Vorläufig erhöhte Miete, Arbeiten bleiben aus: Mehrbeträge verzinst zurückfordern

Eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 18a MRG ist an eine konkrete Erhaltungsarbeit und an eine Durchführungspflicht des Vermieters gebunden. Bleiben die zugesagten Arbeiten aus, verlangt § 18a Abs 2 MRG die Rückerstattung der daraus entstandenen Mehrbeträge samt angemessener Verzinsung.

Für die Rückforderung kommt es daher auf den Inhalt der Grundsatzentscheidung, die Verpflichtung des Vermieters und den tatsächlichen Ablauf an. Eine kurze Verzögerung beantwortet die Frage noch nicht. Entscheidend ist, ob die in der Entscheidung genannten Arbeiten innerhalb der angemessenen Frist in Angriff genommen und durchgeführt wurden.

Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung auseinanderhalten

§ 18a Abs 1 MRG setzt voraus, dass vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse begehrt wird. Das Gericht oder die Gemeinde nach § 39 MRG entscheidet zunächst dem Grunde nach, ob die bestimmt bezeichnete Arbeit eine Erhöhung rechtfertigt und in welchem Zeitraum die Kosten aus den Hauptmietzinsen gedeckt werden dürfen. Dieser Zeitraum darf zehn Jahre nicht übersteigen.

Die vorläufige Erhöhung folgt daraus nicht automatisch. Nach § 18a Abs 2 MRG muss sich der Vermieter zur Inangriffnahme und Durchführung der in der Grundsatzentscheidung genannten Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist verpflichten. Erst auf dieser Grundlage kann das Gericht oder die Gemeinde Beginn und Ausmaß der vorläufigen Erhöhung festsetzen.

Der Beitrag zur Hauptmietzinserhöhung nach § 18 MRG behandelt die Voraussetzungen und die Transaktionsbewertung im größeren Zusammenhang. Hier steht die Folge einer verletzten Durchführungspflicht im Mittelpunkt. Eine interne Kostenrechnung oder ein anhängiger Antrag ersetzt keine bewilligte vorläufige Erhöhung.

Durchführungspflicht und angemessene Frist konkret prüfen

Die Verpflichtung bezieht sich auf die Erhaltungsarbeiten, die in der Grundsatzentscheidung genannt sind. Für die Prüfung müssen daher Bezeichnung, Umfang und Ausführungsstand der Entscheidung mit der Bauakte übereinstimmen. Ein anderes Maßnahmenpaket kann die ursprüngliche Verpflichtung nicht ohne Weiteres erfüllen.

Als Nachweise kommen unter anderem Auftragsschreiben, Baubeginn, Baufortschrittsberichte, Rechnungen, Abnahmen und die Kommunikation mit den Mietern in Betracht. Diese Unterlagen zeigen, ob die Arbeit begonnen wurde, ob sie weitergeführt wurde und ob eine Abweichung vom festgelegten Umfang vorliegt. Die rechtliche Bewertung hängt von Entscheidung, Verpflichtung und tatsächlichem Ablauf ab.

Eine bloße zeitliche Verschiebung ist deshalb sorgfältig einzuordnen. Die Norm knüpft die Rückerstattung an die Nichteinhaltung der Pflicht zur Durchführung der Arbeiten. Vor einer Rückforderung muss feststehen, welche Frist als angemessen bestimmt oder aus dem Verfahren ableitbar ist und welche Arbeiten innerhalb dieser Frist geschuldet waren.

Mehrbeträge je Mietverhältnis und Zeitraum erfassen

Zurückzuerstatten sind die Mehrbeträge, die sich aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse ergeben. Für jedes betroffene Mietverhältnis sollte die Akte deshalb den bisherigen Hauptmietzins, den vorläufig erhöhten Betrag, den Beginn der Einhebung und die tatsächlich geleisteten Zahlungen ausweisen.

Die endgültige Mietzinserhöhung kann bei einzelnen Mietgegenständen andere Ausstattungskategorien zugrunde legen als die vorläufige Erhöhung. § 18a Abs 2 MRG sieht für diese Abweichung eine Nachzahlung oder Rückerstattung des Differenzbetrags vor. Dieser Abgleich ist von der Rückerstattung wegen einer nicht eingehaltenen Durchführungspflicht getrennt zu berechnen.

Eine pauschale Hausabrechnung erschwert die Prüfung. Sinnvoll ist eine Tabelle mit Mietgegenstand, Vorschreibung, Zahlungseingang, betroffener Arbeit und Rückerstattungsstatus. Die Mietzinsreserve im Zinshaus betrifft die vorgelagerte Abrechnung und Kaufpreisprüfung. Der vorliegende Beitrag ordnet die konkrete Rückzahlung aus der vorläufigen Erhöhung ein.

Angemessene Verzinsung und Belege nachvollziehbar machen

§ 18a Abs 2 MRG verlangt neben der Rückerstattung der Mehrbeträge auch eine angemessene Verzinsung. Die Norm nennt in diesem Zusammenhang keinen fixen Prozentsatz. Der anzuwendende Betrag und der relevante Zeitraum müssen daher anhand der konkreten Forderung, der Zahlungsvorgänge und der rechtlichen Einordnung geprüft werden.

