Baurechtszinshaus kaufen: Baurechtszins, Restlaufzeit, Heimfall und Finanzierung prüfen

Ein Baurechtszinshaus kann wirtschaftlich wie ein klassisches Zinshaus wirken. Rechtlich kaufen Sie aber nicht den Grund und Boden. Sie erwerben ein Baurecht und damit ein zeitlich begrenztes, grundbücherlich abgesichertes Recht am Bauwerk. Für die Kaufentscheidung zählen deshalb nicht nur Mietzinsliste, Bauzustand und Lage, sondern auch Baurechtszins, Restlaufzeit, Heimfall und die Finanzierbarkeit.

Das Baurechtsgesetz gibt den Rahmen vor. Der Baurechtsvertrag entscheidet, wie sich dieser Rahmen im konkreten Objekt auswirkt. Wer beide Ebenen getrennt prüft und anschließend zusammenführt, kann den nachhaltigen Ertrag, das Auslaufdatum und die Sicherheiten der Bank realistisch beurteilen.

Baurecht und Eigentum am Grundbuch richtig unterscheiden

§ 1 Baurechtsgesetz beschreibt das Baurecht als dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Der Bauberechtigte ist damit nicht bloß Mieter des Grundes. Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen und erhält eine eigene Grundbuchseinlage. Das Bauwerk ist dem Baurecht zugeordnet, nicht dem Grundeigentümer.

Für den Käufer ist diese Trennung entscheidend. Der Kaufgegenstand muss genau bezeichnet sein: Baurechtseinlage, Grundstück, Gebäude, Nebenflächen, allfällige Wohnungseigentumsobjekte und bestehende Belastungen. Ein Exposé, das nur die Adresse und die Nutzfläche nennt, ersetzt diese Zuordnung nicht. Der Schwerpunkt zum Zinshausankauf ordnet die allgemeine Erwerbsprüfung ein.

Der Grundbuchsauszug sollte nicht nur auf Eigentümer und Pfandrechte geprüft werden. Relevant sind auch die Eintragung des Baurechts, seine Laufzeit, Rangverhältnisse, Dienstbarkeiten, Reallasten und Hinweise auf weitere Rechte. Die Prüfung der Bauakte des Zinshauses ergänzt den Grundbuchsstand um Bewilligungen, tatsächliche Nutzung und offene baupolizeiliche Themen.

Bauzins und Restlaufzeit bestimmen den nachhaltigen Ertrag

Nach § 3 Baurechtsgesetz kann ein Baurecht für mindestens zehn und höchstens hundert Jahre bestellt werden. Besteht das Entgelt in wiederkehrenden Leistungen, müssen Ausmaß und Fälligkeit des Bauzinses bestimmt sein. Eine Wertsicherung ist zulässig, soweit der Bauzins nicht durch eine Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt wird.

Für die Wirtschaftlichkeit reicht daher der aktuelle Jahresbetrag nicht aus. Aus dem Baurechtsvertrag und seinen Nachträgen müssen Beginn, Fälligkeit, Anpassungsmechanismus, Index, Schwellen, Deckelungen und allfällige Nachzahlungen herausgelesen werden. Entscheidend ist, ob die bisherige Zahlungshistorie mit dem Vertrag übereinstimmt und welche Entwicklung bis zum Auslaufen des Baurechts zu erwarten ist.

Die Restlaufzeit wird vom ursprünglichen Beginn und der vereinbarten Dauer aus berechnet. Sie darf nicht mit der Laufzeit eines einzelnen Mietvertrags oder mit der erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes verwechselt werden. In das Ertragsmodell gehören deshalb ein laufender Bauzins, mögliche Anpassungen, Instandhaltung und der Wert am Ende der Laufzeit. Eine Jahresrendite ohne diese Positionen zeichnet ein zu günstiges Bild.

Heimfall und Entschädigung vor dem Kauf bewerten

§ 9 Baurechtsgesetz regelt die Folge des Erlöschens. Das Bauwerk fällt dann an den Grundeigentümer. Gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die am Baurecht haften, gehen auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt. Mangels einer anderen Vereinbarung ist dem Bauberechtigten eine Entschädigung in Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten.

