Lift, zaštita od požara i pristupačnost u Zinshaus objektu: troškovi i trpljenje

Lift koji se često kvari, izvještaj o zaštiti od požara s otvorenim stavkama i pitanje pristupa bez prepreka ne pripadaju u istu ladicu kada je riječ o Zinshaus objektu. Tri teme se tehnički dodiruju, ali pravno slijede različite kolosijeke. Ko ih zajedno svrsta pod etiketu modernizacije, izlaže se pogrešnim procjenama u pogledu obaveze snošenja troškova, dužnosti trpljenja zakupaca, kupoprodajne cijene i finansiranja.

Ovaj članak razvrstava tri područja duž austrijskog Zakona o najmu, MRG-a, i poznatih instrumenata javnog građevinskog prava. Pokazuje kada je mjera zakonom dužno održavanje, kada se ubraja u korisno poboljšanje, kada odlučuje konkretan javnopravni nalog i koje od tih odluka moraju postati vidljive u data roomu, u građevinskom rokovniku i u kupoprodajnom ugovoru.

Prvo razdvojiti održavanje, korisno poboljšanje i javnopravni nalog

Prije bilo kakvog obračuna treba svjesno postaviti pravnu kategoriju. Za Zinshaus objekt u punom području primjene MRG-a, § 3 st. 1 zahtijeva održavanje kuće, iznajmljenih jedinica i zajednički korištenih uređaja u mjesno uobičajenom standardu, u granicama pravnih, ekonomskih i tehničkih mogućnosti. § 3 st. 2 MRG-a nabraja područja održavanja, izričito uključujući radove na zajedničkim dijelovima i održavanje pogona postojećih uređaja, izričito i postojećih liftova. Novo uvedene mjere naložene javnim pravom uređene su § 3 st. 2 tačka 4 MRG-a.

Prva ugradnja lifta je postavljena drugačije. Prema § 4 st. 2 tačka 2 MRG-a ubraja se u korisno poboljšanje putem građevinskih mjera. To dakle nije zakonom dužno održavanje i slijedi vlastite pretpostavke, posebno dovoljno pokriće iz desetogodišnje rezerve ili pismeni dogovor s većinom zakupaca uz štednju ostalih. Ista osnovna misao vrijedi i za zaštitu od požara i pristupačnost: bez konkretnog rješenja, bez odgovarajućeg slučaja održavanja i bez pouzdane javnopravne obaveze u postojećoj zgradi ne nastaje opća dužnost naknadne ugradnje. Ko sve tri kategorije bez razdvajanja spakuje u jedan program modernizacije, gubi osnovu za prioritete, finansiranje i sadržaj ugovora.

Razdvajanje je važno i za data room. Stranica sanacija i održavanje starih zgrada daje opći okvir. Za svaku stavku koja se pojavi u građevinskom spisu ili u matrici troškova treba pravnu kategoriju odgovoriti prije nego se za nju veže ugovor ili nalog za sanaciju.

Postojeći lift: pogon, obaveze provjere i servisna evidencija

Ako u Zinshaus objektu već postoji lift, § 3 st. 2 tačka 3 MRG-a održavanje njegovog pogona pripisuje obavezi održavanja najmodavca. Time su obuhvaćeni redovno servisiranje, sigurnosne provjere i otklanjanje nedostataka koji ugrožavaju uredan pogon. Ako održavanje postojećeg uređaja, uzimajući u obzir troškove izgradnje i pogona uporedivog novog uređaja, ekonomski više nije opravdano, ista odredba obavezuje najmodavca da umjesto puke popravke ugradi uporediv nov uređaj. To pravilo o zamjeni se u praksi lako previđa, ali kod starijih uređaja postaje središnja stavka.

Za dosje objekta to znači: ugovor sa servisnim preduzećem, zapisnici redovnih provjera, posljednji izvještaji o popravkama i naknadnim ugradnjama, stanje rezervnih dijelova i otvorene preporuke vještaka trebaju biti strukturirano zavedeni. Uz to se treba bilježiti vrijeme prekida, prigovore zakupaca i iz njih izvedeni prioritet. Zinshaus objekat čiji je lift zadnjih godina više puta stajao, ekonomski se procjenjuje drugačije od objekta s čistom servisnom istorijom.

Prije transakcije korisno je stanje lifta dokumentovati po istim kategorijama kao i druge teme održavanja iz članka o radovima održavanja u Zinshaus objektu. Tako kupac vidi da li slijedi tekuće servisiranje, izgledna veća popravka ili zamjena novim uređajem. To razlikovanje odlučuje o visini i strukturi rezerve za troškove u kupoprodajnoj cijeni.

Prva ugradnja lifta ili zamjena: okvir § 4 MRG-a

Ako lifta nema, njegova se ugradnja prema § 4 st. 2 tačka 2 MRG-a ubraja u korisno poboljšanje putem građevinskih mjera. Najmodavac je može provesti, ali nije obavezan na isti način kao kod održavanja. § 4 st. 3 MRG-a traži ili dovoljno pokriće troškova iz rezerve zakupnine posljednjih deset kalendarskih godina uključujući subvencije, ili pismeni dogovor s većinom zakupaca o izvođenju i finansiranju nepokrivenog dijela. U drugom slučaju treba osigurati da ostali zakupci ne budu finansijski opterećeni niti pretjerano pogođeni u drugim vidovima.

Za praksu to znači pažljivu pripremu: tender, obavezujuću ponudu, tehničko razjašnjenje postavljanja, statičku izvodljivost, gubitak korisne površine u stubištu ili unutarnjem dvorištu, prilaz za spašavanje i vatrogasce te stvarni rokovnik. Ko te stavke slaže tek nakon izjava zakupaca, izlaže se opozivima, zaostajanju u vremenu i naknadnom pitanju troškova koje se više ne može čisto snositi. Prije prve odluke mora biti razjašnjena i interakcija s pravom etažnog vlasništva u zgradama gdje je etažiranje već provedeno.

Zamjena postojećeg uređaja koji se više ne može ekonomično održavati slijedi logiku održavanja iz § 3 st. 2 tačka 3 MRG-a. Zamjena starog lifta novim, tehnički savremenim modelom u istom oknu je drugačije pravno pitanje od prve ugradnje u zgradi bez lifta. Tu razliku treba jasno izraziti u ponudi proizvođača uređaja.

Zaštita od požara u Zinshaus objektu: sadejstvo MRG-a, građevinskog prava i konkretnog naloga

Zaštita od požara u Zinshaus objektu dotiče više pravnih nivoa. Sa strane zakupnog prava tema zaštite od požara ulazi u obavezu održavanja iz § 3 MRG-a ako se radi o radovima na zajedničkim dijelovima kuće ili o otklanjanju ozbiljne štete. Ako važeći javnopravni nalog zahtijeva konkretnu naknadnu ugradnju, dodatno se primjenjuje § 3 st. 2 tačka 4 MRG-a kao slučaj održavanja za javnopravno propisane novine. Bez te osnove iz MRG-a ne proizlazi ni obaveza ni opravdanje da se standardi zaštite od požara novogradnje prenesu na postojeći objekat.

Sa strane građevinskog prava u Salzburgu se primjenjuje Bautechnikgesetz u svojoj važećoj verziji, dopunjen tehničkim propisima. Njihovi zahtjevi u prvom redu ciljaju na novogradnje ili suštinske preinake. Za postojeći Zinshaus objekat obaveza naknadne ugradnje tipično nastaje kada građevinski organ nakon provjere izda konkretan nalog, kada se mijenja namjena ili kada je preinaka podložna dozvoli. Provjera potpunosti data rooma pomaže urediti rješenja, planove i dokaze.

U praksi je preporučljivo odvojeno posmatrati koncept zaštite od požara, izvještaj kontrole i rješenje. Koncept ili napomena vještaka stvaraju preporuku, ne prisilu. Postojeći pravosnažan nalog građevinskog organa obavezuje i mora se ispuniti u zadatom roku. Preporuke osiguravača ili servisera su ekonomski važne, ali ne zamjenjuju javnopravni nalog i u pravnom savjetu ih treba izričito označiti kao pritisak ili kao čistu optimizaciju.

Pristupačnost u postojećem Zinshaus objektu: pravni okvir i iskreno očekivanje

Za privatne stambene zgrade u postojećem fondu u austrijskom pravu ne postoji opća obaveza naknadne ugradnje pristupačnosti. Građevinski zahtjevi na pristupačnost u suštini se odnose na novogradnju, dogradnju ili suštinske preinake i slijede odgovarajuće pokrajinsko građevinsko pravo i tehničke propise. Ako se u Zinshaus objektu planira preinaka koja podliježe dozvoli, organ može postaviti zahtjeve za pristup bez prepreka, posebno za ulaze, opće komunikacije ili novoformirane namjene. U tim se postupcima isplati pristupačnost misliti unaprijed, jer su naknadne korekcije po pravilu skuplje.

U tekućem stanju pristupačnost je često kombinacija građevinske dozvole, zakupnopravne dopustivosti i ekonomske razumnosti. Ugradnja lifta neposredno povezuje teme, jer može potpasti i pod § 4 MRG-a kao korisno poboljšanje i pod zahtjeve za pristup bez prepreka. Manje mjere kao rampe, rukohvati ili prelazi bez pragova pravno su često jednostavnije, ali svejedno traže jasno svrstavanje uz građevinu, dozvolu i nosioca troška.

Prema zakupcima očekivanja treba postavljati stvarno. Gdje iz MRG-a ili iz rješenja ništa ne proizlazi, dobrovoljna poboljšanja su moguća, ali se ne smiju paušalno prikazivati kao pravo. Kupoprodajni ugovor Zinshaus objekta može biti nosiv i ako se ne mogu odmah realizovati sve želje o pristupačnosti, dok god je svrstavanje jasno i u ugovoru ili prodajnoj dokumentaciji nema nepokrivenih obećanja.

