Dugovi zakupnine u Zinshaus objektu: zadržavanje cijene, garancija ili odgovornost prodavca?

Kod kupovine Zinshaus objekta strane redovno nalaze dugove zakupnine pojedinih zakupaca. Kako se ti dugovi tretiraju ekonomski i pravno pripada najvažnijim pregovaračkim tačkama između prodavca i kupca. Bez uredne odredbe kasnije nastaju sporovi na više razina: o rasporedu duga, odgovornosti za naplatu i djelovanju uplata nakon dana presjeka.

Ovaj članak uređuje ose provjere. Obrađuje promjenu zakupodavca kod važećih glavnih ugovora po § 2 MRG, cesiju otvorenih potraživanja po § 1392 ABGB i djelovanje obavijesti po § 1395 ABGB, zakonski redoslijed djelimičnih uplata po § 1416 ABGB, zadržavanje cijene, bankarsku garanciju i odgovornost prodavca te zakupnopravnu pozadinu po § 33 MRG.

Zašto su dugovi zakupnine vlastita razina provjere

Dugovi zakupnine djeluju na više razina. Ekonomski smanjuju prihod objekta i utiču na cijenu. Pravno su to potraživanja zakupodavca prema zakupcu koja su nastala prije dana presjeka. Zakupnopravno mogu uticati na sam opstanak ugovora jer kvalifikovani dugovi u vezi sa § 33 MRG mogu nositi otkaz. Ova kombinacija traži strukturisanu provjeru, ne paušalnu klauzulu.

Vremenska granica između faze prodavca i kupca je važna. Kod važećih glavnih ugovora u području MRG-a § 2 st. 1 MRG veže pravnog sljednika od predaje predmeta zakupa. Potraživanja zakupnine nastala prije tog datuma ostaju kod prodavca dok se ugovorom ne prenesu. Tematska stranica Lista zakupnina i ugovori uređuje pripadajuću logiku.

Za ugovorne pregovore iz toga slijedi jasan zadatak: vremenska granica, raspored, obezbjeđenje i naplata moraju biti usklađeni. Tek tada zadržavanje cijene, garancija ili odgovornost prodavca djeluju ekonomski i pravno.

§ 2 MRG: promjena zakupodavca i vremenska podjela

§ 2 st. 1 MRG veže pravnog sljednika zakupodavca za važeći glavni ugovor od predaje predmeta zakupa, i bez upisa ugovora u zemljišnu knjigu. Za druge zakupne odnose pravno sljedništvo treba posebno ocijeniti. § 1120 ABGB ne nosi opštu tvrdnju da svaka prodaja ostavlja svaki zakup nepromijenjenim.

Raspored djeluje konkretno. Uplate koje idu na dug iz perioda prodavca teku prodavcu, osim ako je drugačije dogovoreno. Uplate koje idu na tekuću zakupninu poslije presjeka pripadaju kupcu. Ova naizgled jednostavna podjela postaje teška kada zakupci daju djelimične uplate bez namjene ili kada prodavac i kupac vode zajednički račun.

Ugovor bi zato trebao izričito urediti kako se uplate poslije presjeka raspoređuju, ko obavještava zakupce o novom računu i kako se zajednički primljene uplate tretiraju.

Cesija otvorenih potraživanja: §§ 1392 i 1395 ABGB

Ako kupac treba preuzeti otvorena potraživanja prodavca, to se čini cesijom po § 1392 ABGB. Cesija je ugovor između bivšeg i novog povjerioca. Za Zinshaus objekte isplati se prilog sa preciznom listom prenesenih potraživanja po dužniku, pravnoj osnovi, periodu i iznosu.

§ 1395 ABGB uređuje djelovanje prema dužniku. Do obavijesti zakupac može uz oslobođenje od duga plaćati bivšem povjeriocu. Za preuzimanje kupcem to znači jasan redoslijed: prvo ugovor o cesiji, potom usklađeno obavještenje zakupaca, potom promjena računa. Bez obavijesti uplata prodavcu ostaje oslobođenje od duga.

