Adaptacija potkrovlja u Zinshaus objektu: dozvole, prava zakupaca i kasnije etažiranje

Potkrovlje koje se može adaptirati može znatno povećati vrijednost i korisnu površinu Zinshaus objekta. Projekat je ipak pouzdan tek kada su građevinsko pravo, postojeći ugovori o zakupu, prava korištenja zajedničkih dijelova i planirana vlasnička struktura međusobno usklađeni. Građevinska dozvola sama ne rješava prava zakupaca niti kasniju podjelu novih jedinica.

Vlasnik bi prije predaje projekta trebao utvrditi ko ima pravo korištenja potkrovlja, koji su pristupi i vodovi potrebni za radove te odgovara li odobreno stanje ugovornoj dokumentaciji. Ako je kasnije planirano etažiranje ili prodaja pojedinih jedinica, planovi, površine i korisne vrijednosti od početka moraju podržavati takvu strukturu.

Prvo provjeriti građevinski spis, vlasništvo i prava na potkrovlju

Prvo pitanje nije koliko se kvadratnih metara može dobiti. Treba utvrditi je li potkrovlje zajednički dio zgrade, dio nekog ugovora o zakupu ili predmet posebnog prava korištenja. Provjera obuhvata zemljišnu knjigu, isprave o sticanju, sve ugovore o zakupu i dodatke, kućni red te posebne sporazume o spremištima, sušionicama, antenama, pristupima ili vodovima.

Zatim treba rekonstruisati odobreno građevinsko stanje. Odobreni planovi, ranija rješenja, završna dokumentacija i stvarno izvedeni radovi trebaju se podudarati. Kod starijih Zinshaus objekata često postoje odstupanja u stubištu, krovu, dimnjacima, vodovima ili ranijim djelimičnim preinakama. Ona utiču na statiku, zaštitu od požara, puteve za evakuaciju i kasnije formiranje jedinica.

Stranica stara zgrada, sanacija i održavanje objašnjava širu vezu između stanja zgrade, održavanja i zakupa. Pravna i tehnička provjera adaptacije potkrovlja trebaju koristiti isti skup planova.

Odvojiti građevinsku dozvolu od početka korištenja u Salzburgu

Adaptacija potkrovlja u Salzburgu u pravilu zahtijeva građevinsku dozvolu. § 2 st 1 BauPolG obuhvata dogradnju i nadogradnju, bitne promjene vanjskog izgleda, radove koji mogu uticati na stabilnost ili zaštitu od požara te promjenu namjene. Koji su osnovi relevantni zavisi od postojećeg stanja i konkretnog projekta.

Dozvola određuje odobreni projekat. Ona ne zamjenjuje privatnopravne saglasnosti niti provjeru zakupnog prava. Nakon završetka § 17 BauPolG zahtijeva potpunu prijavu završetka odnosno namjeravanog korištenja. Novi dio zgrade koji se može samostalno koristiti smije se početi koristiti tek kada su prijava i potrebne potvrde potpune. U starijim građevinskim spisima mogu postojati dozvole za korištenje izdate prema ranijim propisima.

Projektni spis treba objediniti predane planove, opis projekta, rješenje sa uslovima, dokaze o statici i zaštiti od požara, zvučnoj zaštiti i energiji, izvedbene planove i završne potvrde. Ako izvedeno stanje odstupa od odobrenih planova, prije korištenja, izdavanja ili prodaje treba razjasniti je li potrebna izmjena dozvole ili drugi način građevinskopravnog uređenja.

Prava zakupaca određuju pristup, tok radova i zamjenu

Postojeći ugovori o zakupu ne prestaju zbog planirane adaptacije. Ako treba ući u iznajmljeni prostor ili ga privremeno izmijeniti, § 8 st 2 MRG postavlja važne granice. Zavisno od slučaja, zahvat mora biti potreban ili svrsishodan. Kada radovi služe drugoj jedinici, potrebni su i pravično odmjeravanje svih interesa te razumnost zahvata za pogođenog glavnog zakupca.

Posebnu pažnju traže prava korištenja zajedničkih dijelova. § 18c st 2 MRG izričito navodi potkrovlje. Ako takva prava stoje na putu radovima, dosadašnji korisnici moraju trpjeti mjere samo pod zakonskim uslovima. Moraju dobiti jednako vrijedna prava korištenja, drugu jednako vrijednu mogućnost zadovoljenja svojih interesa ili naknadu za gubitak koja uzima u obzir raniji način korištenja.

Projektu zato treba plan radova koji uređuje i odnose sa zakupcima. On treba obuhvatiti pristupe, gradilišne površine, zamjenski prostor, zaštitne mjere, vrijeme izvođenja, vodove i vraćanje pogođenih prostorija u odgovarajuće stanje. Usmena obećanja nisu dovoljna ako spremišta, sušionice ili površine potkrovlja trajno nestaju ili se drugačije raspoređuju.

Zaštita zakupaca ne prestaje izdavanjem građevinske dozvole

§ 8 st 3 MRG zahtijeva da se svi radovi koje zakupac mora trpjeti izvedu uz najveću moguću obzirnost prema njegovim pravima. Za bitna ometanja pripada primjerena naknada. Nisu važni samo neposredni zahvati u stanu. Prašina, buka, blokirani pristupi, skela, privremeno nedostupne pomoćne prostorije i šteta nastala tokom gradnje takođe mogu imati pravni značaj.

Austrijski Vrhovni sud je u odluci 5 Ob 129/19k potvrdio da se § 8 MRG primjenjuje i kada se adaptacijom potkrovlja stvaraju novi stanovi. Trajna buka iz novih jedinica takođe može predstavljati promjenu koja pogađa postojeći zakup. Poštovanje građevinskih propisa zato samo po sebi ne odgovara na pitanje je li ometanje razumno prema zakupnom pravu.

Zvučna izolacija, međuspratna konstrukcija, kućne instalacije i prodori vodova ne trebaju biti projektovani samo radi građevinske kontrole. Moraju čuvati i ugovoreno korištenje stanova ispod potkrovlja. Dokumentovano početno stanje, kontrole tokom gradnje i jasne odgovornosti pomažu u sprečavanju kasnijih sporova o uzroku i sanaciji.

Troškove i prihod računati bez neprovjerenih pretpostavki

Nove jedinice nisu samo dodatna površina. § 18c st 1 MRG njihove troškove izgradnje tretira kao posebnu ekonomsku cjelinu. To ne znači da se svi troškovi projekta bez daljnje provjere mogu prenijeti na postojeće zakupce. Dijelovi održavanja, poboljšanja, čisti troškovi adaptacije i finansiranje moraju se pravno i računovodstveno razdvojiti.

I prihod mora počivati na provjerenim podacima. Odobrena korisna površina, stvarni završetak, područje primjene zakupnog prava, dopuštena zakupnina, režije, održavanje i mogući periodi bez zakupca utiču na rezultat. Prognoza izdavanja zasnovana samo na idejnom projektu ne zamjenjuje završenu građevinsku i pravnu provjeru.

Prije odluke o ulaganju provjera rizika Zinshaus objekta pomaže urediti dokumentaciju i rizike projekta. Tehnički budžet, porezna analiza i ugovorna struktura trebaju za detaljan obračun koristiti iste pretpostavke.

Kasnije etažiranje uzeti u obzir već pri projektovanju

Ako se nakon radova planira uspostaviti etažno vlasništvo, nova struktura potkrovlja mora odgovarati cijeloj zgradi. § 3 WEG 2002 zahtijeva da etažiranje obuhvati sve jedinice koje su prema namjeni suvlasnika predviđene kao objekti etažnog vlasništva. Na zajedničkim dijelovima ne može se osnovati zasebno etažno vlasništvo.

Za upis § 6 WEG 2002 između ostalog zahtijeva potvrdu građevinskog organa ili odgovarajući stručni nalaz o jedinicama podobnim za etažno vlasništvo te nalaz o korisnoj vrijednosti. Potvrda ili stručni nalaz mogu se izraditi na osnovu odobrenih planova. Izvedeno stanje ipak mora odgovarati granicama jedinica, pripacima, zajedničkim dijelovima i obračunatim površinama.

Odstupanje od odobrene gradnje ili bitne kasnije promjene mogu prema § 9 WEG 2002 zahtijevati novo utvrđivanje korisnih vrijednosti. Tekst o pripremi etažiranja i prodaje stanova objašnjava širi postupak. Stranica etažiranje i prodaja stanova objedinjuje planove, korisne vrijednosti, zakup i informacije za kupce.

Praktičan redoslijed od idejnog projekta do upisa

Postupak počinje vlasničkom dokumentacijom, građevinskim spisom i svim ugovorima o zakupu. Idejni projekat zatim treba zajedno obraditi statiku, zaštitu od požara, pristup, instalacije i prava zakupaca. Tek nakon toga predaja projekta, sporazumi sa zakupcima i finansiranje trebaju biti vezani za jasno definisan projekat.

Tokom izvođenja svaku promjenu treba dokumentovati. Po završetku treba uporediti odobreni plan, stvarno izvedeno stanje i završne isprave. Uslovi iz § 17 BauPolG moraju biti ispunjeni prije prvog korištenja. Za kasnije etažiranje zatim se usklađuju popis jedinica, planovi, nalaz o korisnim vrijednostima, ugovor o etažnom vlasništvu i zemljišnoknjižni koraci.

Ugovor o etažnom vlasništvu nakon etažiranja treba rasporediti upravljanje, troškove, posebna prava korištenja i zajedničke dijelove u skladu sa izvedenom zgradom. Ako će se iznajmljene jedinice kasnije prodavati, treba urediti i prelazak ugovora, kaucija, obračuna režija i informacija na kupca.