Wohnungszusammenlegung im Zinshaus: Bewilligung, Bestandrechte und neue Mietzinsbasis

Wenn zwei oder mehrere Wohnungen in einem Zinshaus zu einer Einheit verbunden werden sollen, reicht ein neuer Grundriss nicht aus. Zu prüfen sind der Bauakt, die konkrete bauliche Maßnahme, bestehende Mietverträge, die Nutzung gemeinsamer Teile und die spätere Einordnung des Hauptmietzinses. Gerade im Altbau können Leitungen, tragende Bauteile, Brandschutz und frühere Umbauten die Planung verändern.

Eine Zusammenlegung beendet bestehende Bestandrechte nicht automatisch und schafft auch nicht von selbst eine neue zulässige Mietzinsvereinbarung. Eigentümer, Hausverwaltung und Mieter müssen die baurechtliche und die mietrechtliche Ebene getrennt erfassen und anschließend zusammenführen. Dieser Beitrag zeigt die Reihenfolge für ein Zinshaus in Salzburg und grenzt sie von einer einzelnen Mietermaßnahme, einer Parifizierung, einer WEG-Anfechtung und einem Dachbodenausbau ab.

Bauakt und Bewilligung vor dem Grundriss prüfen

Die erste Frage lautet nicht, ob zwei Türen entfernt werden dürfen. Maßgeblich ist, welche bauliche und nutzungsbezogene Änderung tatsächlich geplant ist. Für Salzburg unterscheidet das Baupolizeigesetz 1997 zwischen bewilligungspflichtigen Maßnahmen, bewilligungsfreien Maßnahmen und jenen bewilligungsfreien Maßnahmen, die vor ihrer Ausführung anzuzeigen sind.

§ 2 Abs 1 BauPolG nennt unter anderem die Errichtung von Bauten und Zu- oder Aufbauten, erhebliche Änderungen der äußeren Gestalt, Änderungen mit Einfluss auf Festigkeit oder Brandsicherheit sowie Änderungen der Art des Verwendungszwecks. Eine Wohnungszusammenlegung kann deshalb je nach Ausführung eine Baubewilligung benötigen. Das hängt nicht am Wort Zusammenlegung, sondern am konkreten Eingriff in Bauwerk, Technik und Nutzung.

§ 3 BauPolG betrifft nur bestimmte bewilligungsfreie Maßnahmen, die vor Beginn schriftlich anzuzeigen sind. Diese Bestimmung ist keine allgemeine Freistellung für Umbauten zwischen Wohnungen. Eine Einordnung als bewilligungsfrei darf erst erfolgen, wenn die geplante Maßnahme den gesetzlichen Tatbestand tatsächlich erfüllt und die erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Der Bauakt beim Zinshaus ist dafür die zentrale Arbeitsgrundlage. Er sollte mit genehmigten Plänen, Naturmaß, Leitungsbestand, früheren Umbauten und allfälligen Aufträgen der Baubehörde abgeglichen werden. Die Zusammenlegung darf nicht auf einem Planstand beruhen, der die tatsächliche Wohnung bereits falsch wiedergibt.

Bestehende Bestandrechte bleiben eine eigene Prüfebene

Sind beide Wohnungen vermietet, bestehen zunächst zwei Mietverhältnisse mit eigener Vertragsgeschichte. Unterschiedliche Mieter, Befristungen, Mietzinsvereinbarungen, Kautionen und mitvermietete Nebenflächen können nicht durch einen gemeinsamen Grundriss zusammengezogen werden. Auch bei derselben Mietpartei ist festzuhalten, welche Fläche bisher von welchem Vertrag erfasst wurde.

§ 3 MRG verpflichtet den Vermieter, das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung dienenden Anlagen nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten zu erhalten. Arbeiten an allgemeinen Teilen oder an Leitungen können daher eine Erhaltungsfrage sein. Die konkrete Wohnungszusammenlegung ersetzt aber keine gesonderte Prüfung, ob eine Veränderung des Mietgegenstands, eine vorübergehende Benützung oder eine Zustimmung des Mieters erforderlich ist.

Bei einer Zusammenlegung mit Eingriffen in einen vermieteten Mietgegenstand muss die Kommunikation vor Beginn klar sein. Der Mieter braucht eine nachvollziehbare Beschreibung der Arbeiten, des Zeitraums, der betroffenen Räume und der vorgesehenen Wiederherstellung. Geht es um einen dauerhaften Flächenwechsel, ist eine schriftliche Vereinbarung mit eindeutiger Zuordnung sinnvoll. Eine bloße Hausverwaltungsnotiz beantwortet die mietrechtliche Frage nicht.

Der Beitrag zu Mieterumbauten im Zinshaus behandelt die davon getrennte Einzelmaßnahme. Bei der Wohnungszusammenlegung steht dagegen das gesamte Projekt mit mehreren Einheiten und seiner Wirkung auf Bauakt, Mietverträge und spätere Vermietung im Mittelpunkt.

Die spätere Mietzinsbasis entsteht nicht automatisch neu

Nach Abschluss der Arbeiten stellt sich die Frage, welcher Mietzins für die zusammengelegte Einheit vereinbart werden kann. Dafür sind zunächst die Anwendbarkeit des MRG, die Ausstattung, die Nutzfläche, die Lage, der Erhaltungszustand und die konkrete Vertragsgestaltung festzustellen. Eine größere Wohnfläche bedeutet nicht ohne weitere Prüfung, dass jeder beliebige neue Quadratmeterpreis zulässig ist.