Für den Ankauf muss deshalb nicht nur das Datum des Laufzeitendes bekannt sein. Zu prüfen sind auch die vertragliche Heimfallregel, die Berechnung des Bauwertes, abweichende Entschädigungsvereinbarungen, Bewertungsstichtage, Mitwirkungsrechte des Grundeigentümers und die Behandlung von Investitionen kurz vor dem Ende. Der gesetzliche Viertelwert ist eine Auffangregel, nicht automatisch der wirtschaftlich erwartete Auszahlungsbetrag.

Ein Käufer sollte das Heimfallrisiko in mehreren Szenarien modellieren. Ein Szenario betrachtet die Bewirtschaftung bis zum Ende. Ein weiteres zeigt einen Verkauf oder eine Refinanzierung vor Ablauf. Ein drittes berücksichtigt, dass Gebäudezustand, Leerstand oder offene Sanierungen den vorhandenen Bauwert und damit die Verhandlungsposition beeinflussen können. Solche Annahmen gehören in die Vertragsverhandlung und nicht nur in eine interne Kalkulation.

Bankfinanzierung und Bankfähigkeit des Baurechts prüfen

Ein Baurecht ist als unbewegliche Sache grundsätzlich übertragbar und belastbar. Daraus folgt aber keine automatische Finanzierungszusage. Die Bank bewertet die Restlaufzeit, den Bauzins, die Verwertbarkeit, den Grundbuchsrang, den Gebäudewert und die Möglichkeit, das Darlehen vor dem Auslaufen des Baurechts vollständig zurückzuführen.

Die Kreditlaufzeit sollte einen ausreichenden Puffer zum Baurechtsende haben. Zusätzlich ist zu klären, welche Sicherheiten bestellt werden, ob der Grundeigentümer Zustimmungen oder Informationen liefern muss und wie Mietforderungen, Versicherungen und Instandhaltungsrücklagen in die Finanzierung einbezogen werden. Der Beitrag zur Bankfinanzierung beim Zinshauskauf beschreibt die Abstimmung von Mietzession, Pfandrechten, Rangordnung und Covenants.

Die Bankfähigkeit darf nicht allein aus einem positiven Bankgespräch abgeleitet werden. Vor der Kaufpreisbindung sollten Kreditangebot, Sicherheitenkonzept und Baurechtsvertrag zusammen gelesen werden. Besonders wichtig sind Regelungen für eine vorzeitige Veräußerung, eine Verlängerung des Baurechts, den Umgang mit Heimfall und die Freigabe der Sicherheiten. Der Zinshaus Risiko Check hilft, offene Prüfachsen für die erste Transaktionsbesprechung zu ordnen.

Baurechtsvertrag, Datenraum und Garantien verbinden

Der Baurechtsvertrag bildet die wichtigste Quelle für die Transaktion. In den Datenraum gehören der ursprüngliche Vertrag, sämtliche Nachträge, Zustimmungen, Zahlungsnachweise zum Bauzins, Schreiben des Grundeigentümers, Grundbuchsurkunden und allfällige Vereinbarungen über Verlängerung oder Heimfall. Fehlt ein Nachtrag, kann eine scheinbar klare Laufzeit oder Zahlungsklausel unvollständig sein.

Daneben braucht der Käufer eine Objektakte. Sie umfasst Bauakt, Benützungsbewilligungen, Pläne, Sanierungsentscheidungen, Versicherungen, Mietverträge, Mietzinsliste und laufende Verfahren. Die allgemeine Prüfung von Mietzinsliste und Datenraum muss bei einem Baurechtsobjekt um die dingliche und zeitliche Ebene erweitert werden.

Kaufvertragliche Garantien sollten an überprüfbare Anlagen anknüpfen. Denkbar sind Zusicherungen zur Eintragung, zur Laufzeit, zur Vollständigkeit des Baurechtsvertrags, zur Bauzinszahlung, zu bekannten Streitigkeiten und zur Richtigkeit der Heimfall- und Entschädigungsangaben. Werden Risiken offengelegt, muss der Vertrag zusätzlich regeln, wer Nachlieferung, Kosten, Nachverhandlung oder einen Kaufpreiseinbehalt trägt.

