Kupovina Zinshaus objekta na pravu građenja: zakupnina, rok, istek i finansiranje

Zinshaus objekat na pravu građenja može ekonomski izgledati kao obična investiciona nekretnina. Pravno, kupac ne stiče zemljište. Stiče pravo građenja i time vremenski ograničeno, u zemljišnim knjigama upisano pravo povezano sa građevinom. Zato su zakupnina za zemljište, preostali rok, istek i mogućnost finansiranja jednako važni kao lista zakupnina, stanje zgrade i lokacija.

Austrijski Zakon o pravu građenja određuje okvir. Konkretni ugovor o pravu građenja pokazuje kako se taj okvir primjenjuje na predmetnu zgradu. Ako se te dvije ravni prvo odvoje, a zatim zajedno provjere, kupac može realno ocijeniti održivi prihod, krajnji datum i položaj banke kao povjerioca.

Razlikovati pravo građenja od vlasništva zemljišta

§ 1 austrijskog Zakona o pravu građenja definiše pravo građenja kao stvarno, prenosivo i nasljedivo pravo da se na ili ispod zemljišta ima građevina. Nosilac zato nije samo zakupac zemljišta. Pravo građenja se upisuje u zemljišne knjige i dobija vlastitu zemljišnoknjižnu evidenciju. Građevina je povezana sa pravom građenja, a ne sa vlasništvom vlasnika zemljišta.

Ovo razdvajanje je ključno za kupovinu. Predmet kupovine mora biti precizno opisan: zemljišnoknjižna evidencija prava građenja, zemljište, građevina, sporedne površine, eventualni etažni objekti i postojeća opterećenja. Oglas koji navodi samo adresu i površinu ne zamjenjuje tu raspodjelu. Stranica o kupovini stambene zgrade daje širi okvir transakcije.

Provjera zemljišnih knjiga ne treba stati kod vlasnika i hipoteka. Važni su upis prava građenja, rok, prvenstveni red, služnosti, realni tereti i napomene o drugim pravima. Provjera građevinskog spisa dodaje dozvole, stvarnu upotrebu i otvorena pitanja građevinskog prava.

Zakupnina i preostali rok određuju trajni prihod

Prema § 3 Zakona o pravu građenja, pravo se može osnovati na najmanje deset i najviše sto godina. Ako se naknada sastoji od ponavljajućih davanja, iznos i dospijeće zakupnine za zemljište moraju biti određeni. Indeksacija je dopuštena ako se iznos ne određuje upućivanjem na vrijednost zemljišta i ako su ispunjene zakonske granice.

Aktuelni godišnji iznos zato je samo početak provjere. Ugovor i svi dodaci moraju se provjeriti u pogledu početka, dospijeća, indeksa, načina promjene, pragova, ograničenja i eventualnog duga. Istorija uplata treba da odgovara ugovoru. Kupcu treba i pregled kako se iznos može razvijati do prestanka prava građenja.

Preostali rok se računa od ugovorenog početka i trajanja. Ne smije se zamijeniti sa rokom pojedinačnog ugovora o zakupu ili očekivanim fizičkim vijekom zgrade. Prihodovni model treba da sadrži tekuću zakupninu za zemljište, moguće promjene, održavanje i vrijednost na kraju roka. Prinos bez ovih stavki nije potpun.

Prije kupovine procijeniti istek i naknadu

§ 9 Zakona o pravu građenja uređuje posljedicu prestanka. Građevina tada prelazi na vlasnika zemljišta. Zakonska založna i prvenstvena prava koja terete pravo građenja prelaze na zemljište kada pravo prestane. Ako nije drugačije ugovoreno, nosilac prava građenja dobija naknadu u visini četvrtine postojeće građevinske vrijednosti.

Kupac zato mora znati više od datuma isteka. Treba provjeriti ugovornu odredbu o isteku, način računanja građevinske vrijednosti, drugačiji dogovor o naknadi, dan procjene, učešće vlasnika zemljišta i ulaganja neposredno prije isteka. Zakonska četvrtina je pomoćno pravilo, a ne automatski iznos koji će proizaći iz ekonomskog modela.

Rizik isteka treba prikazati u više scenarija. Jedan obuhvata upravljanje do kraja roka. Drugi polazi od prodaje ili refinansiranja prije isteka. Treći uzima u obzir da stanje zgrade, prazne jedinice ili otvoreni radovi mogu uticati na postojeću građevinsku vrijednost i pregovarački položaj. Te pretpostavke pripadaju ugovornim razgovorima, a ne samo internoj računici.

Provjeriti finansiranje i sposobnost prava za banku

Pravo građenja je u pravilu prenosivo i može se opteretiti kao nepokretna imovina. To ipak ne znači da banka automatski odobrava finansiranje. Banka procjenjuje preostali rok, zakupninu za zemljište, mogućnost prodaje, prvenstveni red, vrijednost građevine i mogućnost potpune otplate kredita prije isteka prava građenja.

Rok kredita treba imati dovoljan prostor prije kraja prava građenja. Treba razjasniti i paket osiguranja, eventualne saglasnosti ili podatke koje daje vlasnik zemljišta, te način uključivanja zakupnina, osiguranja i rezervi za održavanje u finansiranje. Članak o bankarskom finansiranju kupovine Zinshaus objekta objašnjava povezivanje cesije zakupnine, zaloga, prvenstvenog reda i covenants.

Sposobnost finansiranja ne treba zaključiti samo iz pozitivnog razgovora sa bankom. Prije utvrđivanja cijene zajedno treba pročitati ponudu, paket osiguranja i ugovor o pravu građenja. Posebno su važni prijevremena prodaja, produženje, istek i oslobađanje osiguranja. Provjera rizika stambene zgrade pomaže da se otvorena pitanja pripreme za prvi sastanak.

Povezati ugovor, data room i garancije

Ugovor o pravu građenja je ključni transakcijski dokument. Data room treba sadržati prvobitni ugovor, sve dodatke, saglasnosti, dokaze uplata zakupnine za zemljište, prepisku sa vlasnikom zemljišta, zemljišnoknjižne isprave i dogovore o produženju ili isteku. Dodatak koji nedostaje može učiniti naizgled jasan rok ili klauzulu o plaćanju nepotpunom.

Kupcu je potreban i spis o objektu. On obuhvata građevinski spis, dozvole za upotrebu, planove, odluke o sanaciji, osiguranje, ugovore o zakupu, listu zakupnina i tekuće postupke. Opšta provjera liste zakupnina i data rooma mora se kod objekta na pravu građenja proširiti na stvarnopravnu i vremenski ograničenu dimenziju.

Garancije u kupoprodajnom ugovoru treba vezati za provjerljive isprave. One mogu obuhvatiti upis, rok, potpunost ugovora, plaćanje zakupnine, poznate sporove i tačnost podataka o isteku i naknadi. Ako su rizici otkriveni, ugovor treba urediti naknadnu dostavu, troškove, pregovore ili zadržavanje dijela cijene.

Kupoprodajni ugovor i dan presjeka uskladiti

Kupoprodajni ugovor treba razlikovati pravni prenos, ekonomski dan presjeka i stvarnu primopredaju. Za zakupninu za zemljište treba odrediti do kojeg dana plaća prodavac i kako se obračunavaju otvoreni ili unaprijed plaćeni iznosi. Isto važi za zakupnine, režije, premije osiguranja i već naručene radove održavanja.

Postupak produženja zahtijeva realan vremenski plan. Kupac ne treba tek pred istek otkriti da su potrebne saglasnost, procjena ili novo finansiranje. Ako produženje nije osigurano, računica mora prikazati prestanak postojećeg prava. Očekivanje da će vlasnik zemljišta produžiti pravo nije jednaka ugovorna osnova.

Kod kupovine preko društva pojavljuju se dodatna pitanja. Share deal može ostaviti ranije obaveze i ugovorne odnose unutar društva. Članak o Zinshaus objektu u GmbH pokazuje zašto porez, garancije i postojeći ugovorni spis treba da se provjere zajedno.

Česte greške pri kupovini na pravu građenja

Česta greška je da se zakupnina za zemljište tretira kao običan poslovni trošak. Ona je povezana sa pravom građenja i ugovor je može mijenjati. Jednako je rizična pretpostavka da građevina automatski pripada kupcu zemljišta. Kod prava građenja odvojeni su pravo na zemljištu i pravo povezano sa građevinom.

Problemi nastaju i kada se preostali rok preuzme iz oglasa, kada se ne pročita klauzula o isteku ili kada se naknada poistovjeti sa očekivanom tržišnom vrijednošću. Bankarska informacija bez provjere dospijeća i zemljišnoknjižnog osiguranja takođe nije potpun plan finansiranja.

Tekuće upravljanje ne smije se posmatrati odvojeno. Zgrada sa dobrim prihodom od zakupnina može imati bitno drugačiji profil rizika ako je rok kratak, zakupnina može rasti, ulaganja nisu jasna ili je građevinski spis nepotpun. Svako odstupanje treba zabilježiti sa iznosom, datumom, dokazom i ugovornom posljedicom.

Praktičan postupak provjere za kupca i prodavca

Počnite listom dokumenata koja obuhvata zemljišne knjige, ugovor o pravu građenja, dodatke, obračune zakupnine za zemljište, dokumentaciju o objektu, građevinski spis, listu zakupnina, ponudu za finansiranje i nacrt kupoprodajnog ugovora. Zatim se rok, zakupnina i istek unose u posebnu ugovornu matricu. Za svaku stavku treba navesti ugovorni izvor i ekonomski učinak.

Sljedeći korak povezuje preostali rok sa planom finansiranja i prihodovnim modelom. Najmanje treba izračunati zakupninu za zemljište, scenarije promjene, održavanje, troškove finansiranja, preostali dug i scenario isteka ili prodaje. Procjena građevine i pravna procjena prava građenja moraju koristiti iste pretpostavke.

Tek tada treba oblikovati garancije, uslove i zadržavanja. Prodavac može otkriti nedostatke i urediti dostavu dokumenata. Kupac može odrediti koje isprave su potrebne za plaćanje, isplatu banke ili primopredaju. Tako opšta provjera postaje kontrolisan transakcijski postupak.