§ 16 MRG regelt die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses. In Abs 1 ist für bestimmte Fälle ein angemessener Hauptmietzins ohne die Beschränkungen der Abs 2 bis 5 vorgesehen. Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, greifen je nach Mietgegenstand die gesetzlichen Grenzen, insbesondere die Richtwertsystematik mit Zuschlägen und Abstrichen. Welche Variante gilt, hängt von Gebäude, Mietgegenstand, Vertrag und Zeitpunkt ab.

Bei einer Neuvermietung müssen die zusammengelegte Fläche und ihre Ausstattung sauber beschrieben werden. Bei der Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses ist dagegen zu klären, ob eine echte Vertragsänderung, eine neue Vereinbarung über die erweiterte Fläche oder eine andere rechtliche Gestaltung vorliegt. Die physische Verbindung zweier Räume verändert den bisherigen Hauptmietzins nicht von selbst.

Für die wirtschaftliche Prüfung sollte die neue Berechnung mit der bisherigen Mietzinsliste, den Verträgen und den Plänen verbunden werden. Die Schwerpunktseite zu Mietzinsliste und Bestandverträgen und der Beitrag zum Nutzwertgutachten helfen, Flächen und Vertragsdaten auseinanderzuhalten.

Nutzwertgutachten und Wohnungseigentum getrennt behandeln

In einem parifizierten Zinshaus kommt eine weitere Ebene hinzu. Eine Zusammenlegung kann die Grenzen von Wohnungseigentumsobjekten, Zubehör und allgemeinen Teilen berühren. Das Nutzwertgutachten beschreibt die Grundlagen der Miteigentumsanteile. Es ersetzt aber weder die baurechtliche Bewilligung noch die mietrechtliche Vereinbarung.

Wenn zwei Wohnungseigentumsobjekte verbunden werden, müssen Plan, Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag und Grundbuchsstand zusammenpassen. Eine tatsächliche Verbindung macht aus zwei Objekten nicht automatisch ein einziges Wohnungseigentumsobjekt. Umgekehrt kann eine geplante Verbindung ohne Anpassung der sachenrechtlichen Unterlagen zu Widersprüchen in Verkauf, Verwaltung und Kostenverteilung führen.

Der Wohnungseigentumsvertrag beim Zinshaus regelt die Eigentumsstruktur und die gemeinschaftliche Verwaltung. Der Zinshaus Risiko Check kann die offenen Dokumentenachsen sichtbar machen. Für die konkrete Zusammenlegung braucht es danach den Abgleich von Bauakt, Mietverträgen, Nutzwerten und Vertragsentwurf.

Die richtige Reihenfolge für Eigentümer und Hausverwaltung

Am Anfang steht eine Bestandsliste für jede betroffene Einheit. Sie sollte Eigentumsverhältnis, Mietpartei, Vertragsbeginn, Befristung, Hauptmietzins, Kaution, mitvermietete Flächen und bekannte Umbauten erfassen. Danach werden die genehmigten Pläne und der aktuelle Bauakt beigezogen. Erst mit dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob die geplante Verbindung technisch und rechtlich umsetzbar ist.

Im nächsten Schritt werden die Fachfragen gebündelt. Ein Planer klärt Grundriss, Tragwerk, Leitungen, Brandschutz und die spätere Benützbarkeit. Die Baubehörde beziehungsweise die zuständige Fachstelle ordnet das Verfahren ein. Die rechtliche Prüfung klärt parallel Mietverträge, Zustimmung, Arbeiten am Mietgegenstand, Kosten, Dokumentation und die spätere Vertragsgestaltung.

Vor Beginn der Arbeiten sollten die Zuständigkeiten schriftlich feststehen. Dazu gehören Zugang, Schutz der bewohnten Bereiche, Ersatzräume, Termine, Beweissicherung, Schäden und die Abnahme. Nach Fertigstellung müssen die Ausführung, die Benützungsunterlagen und die aktualisierten Pläne mit den Verträgen übereinstimmen.

Bei einer anschließenden Neuvermietung gehören die neue Objektbeschreibung, die zulässige Mietzinsbasis und die Flächenberechnung in dieselbe Akte. So bleibt nachvollziehbar, warum der vereinbarte Hauptmietzins auf welcher Grundlage gebildet wurde.

Typische Fehler bei der Zusammenlegung vermeiden

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, eine nicht tragende Wand mache das gesamte Vorhaben bewilligungsfrei. Auch Leitungsänderungen, Brandschutz, Fluchtwege und die spätere Nutzungsart können entscheidend sein.

Ebenso problematisch ist es, mehrere Mietverträge nur durch einen neuen Plan zu ersetzen. Mietfläche, Vertragspartei, Kaution und Hauptmietzins brauchen eine eigene schriftliche Ordnung.

Nicht zulässig ist auch die automatische Übertragung eines neuen Quadratmeterpreises auf die zusammengelegte Fläche. § 16 MRG verlangt eine Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Vereinbarung.

Schließlich werden Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag oft erst nach dem Umbau angepasst. Das verschiebt einen notwendigen Abgleich in eine Phase, in der bereits vermietet, verkauft oder abgerechnet wird.