 Abs 1 kann der Versicherer den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen; das Recht erlischt, wenn es nicht binnen eines Monats ab Kenntnis vom Übergang ausgeübt wird. Nach § 70 Abs 2 kann der Käufer den Vertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen; das Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht binnen eines Monats ab dem Erwerb oder, wenn dem Käufer die Versicherung unbekannt war, ab Kenntnis ausgeübt wird.

§ 71 VersVG verpflichtet die Parteien, die Veräußerung unverzüglich dem Versicherer anzuzeigen; das Unterlassen der Anzeige kann Folgen für die Deckung im Schadensfall auslösen. Ein lückenloser Versicherungsschutz vom Übergangstag an lässt sich damit nicht unbedingt zusichern; er hängt an rechtzeitiger Anzeige und der Ausübung der Kündigungsrechte durch die Parteien. Der Kaufvertrag sollte Anzeige, Übergabe der Polizzen und Ausgleich der Prämie ausdrücklich benennen.

Altschäden im Datenraum: Systematik und Prüfschwerpunkte

Altschäden umfassen abgeschlossene, teilregulierte und noch offene Fälle. Für die Kaufvorbereitung sind mindestens drei Kategorien nützlich. Erstens abgeschlossene Schäden mit vollständiger Sanierung und schriftlicher Regulierungsbestätigung. Zweitens teilregulierte Schäden mit noch offener Restsanierung oder Beweissicherungsverfahren. Drittens gemeldete, aber noch nicht regulierte Schäden mit laufender Frist. Für jede Kategorie ist eine eigene Vertragsbehandlung geboten.

Der Datenraum sollte pro Schaden das Schadensdatum, die Schadensart, die betroffene Einheit, die Höhe der Regulierung, die durchgeführten Sanierungsarbeiten und die verbleibenden Risiken enthalten. Ohne diese Grundlage kann der Käufer nicht beurteilen, welche Position ihn nach Übergang treffen kann. Zu prüfen sind Baudokumentation und Schadensakte immer gemeinsam: Ein Wasserschaden ohne dokumentierte Trocknung kann später als Feuchteschaden zurückkehren; ein Brandschaden mit Teilfreigabe der Behörde kann verpflichtende Nachrüstungen enthalten.

Für die inhaltliche Ordnung im Verkaufsprozess hilft die Themenseite Zinshausverkauf. Sie ordnet Datenraum, Übergangsklauseln und Zusicherungen in den größeren Zusammenhang der Vermarktung ein.

Betriebskostenrahmen des § 21 MRG

§ 21 Abs 1 Z 4 MRG erlaubt die Umlage der Prämien einer angemessenen Feuerversicherung als Betriebskosten. § 21 Abs 1 Z 5 MRG erfasst die Prämien einer angemessenen Haftpflicht- sowie einer Leitungswasserschadenversicherung samt Korrosionsschäden. § 21 Abs 1 Z 6 MRG erlaubt Prämien weiterer Versicherungen nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter nach den dort genannten Voraussetzungen. § 21 Abs 1 Z 3 MRG betrifft die Kosten der Beleuchtung, § 21 Abs 2 MRG die öffentlichen Abgaben und § 22 MRG die Verwaltungskosten.

Für die Kaufprüfung folgt daraus: Der Käufer übernimmt eine Betriebskostenstruktur, die er nicht spontan verändern kann. Höhere Deckungen oder ein Wechsel auf zusätzliche Polizzen können die Umlagefähigkeit im Einzelnen beeinflussen. Der Verkäufer sollte bei einer bevorstehenden Prämienerhöhung transparent kommunizieren, ob die Umlage bereits mit den Mietern kommuniziert wurde und ob eine Rückforderungsspur besteht.

Für die Zuordnung von Sanierungsarbeiten ist eine einzelfallbezogene Abgrenzung nötig. Zu unterscheiden sind erstens die durch Versicherungsleistungen gedeckte Reparatur eines Schadens, zweitens Erhaltungsarbeiten nach § 3 MRG, für die dem Vermieter Mietzinsreserven zur Verfügung stehen und drittens laufende Instandhaltung, die weder Versicherungsdeckung noch Erhaltungsstatus erreicht. Eine pauschale Aussage über die Einordnung ersetzt diese Prüfung nicht.

Kaufvertragsklauseln zu Polizzen und Altschäden

Der Kaufvertrag sollte drei Ebenen präzise abbilden. Erstens die Zusicherung zum Bestand der Polizzen mit einer Liste als Anlage, zur Prämienzahlung bis zum Übergang und zur Existenz oder Nichtexistenz offener Schäden. Zweitens eine Regelung zur Prämienabgrenzung nach dem Übergangsstichtag mit interner Ausgleichspflicht wegen der gesamtschuldnerischen Haftung nach § 69 Abs 2 VersVG. Drittens eine Behandlung offener Regulierungen mit klarer Zuordnung von Anspruch und Aufwand.

Für teilregulierte oder streitige Schäden ist eine Freistellung sinnvoller als eine pauschale Zusicherung der Schadensfreiheit. Die Freistellung sollte einen Anspruchsträger, einen Zeitrahmen und ein Verfahren zur Anmeldung enthalten. Blankogarantien gegen künftige Ansprüche sind zu vermeiden, weil sie zu Prozessrisiken führen können.

Für Sonderrisiken wie Brand, Wasser oder Statik empfiehlt sich eine gesonderte Regelung im Anschluss an die Schadensakte. Zusätzlich sollten die Zeitachse für die Übermittlung der Polizzen und die Kommunikation mit den Versicherern konkret vereinbart werden.

Übergabe: Schnittstelle zwischen Vertrag und Alltag

Zum Übergabezeitpunkt sollten alle Polizzen, Nachträge und offenen Schadensakten physisch oder digital übergeben werden. Der Übergabetermin ist außerdem der richtige Moment, um noch offene Fristen mit den Versicherern zu klären. Nicht zu übersehen ist die Anzeige der Veräußerung an den Versicherer nach § 71 VersVG; sie ist keine automatische Folge des grundbücherlichen Vollzugs.

Für die Zeit nach der Übergabe sollten der Käufer und die Hausverwaltung eine kurze Prüfroutine etablieren. Sie umfasst die Abstimmung mit dem Versicherer, den Abschluss einer Deckungserklärung für laufende Sanierungen und die Prüfung der ersten Prämienvorschreibung nach dem Übergang. Ohne diese Routine landen Positionen in einer späteren Betriebskostenprüfung ohne nachvollziehbare Grundlage. Die Themenseite Übergabe und Stichtag beschreibt den Ablauf im größeren Zusammenhang.

Praktischer Ablauf und nächste Schritte

Der praktische Ablauf beginnt mit einer Polizzenliste je Objekt. Ergänzend wird die Schadenshistorie strukturiert erfasst. Danach werden Vertragsklauseln zur Zusicherung, Prämienabgrenzung und Behandlung offener Schäden formuliert. Für die Übergabe wird ein Ablaufplan mit Fristen und Zuständigkeiten erstellt.

Wer bereits einen Vertragsentwurf oder einen Angebotszeitplan vorliegen hat, sollte die Polizzenlage vor der nächsten bindenden Erklärung strukturiert prüfen lassen. BRANDAUER Rechtsanwälte ordnet Polizzen und Schadensakten und verbindet die versicherungsrechtliche Prüfung mit dem Kaufvertrag und den mietrechtlichen Grenzen. Der Zinshaus Risiko Check gibt eine erste Einordnung, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung.