Promjena zakupaca u Zinshaus objektu: zapisnici o primopredaji, naknada ulaganja i otvoreni zahtjevi

Kada zakupac izlazi iz stana u Zinshaus objektu, na isti termin dolazi više pravnih pitanja. Iznajmljeni prostor mora se vratiti, stanje treba dokumentovati, kaucija bi trebala biti isplaćena, zaostala zakupnina ili troškovi režija trebaju se izmiriti, a za ulaganja odlazećeg zakupca može postojati zahtjev za naknadu prema § 10 austrijskog Zakona o najmu (MRG) ili § 1097 austrijskog Građanskog zakonika (ABGB). Ako se ovi tokovi ne razdvoje već na dan povrata, nestaju dokazi i kasniji spor u najvećoj mjeri zavisi od stanja dokumentacije.

Za Zinshaus objekt s brojnim zakupnim odnosima postoji i drugi sloj. Svaka promjena zakupca vraća se u listu zakupnina, u tekuću prognozu prihoda i u data room buduće prodaje. Zapisnici o primopredaji, sporazumi o naknadi ulaganja i otvoreni zahtjevi zato nisu samo pitanje između odlazećeg zakupca i upravitelja. To su građevni elementi evidencije objekta koji odlučuju o tome hoće li izjave u kupoprodajnom ugovoru u ozbiljnom slučaju zaista izdržati.

Obaveza povrata i stanje koje se duguje po prestanku zakupa

Prestankom zakupnog odnosa zakupac mora vratiti iznajmljeni prostor. § 1109 ABGB-a traži povrat u stanju u kojem je predmet preuzet, pri čemu se uobičajeno habanje pri ugovornom korištenju ne naknađuje. Granica između uobičajenog korištenja i promjene koja povlači štetu utvrđuje se u svakom pojedinom slučaju, i upravo zato zapisnik o primopredaji postaje ključan dokaz. Stanja koja nisu dokumentovana kasnije se pouzdano ne mogu rekonstruisati.

Za stanove u punom području primjene MRG-a dolaze i pravila o održavanju. Obaveza najmodavca da otkloni ozbiljne nedostatke zgrade ili radove na općim dijelovima odvojena je od obaveze zakupca na povrat iznajmljene jedinice. Zakupac ne odgovara za nedostatke koje je uredno prijavio i koji spadaju u odgovornost najmodavca. Članak o radovima održavanja u Zinshaus objektu detaljno objašnjava te granice.

Namjerne promjene zakupca, posebno bitna poboljšanja u smislu § 9 MRG-a, stvaraju posebnu pravnu situaciju. Mogla su nastati sa ili bez saglasnosti najmodavca, mogu podlijegati obavezi vraćanja u prijašnje stanje ili biti izričito ugovoreno dopuštena. Prije svakog povrata zato treba pogledati ugovor o zakupu, moguće dodatne sporazume i evidenciju obavijesti, kako bi se stanje koje se duguje za povrat jasno odredilo.

Šta pouzdan zapisnik o primopredaji zaista donosi

Zapisnik o primopredaji ima tri funkcije. Fiksira stvarno stanje iznajmljenog prostora na dan povrata, dokumentuje predaju ključeva i uređaja zajedno sa očitanjima brojila i utvrđuje sporno polje. On nije preuzimanje odgovornosti niti priznanje, nego snimka stanja u određenom trenutku. Kada je pažljivo napisan, kasniji spor ostaje pregledan. Kada je površan, spor se seli na sjećanje i tvrdnje.

U praksi se pokazao raspored koji odvojeno obrađuje prostorije, opremu, podove, sanitarne predmete, grijanje, elektroinstalacije, prozore i vrata, uređaje s vlastitim pogonom i opće dijelove. Prigovori se navode ali se pravno ne ocjenjuju, jer se pitanje ko odgovara za nedostatak obično ne rješava za stolom. Fotografije s vremenskom oznakom, popis brojila i potpuna lista predatih ključeva su neizbježni. Za stanove s podrumskim odjeljkom, parking mjestom ili sporednim površinama uobičajeno je posebno navesti svaku stavku.

Za Zinshaus objekt s urednim data roomom zapisnik ide direktno u evidenciju objekta. Upravitelju omogućava da uoči obrasce, a kod kasnijeg novog izdavanja pomaže dokazati zajamčeno početno stanje. Kupac vidi je li stan zaista preuzet u stanju koje pretpostavlja lista zakupnina. Prikupljanje zapisnika podiže vrijednost data rooma iznad puke liste ugovora.

Naknada ulaganja prema § 10 MRG: uslovi, rokovi i otpisi

U punom području primjene MRG-a glavni zakupac stana može prema § 10 MRG-a tražiti naknadu za troškove bitnih poboljšanja učinjenih u posljednjih dvadeset godina prije prestanka zakupnog odnosa, pod uslovom da su ostala djelotvorna i korisna i nakon zakupa. Protivnik zahtjeva je najmodavac. Katalog § 10 st. 3 MRG-a obuhvata posebno postavljanje ili prilagođavanje za potrebe domaćinstva vodovodnih, elektro, plinskih, grijnih i sanitarnih uređaja, uključujući centralno grijanje, obnovu na početku zakupa postojećeg a naknadno oštećenog toplotnog uređaja ili bojlera, spajanje s ponuđenim susjednim stanom, potpunu obnovu oštećenog poda i druga jednako bitna poboljšanja.

Zahtjev se smanjuje godišnjim otpisom. Za osnovne stavke iz § 10 st. 3 t. 1 i t. 3 otpis iznosi jednu desetinu po svakoj završenoj godini, za javno sufinansirana ulaganja slijedi trajanje potpore, a inače iznosi jednu dvadesetinu. § 10 st. 2 MRG-a isključuje zahtjev ako je najmodavac osnovano odbio saglasnost, uslovio je vraćanjem u prijašnje stanje ili je zbog izostale prijave zakupca bio spriječen da tako postupi.

Formalnosti su stroge. § 10 st. 4 MRG-a traži pisanu obavijest najmodavcu uz priložene račune, pod prijetnjom gubitka zahtjeva. Rokovi su četrnaest dana od zaključenja sporazumnog raskida, četrnaest dana od dostave zakupčeve otkaza najmodavcu, a inače dva mjeseca od pravosnažnosti rješenja o iseljenju, uz raniji povrat najkasnije u trenutku vraćanja. Prema § 10 st. 4a MRG-a formalni nedostaci ne dovode automatski do gubitka ako zakupac u roku ispravi propust nakon poziva najmodavca. Za sudsko ostvarivanje vrijedi § 10 st. 5 MRG-a: moguće je ako zakupac u roku od šest mjeseci od povrata najmodavcu predloži nasljednika spremnog da namiri zahtjev, ili čim najmodavac inače izda ili iskoristi predmet zakupa. Odricanje unaprijed je prema § 10 st. 7 MRG-a bez pravnog učinka.

Dodatni zahtjevi zakupca prema § 1097 ABGB-a

Nije svako smisleno ulaganje u iznajmljeni stan obuhvaćeno § 10 MRG-a. Za troškove izvan tog kataloga ili za zakupe izvan punog područja primjene MRG-a mjerodavan je § 1097 ABGB-a. On upućuje na načela poslovodstva bez naloga i razlikuje nužni trošak, koji najmodavac mora naknaditi, od korisnog troška, čija se naknada mjeri prema pravilima o koristi kod poslovodstva bez naloga. § 10 st. 8 MRG-a izričito potvrđuje da daljnji zahtjevi prema §§ 1097, 1036 i 1037 ABGB-a ostaju nedirnuti.

Prekluzivni rok § 1097 ABGB-a je kratak. Zahtjevi zakupca za naknadu takvog troška moraju se najkasnije u roku od šest mjeseci od povrata predmeta zakupa sudski ostvariti, inače prestaju. Za zakupca to znači da samo najava nakon primopredaje nije dovoljna ako se dogovor ne postigne. Za najmodavca to znači pravnu sigurnost čim rok stvarno protekne.

U djelimičnoj primjeni ili u izuzecima MRG-a slika se mijenja. Slobodno ugovorene klauzule mogu ograničiti ili isključiti naknadu troška, u granicama prisilnih propisa. Za Zinshaus objekte s mješovitim statusom primjene zato je korisna procjena po pojedinačnoj jedinici koja se radi paralelno s analizom liste zakupnina. Stranica lista zakupnina i ugovori o zakupu pokazuje kako se ta raspodjela uklapa u evidenciju objekta.

Kaucija, prijeboj i otvoreni zahtjevi najmodavca

Kaucija položena prema § 16b MRG-a mora se položiti na kamatonosnoj osnovi i po prestanku zakupnog odnosa vratiti zajedno s kamatama, u mjeri u kojoj nije upotrijebljena za pokriće otvorenih ili stvarno spornih potraživanja iz zakupnog odnosa. Za povrat je bitno da protupotraživanja budu konkretno označena, iznosom dokazana i pravno svrstana. Paušalna zadržavanja bez obračuna izazivaju nove sporove i teško se brane.

Zahtjevi najmodavca tipično nastaju iz zaostale zakupnine, neplaćenih razlika iz obračuna režija, naknade štete za oštećenja iznajmljenog prostora ili troškova vraćanja u prijašnje stanje zbog nedopuštenih promjena. Za zahtjeve zbog štete i uloženog rada vrijedi prekluzivni rok § 1111 ABGB-a: moraju se u roku od godinu dana od povrata predmeta zakupa sudski ostvariti, inače prestaju. Ko čeka nakon povrata gubi poziciju iako je šteta dokumentovana. Pitanja režija dodatno slijede prekluzivna pravila § 21 MRG-a.

U praksi se isplati odvojen obračun. Kaucija se iskaže iznosom, protupotraživanja se navedu po osnovu i iznosu, a saldo za isplatu proizilazi iz te računice. Otvorene stavke zakupnine i režija treba posebno iskazati i potkrijepiti dokazima za odgovarajući obračunski period. Provjera potpunosti data rooma pomaže da se otvorene promjene zakupaca uporede s očekivanim standardom prije nego što neka izjava u ugovoru na njih veže odgovornost.

Novo izdavanje, nasljednik zakupca i učinak na dopuštenu glavnu zakupninu

Promjena zakupca rijetko je samo povrat. Često je nasljednik već izabran ili se traži. § 10 st. 5 t. 1 MRG-a daje odlazećem zakupcu pravo da u roku od šest mjeseci od povrata najmodavcu predloži nasljednika spremnog namiriti zahtjev za naknadu ulaganja. Kada novi zakupac namiri poboljšanje, § 10 st. 6 MRG-a nalaže da se namireno ulaganje pri određivanju dopuštene glavne zakupnine tretira kao da nije izvršeno. Ko previdi ovu vezu, kasnije se može susresti s provjerom zakupnine.

Za obračun nove zakupnine zato treba jasno dokumentovati da li je i u kojoj mjeri nasljednik ili najmodavac namirio raniji zahtjev. Ako naknade nije bilo, granice § 16 MRG-a primjenjuju se u cijelosti, a iznos koji je najmodavac isplatio može se u obračunu glavne zakupnine iskazati u granicama koje zakon propisuje. Ova raspodjela pripada pripremi svakog novog izdavanja, a ne kasnijem koraku pred arbitražom.

Kada se stan ne izdaje odmah, nastaju druga pitanja. Članak o praznim jedinicama u Zinshaus objektu obrađuje primopredaju praznih jedinica i uvjeravanja prema kupcu. U aktuelnoj transakciji vrijeme povrata, stanje pregovora o naknadi i planirano novo izdavanje treba uskladiti s danom presjeka iz kupoprodajnog ugovora. Alat provjera liste zakupnina pomaže sagledati utjecaj promjene na prognozu prihoda.

Promjena zakupca u ugovoru, data roomu i na dan presjeka

Promjena zakupca između potpisivanja i zaključenja klasična je ugovorna tačka. Prodavac ostaje najmodavac do dana presjeka i odgovoran je za povrat, obračun kaucije, naknadu ulaganja i novo izdavanje po ugovoru i MRG-u. Kupac ima interes da ovi tokovi ne oslabe njegovu poziciju. Uobičajene odredbe se odnose na dodjelu kaucije prema danu presjeka, obradu tekućeg zahtjeva za naknadu prema § 10 MRG-a i obradu već zaključenog ugovora s nasljednikom uključujući visinu zakupnine.

Data room Zinshaus objekta s brojnim zakupnim odnosima treba za posljednje godine sadržati uredno organizovane promjene zakupaca: sporazumne raskide ili otkaze, zapisnike o povratu, obračune kaucije, obavijesti i sporazume prema § 10 MRG-a, račune za naknadu ulaganja, tekuće sporove, sudske nagodbe i ugovore s odgovarajućim nasljednicima. Bez ovih elemenata potvrde u ugovoru gube osnovu. Stranica primopredaja i dan presjeka objedinjuje povezane ekonomske tačke.

Prije obavezujuće izjave isplati se strukturisan pogled na otvorene promjene zakupaca. Provjera rizika Zinshaus objekta uređuje stanje dokumentacije i vremenski pritisak. Kontrolna lista primopredaja i dan presjeka pomaže u pripremi dokumentacije. Raspored zakupnina, režija i kaucija oko dana zaključenja pripada u obračun na dan presjeka.