Für eine belastbare Berechnung braucht es die Vorschreibungen, Kontoauszüge oder Zahlungsbestätigungen, die Entscheidung über die vorläufige Erhöhung und den Nachweis, wann die Durchführungspflicht nicht erfüllt wurde. Bei wechselnden Beträgen ist jeder Monat oder jede Zahlungsperiode gesondert zu erfassen. So bleibt der Ausgangsbetrag von der Verzinsung getrennt.

Mieter sollten die Unterlagen geordnet anfordern und Eigentümer sollten die Entstehung der Mehrbeträge offenlegen. Der Beitrag zur Mieterkorrespondenz beim Zinshausverkauf zeigt, wie personenbezogene Unterlagen im Datenraum geordnet werden können. Für die Rückforderung sind dabei nur die für Entscheidung, Zahlung und Durchführung erforderlichen Informationen zusammenzuführen.

Rückerstattung und Erhaltungsauftrag parallel betrachten

Die Rückerstattung nach § 18a Abs 2 MRG steht laut Gesetz unbeschadet der Bestimmungen des § 6 MRG zu. Damit sind zwei Fragen nebeneinander zu prüfen: die Rückzahlung der aus der vorläufigen Erhöhung entstandenen Mehrbeträge und die Durchsetzung der noch offenen Erhaltungsarbeit.

Nach § 6 MRG kann das Gericht oder die Gemeinde dem Vermieter auf Antrag die Durchführung bestimmter Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten binnen angemessener, höchstens ein Jahr betragender Frist auftragen. Ein rechtskräftiger Auftrag ist nach der Norm ein Exekutionstitel. Nach fruchtlosem Ablauf der dort bestimmten Frist können die im Gesetz genannten Antragsteller die Bestellung eines Verwalters zur Durchführung und Finanzierung der Arbeiten beantragen.

Die beiden Wege verfolgen daher unterschiedliche Ziele. Die Rückforderung gleicht bereits eingehobene Mehrbeträge aus. Der Auftrag nach § 6 MRG soll die Arbeit ermöglichen oder durchsetzen. Der Beitrag zu Erhaltungsarbeiten im Zinshaus behandelt die Einordnung und Kostenplanung, ohne die Rückerstattungsfrage an die Stelle dieses eigenen Anspruchs zu setzen.

Eigentümerwechsel und Rückerstattungsrisiko im Vertrag abbilden

Wird ein Zinshaus während der vorläufigen Erhöhung verkauft, müssen Entscheidung, Durchführungspflicht, Baufortschritt und Einhebung gemeinsam übergeben werden. Eine einzelne Klausel zum Sanierungsbudget zeigt weder, welche Mehrbeträge eingehoben wurden, noch ob die Arbeiten fristgerecht begonnen haben.

In die Transaktionsakte gehören deshalb die Grundsatzentscheidung, die Entscheidung über die vorläufige Erhöhung, die Verpflichtung des Vermieters, Fristunterlagen, Bauverträge, Zahlungslisten und allfällige Schreiben der Mieter. Der Kaufvertrag sollte außerdem festlegen, wer die offene Durchführung organisiert und wie eine Rückerstattung samt angemessener Verzinsung wirtschaftlich zwischen den Vertragsparteien ausgeglichen wird.

Das ändert die mietrechtliche Rückerstattungspflicht nicht durch eine bloße interne Vereinbarung. Es ordnet das Risiko zwischen Verkäufer und Käufer. Die Hinweise zum Eigentümerwechsel beim Zinshaus helfen bei der Übergabe von Bestandverträgen und Verwaltung. Für die vorläufige Erhöhung müssen zusätzlich die konkreten § 18a-Unterlagen und Zahlungsdaten aufgenommen werden.

Prüfplan für Mieter, Eigentümer und Käufer

Am Anfang steht die Entscheidung: Welche Arbeit wurde bezeichnet, welcher Zeitraum wurde festgelegt und welche Verpflichtung hat der Vermieter übernommen? Danach werden Baufortschritt und Frist anhand von Originalunterlagen festgestellt. Erst im dritten Schritt wird der Zahlungsstrom je Mietverhältnis rekonstruiert.

Für die weitere Bearbeitung sollten Rückerstattungsbetrag und angemessene Verzinsung getrennt ausgewiesen werden. Bei einem Eigentümerwechsel kommen Vertragsausgleich, Datenraum und Übergabe hinzu. Bei einer weiterhin offenen Arbeit ist parallel zu prüfen, ob ein Vorgehen nach § 6 MRG sinnvoll ist. Der Zinshaus Risiko Check kann den vorhandenen Unterlagenstand für diesen ersten Abgleich strukturieren.

Eine Rückforderung sollte erst auf der vollständigen Akte aufbauen. So lässt sich unterscheiden, ob eine bewilligte vorläufige Erhöhung vorlag, welche Mehrbeträge darauf beruhen und ob die Durchführungspflicht tatsächlich nicht eingehalten wurde.