Spajanje stambenih jedinica u Zinshausu: dozvole, prava zakupaca i nova osnovica zakupnine

Kada se dva ili više stana u austrijskom Zinshausu trebaju spojiti u jednu cjelinu, novi tlocrt nije dovoljan. Potrebno je provjeriti građevinski spis, tačne radove, postojeće ugovore o zakupu, korištenje zajedničkih dijelova i kasniju osnovicu zakupnine. Kod starijih zgrada cijevi, nosivi dijelovi, zaštita od požara i ranije preinake mogu promijeniti cijeli projekat.

Spajanje ne prekida postojeća prava zakupaca automatski i samo po sebi ne stvara novi dopušteni ugovor o zakupnini. Vlasnik, upravnik i zakupci trebaju odvojeno obraditi građevinskopravna i zakupnopravna pitanja, a zatim ih uskladiti. Ovaj članak objašnjava redoslijed za Zinshaus u Salzburgu i razlikuje ga od pojedinačne preinake zakupca, etažiranja, spora po pravu etažnog vlasništva i nadogradnje potkrovlja.

Najprije provjerite građevinski spis i postupak dozvole

Prvo pitanje nije da li se mogu ukloniti jedna vrata. Važna je stvarna građevinska i namjenska promjena. Salzburški Baupolizeigesetz 1997 razlikuje mjere za koje je potrebna građevinska dozvola, mjere bez dozvole i određene mjere koje se prije početka moraju prijaviti.

§ 2 stav 1 BauPolG obuhvata, između ostalog, izgradnju objekata i dogradnje, značajne promjene vanjskog izgleda, promjene koje utiču na nosivost ili zaštitu od požara te promjene namjene. Spajanje stambenih jedinica zato, zavisno od radova, može zahtijevati dozvolu. Odgovor ne zavisi od same riječi spajanje, nego od zahvata u zgradu, njene instalacije i namjenu.

§ 3 BauPolG odnosi se samo na određene mjere bez dozvole koje se prije izvođenja moraju pisano prijaviti. To nije opće izuzeće za preinake između stanova. Klasifikacija kao mjere bez dozvole smije se prihvatiti tek nakon poređenja projekta sa zakonskim uslovima i pripreme potrebnih dokumenata.

Provjera građevinskog spisa Zinshausa predstavlja osnovu ovog koraka. Spis treba uporediti s odobrenim planovima, stvarnim mjerama, instalacijama, ranijim preinakama i eventualnim nalozima organa. Spajanje ne treba zasnivati na planu koji već pogrešno prikazuje stvarno stanje.

Postojeća prava zakupaca zahtijevaju posebnu provjeru

Ako su oba stana iznajmljena, u početku postoje dva ugovora s vlastitom istorijom. Različiti zakupci, određeno trajanje, ugovori o zakupnini, depoziti i dodatne površine ne mogu se spojiti samo novim tlocrtom. I kada isti zakupac koristi obje jedinice, treba zabilježiti koja površina pripada kojem ugovoru.

§ 3 MRG obavezuje zakupodavca da, prema pravnim, ekonomskim i tehničkim okolnostima i mogućnostima, održava zgradu, jedinice i postrojenja za zajedničko korištenje na uobičajenom lokalnom standardu te uklanja ozbiljne opasnosti po zdravlje stanara. Radovi na zajedničkim dijelovima ili instalacijama zato mogu biti pitanje održavanja. To ipak ne rješava posebno da li je za promjenu iznajmljene jedinice, pristup ili radove potrebna saglasnost zakupca.

Ako radovi zahvataju iznajmljenu jedinicu, komunikacija prije početka treba biti jasna. Zakupac treba dobiti opis radova, period, pogođene prostorije i planirano vraćanje u prvobitno stanje. Ako se iznajmljena površina trajno mijenja, koristan je pisani sporazum s preciznim opisom. Kratka bilješka upravnika sama po sebi ne uređuje zakupnopravni položaj.

Članak o preinakama zakupaca u Zinshausu obrađuje zasebnu pojedinačnu mjeru. Kod spajanja je u središtu cijeli projekat i njegov uticaj na građevinski spis, ugovore i kasnije iznajmljivanje.

Kasnija osnovica zakupnine ne nastaje automatski

Nakon radova treba utvrditi koja se zakupnina može ugovoriti za spojenu jedinicu. Provjera treba obuhvatiti primjenjuje li se MRG, opremu, korisnu površinu, položaj, stanje i strukturu novog ugovora. Veća površina ne znači da je svaka nova cijena po kvadratnom metru automatski dopuštena.