Kaufvertrag und Stichtag auf das Baurecht ausrichten

Der Kaufvertrag sollte klar zwischen rechtlichem Eigentumsübergang, wirtschaftlichem Stichtag und tatsächlicher Übergabe unterscheiden. Für den Bauzins ist festzulegen, bis zu welchem Tag der Verkäufer zahlt und wie offene oder im Voraus bezahlte Beträge abgerechnet werden. Dasselbe gilt für Mietzinse, Betriebskosten, Versicherungsprämien und bereits beauftragte Erhaltungsarbeiten.

Für einen möglichen Verlängerungsprozess braucht es eine realistische Zeitachse. Der Käufer sollte nicht erst kurz vor dem Auslaufen feststellen, dass eine Zustimmung, eine Bewertung oder eine neue Finanzierung erforderlich ist. Ist eine Verlängerung nicht gesichert, muss die Kalkulation den Ablauf des bestehenden Baurechts abbilden. Eine bloße Erwartung, der Grundeigentümer werde verlängern, ist keine gleichwertige Vertragsgrundlage.

Bei einem Erwerb über eine Gesellschaft kommen weitere Fragen hinzu. Der Share Deal kann historische Verpflichtungen und Vertragsbeziehungen in der Gesellschaft belassen. Der Beitrag zum Zinshaus in der GmbH zeigt, warum Steuer, Garantien und die bestehende Vertragsakte gemeinsam geprüft werden müssen.

Typische Fehler beim Kauf eines Baurechtszinshauses

Ein häufiger Fehler ist, den Bauzins wie eine gewöhnliche Betriebsausgabe zu behandeln. Er ist mit dem Baurecht verbunden und kann nach dem Vertrag angepasst werden. Ebenso riskant ist die Annahme, dass ein Gebäude im Grundbuch automatisch dem Käufer des Grundstücks gehört. Beim Baurechtszinshaus sind Recht am Grund und Recht am Bauwerk gerade getrennt.

Weitere Fehler entstehen, wenn die Restlaufzeit nur aus dem Exposé übernommen, der Heimfall im Vertrag nicht gelesen oder die Entschädigung mit einem frei erwarteten Marktwert gleichgesetzt wird. Auch eine Bankzusage ohne Prüfung der Endfälligkeit und der grundbücherlichen Sicherheiten ist kein belastbarer Finanzierungsplan.

Schließlich darf die laufende Bewirtschaftung nicht isoliert betrachtet werden. Ein Gebäude mit guten Mietzinseinnahmen kann bei kurzer Restlaufzeit, hohen Bauzinsanpassungen, ungeklärten Investitionen oder fehlenden Bauunterlagen trotzdem ein wesentlich anderes Risikoprofil haben als ein Grundstückseigentum. Jede Abweichung gehört mit Betrag, Frist, Beleg und Vertragsfolge in die Prüfliste.

Praktischer Prüfablauf für Käufer und Verkäufer

Am Anfang steht eine Dokumentenliste mit Grundbuch, Baurechtsvertrag, Nachträgen, Bauzinsabrechnungen, Grundsteuer- und Objektunterlagen, Bauakt, Mietzinsliste, Finanzierungsangebot und Kaufvertragsentwurf. Danach werden Laufzeit, Bauzins und Heimfall in einer eigenen Vertragsmatrix erfasst. Jede Klausel erhält die Fundstelle im Vertrag und die wirtschaftliche Auswirkung.

Im nächsten Schritt wird die Restlaufzeit mit dem Finanzierungsplan und dem Ertragsmodell verbunden. Zu rechnen sind mindestens laufender Bauzins, Anpassungsszenarien, Instandhaltung, Finanzierungskosten, Restschuld und ein Auslauf- oder Verkaufsszenario. Die Bewertung des Gebäudes und die rechtliche Einordnung des Baurechts müssen auf denselben Annahmen beruhen.

Erst danach sollten Garantien, Bedingungen und Einbehalte formuliert werden. Der Verkäufer kann bekannte Lücken offenlegen und die Nachlieferung ordnen. Der Käufer kann festlegen, welche Unterlagen für die Kaufpreiszahlung, die Bankauszahlung oder die Übergabe erforderlich sind. So wird aus einer allgemeinen Prüfung ein kontrollierbarer Ablauf.