Pristup i trpljenje prema § 8 MRG-a kod radova na liftu i zaštiti od požara

Kada radovi na liftu, oknima ili uređajima zaštite od požara zahvataju stanove, primjenjuje se pravilo trpljenja iz § 8 st. 2 MRG-a. Glavni zakupac je dužan dopustiti ulaz najmodavcu ili od njega ovlaštenim licima iz važnih razloga i privremenu upotrebu ili promjenu, ako je to potrebno ili svrsishodno za radove održavanja ili poboljšanja na zajedničkim dijelovima ili za otklanjanje ozbiljne štete. Opravdani interesi zakupca uzimaju se u obzir primjereno težini razloga.

§ 8 st. 3 MRG-a traži što obzirnije izvođenje. Značajno ometanje može prema toj odredbi izazvati primjerenu naknadu, a kod barem grubo nemarne povrede dužnosti obzira uzima se u obzir i uznemiravanje. Za radove na liftu i zaštiti od požara to znači da koncept pristupa, razumljivo najavljivanje termina, jasna pravila o ključevima, praćenje, zaštita od prašine, alternativne staze u stubištu i vraćanje u prvobitno stanje trebaju biti dio tendera, ne uzgredna napomena. Manjak planiranja se inače kasnije vraća kao spor u obračunu ili kao zahtjev za naknadu.

Kod prodaje već data obećanja upravitelja treba transparentno objelodaniti. Usmeni dogovori sa zakupcem o zamjenskoj stazi, o preuzimanju troškova ili posebnoj obzirnosti ekonomski pogađaju kupca ako nisu dokumentovani. Data room stoga treba sadržati odgovarajuću prepisku o zastojima lifta, naknadnim mjerama zaštite od požara i već obećanoj obzirnosti.

Finansiranje: § 18 MRG-a pravilno svrstati, dobrovoljna poboljšanja obračunavati iskreno

Ako rezerva glavne zakupnine i tekući prihodi ne pokrivaju neposredno predstojeći veći rad održavanja, § 18 MRG-a može otvoriti vremenski ograničeno povećanje glavne zakupnine za pokriće manjka. Pretpostavka je vlastiti postupak sa predračunom, obračunom glavne zakupnine za posljednjih deset kalendarskih godina, potpunom listom jedinica i planom finansiranja. Naplata pretpostavlja odluku suda ili nadležne općine. Za prvo pravno svrstavanje konkretnog zahvata koristan je članak o povećanju glavne zakupnine prema § 18 MRG-a u Zinshaus projektu.

Za korisna poboljšanja prema § 4 MRG-a, dakle posebno za prvu ugradnju lifta, § 18 MRG-a u toj osnovnoj formi ne vrijedi. Finansiranje slijedi već navedenu logiku iz § 4 st. 3 MRG-a. Ko prvu ugradnju prikaže kao čistu mjeru održavanja da bi došao do postupka po § 18 MRG-a, radi protiv sopstvene ugovorne pozicije. Obrnuto, stvarno dospio rad održavanja na postojećem uređaju ne bi trebalo prodavati kao dobrovoljno poboljšanje, jer se time izobličuje odgovornost prema zakupcima i prema kupcu.

Sredstva podrške i subvencije mogu bitno promijeniti ekonomiku. Oblast due diligence i data room pokazuje kako se vezivanja, utjecaji na zakupninu i rizici povrata uključuju u provjeru. Model kupoprodajne cijene ne bi trebao dvostruko računati subvencije.

Data room i kupoprodajni ugovor: šta kupcu stvarno treba za lift, zaštitu od požara i pristupačnost

Za lift treba postojati servisni ugovor, aktuelni izvještaji provjera, izvještaji o popravkama i naknadnim ugradnjama, otvorene preporuke i pregled vremena zastoja. Za zaštitu od požara u data room spadaju koncept zaštite od požara, zapisnici provjera, rješenja i uz njih vezane mjere realizacije, kao i prepiska s osiguravačima i vještacima. Za pristupačnost treba dokumentovati preinake koje podliježu dozvoli, pripadajuće uslove i postojeća rješenja pristupa. Lista mjera povezuje svaki dokument sa statusom, odgovornošću, stanjem troškova i sljedećim korakom.

U kupoprodajnom ugovoru već ugovorene radove, otvorene naloge i planirana poboljšanja treba tretirati različitim obećanjima. Za ugovorene radove razvrstavaju se ugovor, aneksi, prava iz garancije i otvoreni računi. Za otvorene naloge dolazi u obzir tretman roka, preuzimanje troška, zadržavanje kupoprodajne cijene ili odložni uslov. Planirana dobrovoljna poboljšanja ne bi trebalo u ugovoru prikazivati kao postojeću odliku. Paušalna obećanja poput „u potpunosti u skladu sa zaštitom od požara“ ili „potpuno pristupačno“ rizična su ako data room sadrži otvorene stavke.

Prije obavezujuće izjave provjera rizika Zinshaus objekta pomaže urediti stanje dokumentacije, vremenski pritisak i visinu rizika. Tako se rano vidi da li planirano ugovorno obećanje stvarno pokrivaju postojeći dokumenti ili je ekonomski smisleniji uži tekst.