Privremeno povećanje zakupnine, radovi nisu izvedeni: tražiti povrat sa kamatom

Privremeno povećanje glavne zakupnine prema § 18a MRG vezano je za određeni rad održavanja i za obavezu zakupodavca da ga izvede. Ako obećani radovi izostanu, § 18a stav 2 MRG nalaže povrat dodatnih iznosa nastalih zbog privremenog povećanja uz primjerenu kamatu.

Provjera povrata zato počinje načelnom odlukom, obavezom zakupodavca i stvarnim tokom radova. Kratko kašnjenje samo po sebi ne rješava pitanje. Važno je da li su radovi navedeni u odluci započeti i izvedeni u primjerenom roku koji se odnosi na preuzetu obavezu.

Odvojiti načelnu odluku od privremenog povećanja

§ 18a stav 1 MRG primjenjuje se kada se prije izvođenja rada održavanja traži povećanje glavnih zakupnina. Sud ili općina prema § 39 MRG prvo načelno odlučuje da li konkretno označeni rad opravdava povećanje i u kojem periodu se troškovi mogu pokriti iz glavnih zakupnina. Taj period ne smije biti duži od deset godina.

Privremeno povećanje ne nastaje automatski. Prema § 18a stav 2 MRG zakupodavac mora preuzeti obavezu da u primjerenom roku započne i izvede radove održavanja navedene u načelnoj odluci. Tek na toj osnovi sud ili općina mogu odrediti početak i visinu privremenog povećanja.

Članak o povećanju glavne zakupnine prema § 18 MRG obrađuje šire uslove i procjenu transakcije. Ovdje je u središtu posljedica povrede obaveze izvođenja. Interna računica troškova ili zahtjev u postupku nisu odobreno privremeno povećanje.

Konkretno provjeriti obavezu izvođenja i primjereni rok

Obaveza se odnosi na radove održavanja navedene u načelnoj odluci. Zato treba uporediti opis, obim i stanje u odluci sa spisom radova. Drugačiji paket mjera ne ispunjava automatski prvobitnu obavezu.

Korisni su nalozi za radove, dokazi o početku, izvještaji o napretku, računi, zapisnici o prijemu i prepiska sa zakupcima. Oni pokazuju da li su radovi počeli, da li su nastavljeni i da li odstupaju od utvrđenog obima. Pravna ocjena zavisi od odluke, preuzete obaveze i stvarnog toka radova.

Samo pomjeranje termina zato treba pažljivo razvrstati. Zakonska posljedica povrata vezana je za neispunjavanje obaveze izvođenja radova. Prije zahtjeva za povrat treba utvrditi koji je primjereni rok određen ili se može zaključiti iz postupka i koji su radovi u njemu trebali biti izvedeni.

Evidentirati dodatne iznose prema zakupnom odnosu i periodu

Vraćaju se dodatni iznosi koji su nastali zbog privremenog povećanja glavnih zakupnina. Spis svakog pogođenog zakupnog odnosa zato treba pokazati raniju glavnu zakupninu, privremeno povećani iznos, početak naplate i uplate izvršene po tom osnovu.

Konačna odluka o povećanju zakupnine može za pojedine prostore polaziti od drugih kategorija opreme nego privremeno povećanje. § 18a stav 2 MRG predviđa doplatu razlike ili povrat preplaćenog iznosa. Taj obračun treba odvojiti od povrata zbog neizvođenja radova.

Jedan ukupni saldo za objekat otežava provjeru. Korisna tabela navodi zakupni odnos, obračun, uplatu, povezani rad i status povrata. Tekst o rezervi zakupnine u Zinshaus objektu bavi se prethodnim obračunom i provjerom kupovine. Ovaj tekst obrađuje konkretan povrat iz privremenog povećanja.

Primjerenu kamatu i dokumente učiniti provjerljivim

§ 18a stav 2 MRG traži primjerenu kamatu uz povrat dodatnih iznosa. Odredba za ovu situaciju ne propisuje fiksni procenat. Iznos i relevantni period zato treba provjeriti prema konkretnom zahtjevu, uplatama i pravnoj kvalifikaciji.

