Wasserzähler im Mietshaus: Wann Verbrauch statt Nutzfläche abgerechnet werden darf

Bei verbrauchsabhängigen Aufwendungen eines Mietshauses kann eine Abrechnung nach gemessenem Verbrauch zulässig sein. § 17 Abs. 1a MRG verlangt dafür eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter, berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände. Zusätzlich muss sich der Verbrauch mit Messvorrichtungen zu wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ermitteln lassen.

Die Nutzfläche bleibt der gesetzliche Ausgangspunkt. Erst die qualifizierte Vereinbarung eröffnet für einzelne verbrauchsabhängige Aufwendungen die Verbrauchsverteilung. Wasserzähler allein ändern den Verteilungsschlüssel daher noch nicht. Zu prüfen sind Vereinbarung, Mehrheit, Messkonzept und die Behandlung nicht messbarer Anteile.

Nutzfläche bleibt der Ausgangspunkt

§ 17 Abs. 1 MRG verteilt den Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten grundsätzlich nach dem Verhältnis seiner Nutzfläche zur Nutzfläche der maßgeblichen Wohnungen und sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Ein anderer Schlüssel braucht eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter und allen Mietern oder muss sich aus einer besonderen gesetzlichen Regelung ergeben.

Für verbrauchsabhängige Aufwendungen enthält § 17 Abs. 1a MRG eine eigene Möglichkeit. Sie betrifft einzelne Aufwendungen, deren Höhe vom Verbrauch abhängt und deren Verbrauchsanteile mit Messvorrichtungen zu wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ermittelt werden können. Eine bloße interne Praxis der Hausverwaltung ersetzt diese Voraussetzung nicht.

Wasseraufwendungen und Heizkosten sind in der Prüfung auseinanderzuhalten. Dieser Beitrag betrifft die Sonderverteilung messbarer Verbrauchskosten nach § 17 Abs. 1a MRG. Die Regeln des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes bilden ein eigenes Abrechnungsregime.

Schriftliche Vereinbarung und Zweidrittelmehrheit nachweisen

Die Verbrauchsverteilung setzt eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter des Hauses voraus. Für die Berechnung zählt die Anzahl der vermieteten Mietgegenstände. Maßgeblich ist daher eine belastbare Liste der Mietgegenstände und der abgegebenen Zustimmungen.

Die Akte sollte den betroffenen Aufwand, den Beginn der Regelung, die erfassten Mietgegenstände und die Grundlage der Mehrheitsberechnung klar bezeichnen. Auch bei einem Eigentümer- oder Verwalterwechsel muss erkennbar bleiben, welche Vereinbarung gilt. Ein Hinweis in einer einzelnen Vorschreibung zeigt die erforderliche Vereinbarung und Mehrheit nicht vollständig.

Für die Prüfung von Betriebskosten, Belegen und Verteilung bietet der Beitrag Betriebskosten im Zinshaus den größeren Zusammenhang. Hier bleibt die Frage auf die Sonderverteilung messbarer Verbrauchskosten nach § 17 Abs. 1a MRG begrenzt.

Messvorrichtungen müssen wirtschaftlich vertretbar sein

§ 17 Abs. 1a MRG knüpft die Verbrauchsverteilung an Messvorrichtungen, mit denen sich die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände am Gesamtverbrauch zu wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand ermitteln lassen. Für das Mietshaus braucht es daher ein nachvollziehbares Messkonzept. Dazu gehören die Zuordnung der Zähler, der Ablesezeitpunkt und der Umgang mit technischen Ausfällen.

Liegt eine wirksame Vereinbarung vor, muss jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegenstand dulden. Die Duldung betrifft die Messung im vereinbarten System. Sie erlaubt eine Abrechnung nach Verbrauch nur innerhalb der gesetzlichen Voraussetzungen und macht aus einer unklaren oder uneinheitlichen Messung keine belastbare Grundlage.

Vor einer Abrechnung sollten Vermieter deshalb Zählernummer, Einbauort, Messzeitraum, Anfangs- und Endstand sowie die zugrunde liegende Kostenposition zusammenführen. Bei einem Ankauf gehören diese Unterlagen in den Datenraum. Erhaltungsarbeiten, Leitungen und technische Umstellungen sollten mit den rechtlichen Kostenfolgen abgestimmt werden, wie der Beitrag Erhaltungsarbeiten im Zinshaus zeigt.