Ekonomski cesija za kupca ima smisla samo ako je vrijednost potraživanja realno procijenjena. Nominalna vrijednost dovodi kod nenaplativih pozicija do razočaranja; procijenjen pristup sa klauzulom povratne cesije kod nenaplativosti daje objema stranama više sigurnosti.

Uračunavanje djelimičnih plaćanja: § 1416 ABGB

Kada zakupac ima dugove iz više perioda i vrši djelimične uplate, redoslijed je često sporan. Jasna namjena platioca ima prvenstvo. Ako je njegovu volju teško utvrditi ili je osporena, § 1416 ABGB prvo uračunava kamate, zatim glavnicu, a među više glavnica primjenjuje dalji zakonski redoslijed. Ta podjela može odlučiti kojoj ugovornoj strani ekonomski pripada uplata.

U praksi je posebno važna jasna komunikacija. Zakupac dobija uz promjenu uputu za plaćanje sa namjenom; prodavac ostaje kontakt za stare dugove; kupac vodi tekuću zakupninu od presjeka. Bez te podjele § 1416 ABGB može stare dugove uračunavati protiv novih uplata i iznevjeriti očekivanja obje strane.

Za ugovorne pregovore iz toga slijedi specifična klauzula. Ona opisuje kako se uplate poslije presjeka raspoređuju, koje namjene su dozvoljene i kako se spor oko uračunavanja rješava. Ta klauzula je smislena nezavisno od zadržavanja cijene ili garancije.

Zadržavanje cijene, bankarska garancija i odgovornost prodavca

Za ekonomsko obezbjeđenje na raspolaganju su tri mehanizma. Zadržavanje cijene veže dio kupovne cijene kod sastavljača ugovora ili escrow-a na definisan period. Kupac dobija obezbjeđenje protiv poznatih rizika; prodavac zna da isplata visi na jasnim uslovima. Zadržavanje treba jasno urediti iznosom, vremenom i mehanikom.

Bankarska garancija je alternativa. Može se izdati za konkretno navedene rizike i daje kupcu nezavisno obezbjeđenje plaćanja. Za Zinshaus dugove je po pravilu smislena kada treba osigurati veću poziciju i bankarske naknade su ekonomski opravdane.

Odgovornost prodavca je treća kategorija. Djeluje bez vezivanja imovine jer prodavac u slučaju spora odgovara iz preostale imovine. Zato je praktično smislena samo sa pouzdanim prodavcem ili kao dopuna zadržavanju ili garanciji. Tematska stranica Prodaja stambene zgrade uređuje ugovorne tačke na strani prodavca.

Kaucija i prebijanje kao rezervna razina

Kaucija po § 16b MRG osigurava opravdana potraživanja iz zakupnog odnosa. Nakon završetka zakupa vraća se sa kamatama u mjeri u kojoj nije iskorištena za takva potraživanja. Pri kupovini zato treba za svaki ugovor objelodaniti stanje kaucije, oblik čuvanja i svako dokumentovano korištenje.

Prebijanje po § 1438 ABGB traži uzajamna, istovrsna i podobna potraživanja. Korištenje kaucije nije automatski isto što i prebijanje. Kupac pored toga može ostvarivati stari dug zakupnine samo ako mu je potraživanje valjano preneseno. Ugovor zato odvojeno uređuje korištenje kaucije, cesiju i moguće prebijanje.

Ugovor treba dokumentovati stanje kaucije po zakupnom odnosu, ranija korištenja i pripadnost osiguranih potraživanja. Tako ostaje jasno ko nakon završetka zakupa vraća koji dio kaucije sa kamatama.

Praktičan tok i sljedeći koraci

Strukturisano tretiranje dugova zakupnine počinje prije ugovornih pregovora analizom liste zakupnina i istorije plaćanja. Slijedi izbor modela: nastavak naplate od strane prodavca, cesija na kupca uz procjenu ili smanjenje cijene. Zatim se usklađuju obezbjeđenja, obavijesti i komunikacija sa zakupcima.

Provjera rizika stambene zgrade uređuje polazište na nekretninskoj razini. Za analizu liste zakupnina provjera liste zakupnina nudi strukturisan ulaz. BRANDAUER Rechtsanwälte prati ugovornu provedbu uključujući zadržavanje, cesiju i komunikaciju sa zakupcima.