Pouzdan obračun treba sadržati obračune, izvode iz banke ili potvrde o uplati, odluku o privremenom povećanju i dokumente iz kojih se vidi kada obaveza izvođenja nije ispunjena. Ako su iznosi promjenjivi, svaki mjesec ili period plaćanja treba prikazati posebno. Tako se osnovni iznos odvaja od obračuna kamate.

Zakupci treba da traže relevantne dokumente u uređenom obliku, a vlasnici treba da prikažu kako su dodatni iznosi nastali. Tekst o prepisci sa zakupcima pri prodaji Zinshaus objekta objašnjava kako se lični dokumenti mogu urediti u data roomu. Ovdje spis treba sadržati samo podatke potrebne za provjeru odluke, uplata i izvođenja.

Povrat posmatrati zajedno sa nalogom za izvođenje radova

§ 18a stav 2 MRG izričito čuva dejstvo § 6 MRG. Zato treba istovremeno razmotriti dvije teme: povrat dodatnih iznosa već naplaćenih po privremenom povećanju i ostvarivanje preostalog rada održavanja.

Prema § 6 MRG sud ili općina mogu na zahtjev naložiti zakupodavcu da u primjerenom roku, koji ne smije biti duži od jedne godine, izvede određene radove održavanja ili poboljšanja. Pravnosnažan nalog je prema toj odredbi izvršna isprava. Nakon neuspješnog isteka roka, osobe navedene u zakonu mogu pod uslovima zakona tražiti postavljanje upravnika radi izvođenja i finansiranja radova.

Ova dva puta imaju različite ciljeve. Povrat ispravlja već naplaćene iznose. Postupak prema § 6 treba omogućiti ili prinuditi izvođenje radova. Tekst o radovima održavanja u Zinshaus objektu obrađuje klasifikaciju i plan troškova, ali ne zamjenjuje posebnu provjeru povrata.

Rizik promjene vlasnika i povrata urediti ugovorom

Ako se Zinshaus objekat proda tokom privremenog povećanja, zajedno treba predati načelnu odluku, obavezu izvođenja, napredak radova i evidenciju naplate. Klauzula o budžetu sanacije sama ne pokazuje koji su iznosi naplaćeni niti da li su radovi započeti u potrebnom roku.

U transakcioni spis treba uvrstiti načelnu odluku, odluku o privremenom povećanju, obavezu zakupodavca, dokumente o roku, ugovore o radovima, pregled uplata i prepisku sa zakupcima o radovima. Kupoprodajni ugovor treba navesti ko organizuje preostale radove i kako se između prodavca i kupca ekonomski raspoređuje povrat sa primjerenom kamatom.

Interni dogovor ne uklanja obavezu povrata prema pravilima zakupa. On raspoređuje rizik između prodavca i kupca. Uputstva o promjeni vlasnika Zinshaus objekta bave se predajom ugovora i upravljanja. Za privremeno povećanje treba dodatno predati konkretne § 18a dokumente i podatke o uplatama.

Plan provjere za zakupce, vlasnike i kupce

Počnite od odluke: koji rad je označen, koji period je utvrđen i šta je zakupodavac preuzeo? Zatim se iz izvornih dokumenata utvrđuju napredak i vrijeme izvođenja. Tek nakon toga se obnavlja tok uplata za svaki zakupni odnos.

Osnovni iznos povrata i primjerena kamata treba da budu prikazani odvojeno. Kod promjene vlasnika ugovor, data room i predaja dodaju drugi nivo provjere. Ako rad i dalje nedostaje, treba ocijeniti i da li je primjeren zahtjev prema § 6 MRG. Zinshaus provjera rizika može strukturirati dostupne dokumente za početnu provjeru.

Zahtjev za povrat treba zasnivati na potpunom spisu. Tako se može razlikovati odobreno privremeno povećanje od interne računice prema § 18 i utvrditi koji dodatni iznosi su povezani sa neizvođenjem radova.