Messlücken und rechnerische Ermittlung einordnen

Können Verbrauchsanteile trotz zumutbarer Bemühungen nicht erfasst werden, dürfen sie nach § 17 Abs. 1a MRG durch ein rechnerisches Verfahren ermittelt werden, sofern dies dem Stand der Technik entspricht. Diese Regel setzt eine konkrete Messlücke voraus. Sie ist keine allgemeine Erlaubnis, fehlende Ablesungen pauschal durch Schätzwerte zu ersetzen.

Die Nutzfläche, für die Verbrauchsanteile auf diese Weise ermittelt werden, darf 20 vH nicht übersteigen. In der Abrechnung muss daher sichtbar bleiben, welche Mietgegenstände von der Messlücke betroffen sind, warum die Erfassung nicht möglich war und wie der rechnerische Anteil zustande kommt.

Für die Akte empfiehlt sich eine kurze Störungs- und Nachweiskette. Sie enthält den betroffenen Zähler, die erfolgten Kontakt- oder Reparaturversuche, den Zeitraum der fehlenden Erfassung, das angewendete Verfahren und die Nutzfläche der betroffenen Einheit. Dadurch lässt sich die Ausnahme von der regulären Verbrauchsmessung später nachvollziehen.

Allgemeinverbrauch und Abrechnungsperiode getrennt führen

Der Teil der Aufwendungen, der auf den Verbrauch der allgemeinen Teile des Hauses entfällt, wird nach dem Verhältnis der Nutzflächen im Sinn des § 17 Abs. 1 MRG aufgeteilt. Eine Verbrauchsabrechnung darf diesen Anteil daher nicht einfach einzelnen Wohnungen nach deren Zählerständen zuordnen.

Für die verbrauchsabhängigen Aufwendungen kann der Vermieter eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode von zwölf Monaten vorsehen. Der Zeitraum muss in der Abrechnung erkennbar sein. Ablesungen, Rechnungen und Vorschreibungen sollten auf denselben Zeitraum bezogen oder rechnerisch sauber abgegrenzt werden.

In der Praxis sollte die Kostenaufstellung mindestens die Verbrauchsanteile der Mietgegenstände, den Anteil der allgemeinen Teile, die verwendete Abrechnungsperiode und die zugrunde liegenden Ablesewerte ausweisen. So bleibt die Sonderverteilung von einer allgemeinen Betriebskostenprüfung unterscheidbar.

Prüfmappe für Vermieter und Hausverwaltung

Für die Vorbereitung einer Verbrauchsabrechnung sollten Vermieter und Hausverwaltung die schriftliche Vereinbarung, die Berechnung der Zweidrittelmehrheit, eine Liste aller vermieteten Mietgegenstände und das Messkonzept zusammenstellen. Hinzu kommen Zählerzuordnung, Ableseprotokolle, Rechnungen und die Kostenaufteilung für allgemeine Teile.

Bei fehlenden Werten gehören auch die zumutbaren Bemühungen zur Erfassung, das angewendete rechnerische Verfahren und die betroffene Nutzfläche in die Akte. Vor einem Verkauf sollte der Datenraum die offene Messung, technische Mängel und die Abrechnung der letzten Periode gesondert ausweisen.

Mit dieser Ordnung lässt sich die Frage beantworten, ob Verbrauch statt Nutzfläche abgerechnet werden darf. Sie verhindert zugleich, dass die Sonderregel des § 17 Abs. 1a MRG auf Heizkosten, nicht messbare Aufwendungen oder eine allgemeine Betriebskostenabrechnung übertragen wird.

Nächste Schritte und Rechtsnews

Für die Prüfung sollten Vereinbarung, Mehrheitsberechnung, Mietgegenstandsliste, Messkonzept, Ablesungen, Rechnungen und die Aufteilung des Allgemeinverbrauchs bereitliegen. Neue Beiträge und rechtliche Hinweise der Kanzlei erhalten Sie mit BRANDaktuellen Rechtsnews.