§ 16 MRG uređuje sporazume o visini glavne zakupnine. Stav 1 u određenim slučajevima dopušta primjerenu glavnu zakupninu bez ograničenja iz stavova 2 do 5. Ako uslovi nisu ispunjeni, zavisno od jedinice primjenjuju se zakonska ograničenja, uključujući sistem referentne vrijednosti s dodacima i umanjenjima kada je primjenjiv. Mjerodavan put zavisi od zgrade, jedinice, ugovora i vremena ugovaranja.

Kod novog iznajmljivanja spojena površina i oprema trebaju biti opisane usklađeno. Ako se postojeći zakup nastavlja, treba razjasniti radi li se o izmjeni ugovora, novom sporazumu za dodatnu površinu ili drugoj pravnoj konstrukciji. Fizičko povezivanje dvije prostorije samo po sebi ne mijenja postojeću glavnu zakupninu.

Ekonomska provjera treba povezati novi obračun s ranijom listom zakupnina, ugovorima i planovima. Članak o nalazu korisne vrijednosti pomaže da se površine i ugovorni podaci drže odvojeno.

Nalaz korisne vrijednosti i etažno vlasništvo nisu isto

U Zinshausu podijeljenom na etažno vlasništvo pojavljuje se dodatna pravna ravan. Spajanje može zahvatiti granice etažnih jedinica, pripatke i zajedničke dijelove. Nalaz korisne vrijednosti opisuje osnovu suvlasničkih udjela. Ne zamjenjuje građevinsku dozvolu niti ugovor o zakupu.

Ako se dvije etažne jedinice fizički povežu, planovi, nalaz korisne vrijednosti, ugovor o etažnom vlasništvu i zemljišnoknjižno stanje trebaju ostati usklađeni. Fizička veza ne pretvara automatski dvije jedinice u jednu etažnu jedinicu. Obrnuto, izvođenje radova bez ažuriranja vlasničkih dokumenata može stvoriti proturječnosti kod prodaje, upravljanja i raspodjele troškova.

Ugovor o etažnom vlasništvu nakon podjele Zinshausa obrađuje vlasničku strukturu i zajedničko upravljanje. Provjera rizika stambene zgrade može pokazati otvorene dokumentacijske oblasti. Za konkretno spajanje ipak je potreban zajednički pregled građevinskog spisa, ugovora, korisnih vrijednosti i nacrta sporazuma.

Praktičan redoslijed za vlasnike i upravnike

Počnite evidencijom za svaku pogođenu jedinicu. Zabilježite vlasnički odnos, zakupca, početak ugovora, trajanje, glavnu zakupninu, depozit, dodatne površine i poznate preinake. Zatim pribavite odobrene planove i cijeli građevinski spis. Tek ova evidencija omogućava procjenu je li planirano spajanje tehnički i pravno izvodljivo.

Nakon toga se usklađuju stručna pitanja. Projektant provjerava tlocrt, konstrukciju, instalacije, zaštitu od požara i kasniju upotrebljivost. Nadležni organ ili stručna služba određuje postupak. Pravna provjera istovremeno obuhvata ugovore, saglasnost, radove u iznajmljenoj jedinici, troškove, dokumentaciju i buduću ugovornu strukturu.

Prije početka radova treba pisano odrediti odgovornosti. To uključuje pristup, zaštitu naseljenih dijelova, zamjenske prostorije, termine, dokumentovanje postojećeg stanja, štetu i primopredaju. Nakon završetka stvarni radovi, dokumenti o upotrebi i ažurirani planovi trebaju odgovarati ugovorima i vlasničkim dokumentima.

Ako se jedinica ponovo iznajmljuje, novi opis, dopuštena osnovica zakupnine i obračun površine trebaju biti u istom spisu. Tako ostaje vidljivo na kojoj osnovi je glavna zakupnina dogovorena.

Izbjegnite česte greške kod spajanja jedinica

Česta je greška pretpostaviti da uklanjanje pregradnog zida automatski znači da za cijeli projekat nije potrebna dozvola. Instalacije, zaštita od požara, evakuacijski putevi i kasnija namjena mogu biti odlučujući.

Jednako je rizično više ugovora zamijeniti samo jednim planom. Iznajmljena površina, zakupac, depozit i glavna zakupnina trebaju vlastitu pisanu obradu.

Nova cijena po kvadratnom metru ne smije se jednostavno primijeniti na spojenu površinu. § 16 MRG zahtijeva provjeru zakonskih uslova i stvarnog sporazuma.

Na kraju se nalazi korisne vrijednosti i ugovori o etažnom vlasništvu često rješavaju tek nakon radova. Tada se važna provjera usklađenosti odgađa do trenutka kada su jedinice možda već iznajmljene, prodane ili obračunate.