Dvostruko posredovanje pri prodaji Zinshaus objekta: otkrivanje, provizija i sukob interesa

Kod prodaje Zinshaus objekta posrednik često najprije razgovara sa prodavcem, a kasnije odgovara i na pitanja kupca. To može značiti dvostruko posredovanje. Nije riječ samo o proviziji: važno je ko djeluje za koga, kako se prenose informacije i da li se određena izjava može smatrati pouzdanom osnovom za odluku o kupovini.

§ 3 MaklerG obavezuje posrednika da interese nalogodavca štiti savjesno i pažljivo. Prema § 5 MaklerG istovremeni rad za treće lice ili primanje naknade od njega u načelu traži izričitu saglasnost nalogodavca, osim ako postoji drugačiji poslovni običaj. Kada posrednik djeluje kao dvostruki posrednik, mora o tome obavijestiti oba nalogodavca. Uloge, naknada i pravila komunikacije zato treba urediti prije detaljne provjere kupca.

Odvojiti dvostruko posredovanje i zaštitu interesa

Ugovor o posredovanju ne pretvara posrednika automatski u sveobuhvatnog savjetnika za obje strane transakcije. Ipak, obaveza savjesne i pažljive zaštite interesa iz § 3 MaklerG ostaje, i kada posrednik radi i za treće lice. Kod prodaje Zinshaus objekta cijena, pretpostavljeni prihod, ugovori o zakupu, građevinski akt i otvoreni postupci mogu različito uticati na strane.

Zato treba utvrditi stvarni obim usluge: obraćanje tržištu, koordinacija razgledanja, prosljeđivanje odobrenih dokumenata, vođenje pitanja ili pomoć u pregovorima. Pravni pregled data rooma i izrada kupoprodajnog ugovora ostaju odvojeni. Stranica o prodaji Zinshaus objekta smješta ove korake u širi prodajni proces.

Dvostruko posredovanje otkriti prije provjere kupca

Čim posrednik djeluje kao dvostruki posrednik, § 5 st 3 MaklerG traži obavještenje oba nalogodavca, osim ako se prema okolnostima može pretpostaviti da im je to poznato. U praksi je jasna i dokaziva obavijest sigurnija od pretpostavke o tome šta druga strana već zna. Treba pokazati ulogu posrednika i osnov na kojem je ugovorena naknada.

Otkrivanje uloge posrednika ne zamjenjuje otkrivanje stanja objekta. Razlike u zakupnini, površini, dozvolama ili postupcima i dalje treba voditi kroz pouzdan proces pitanja i po potrebi kroz ugovorne dokumente. Tekst o pismu o otkrivanju kod prodaje obrađuje tu drugu razinu. Uloga posrednika i informacije o objektu ne bi smjele završiti u nepreglednoj prepisku e pošte.

Proviziju vezati za nalog i djelatnost posrednika

Prema § 6 MaklerG pravo na proviziju u načelu nastaje kada do ugovora sa trećim licem dođe zahvaljujući ugovornoj i zaslužnoj djelatnosti posrednika. Samo imenovanje trećeg lica prema § 6 st 2 MaklerG u načelu nije dovoljno, osim ako postoji drugačiji poslovni običaj. U transakciji zato nije važan samo iznos nego i ugovorena usluga.

Ni prodavac ni kupac ne bi smjeli iz računa sami zaključivati određeni pravni položaj. Nalog, moguće dvostruko posredovanje, doprinos posrednika, trenutak dospijeća i tretman poreza na promet treba provjeriti odvojeno. Pravila zaštite potrošača mogu biti relevantna zavisno od položaja strana, ali se kod profesionalno strukturisane kupovine ne smiju automatski pretpostaviti, kao ni određeni poslovni običaj.

Pitanja kupaca i postupak ponuda voditi prema ulozi

Sukob interesa se rijetko pokazuje samo kroz izričitu preporuku cijene. Može nastati i kada posrednik odgovara na pitanja samo usmeno, pojedinim ponuđačima ranije daje dokumente ili izjavu upravnika bez provjere prenese kao ugovornu garanciju. Centralni registar pitanja, odobrenje odgovorne strane prodavca i pregledan data room sprečavaju proturječne informacije.

Tekst o postupku ponuda objašnjava process letter, ekskluzivnost i jednak pristup informacijama. Ta pravila ne zamjenjuju ulogu posrednika, ali pokazuju ko odgovara na pitanje, ko odobrava dodatnu garanciju i koji dokument dobijaju svi ponuđači.

Komunikaciju posrednika jasno odvojiti od kupoprodajnog ugovora

Posrednik povezuje strane i može koordinirati proces. Pravna raspodjela rizika nastaje u kupoprodajnom ugovoru kroz precizne opise, garancije, ograničenja znanja, izuzetke, granice odgovornosti, uslove i pravila za dan presjeka. Izjave iz prospekta, razgledanja ili procesa pitanja zato prije potpisa treba provjeriti: postaju li dio ugovora, ostaju li dokumentovana informacija ili ih treba ispraviti.

Rano razjašnjenje uloga ima ekonomsku vrijednost za kupca i prodavca. Time se sprječava da pitanja data rooma, sporovi o proviziji i pregovori o ugovoru ostanu istovremeno neriješeni. BRANDAUER Rechtsanwälte provjerava transakcione dokumente i povezuje data room, otkrivanje, komunikaciju posrednika i mehaniku kupoprodajnog ugovora u preglednu strukturu.