Fotovoltaika i toplotna pumpa u iznajmljenoj zgradi: ugovori i raspodjela troškova

Fotovoltaika i toplotna pumpa u Zinshaus objektu leže na dva različita pravna sloja. Fotovoltaika je postrojenje za proizvodnju električne energije; njen okvir dolazi iz Zakona o elektroprivredi (ElWOG 2010). Toplotna pumpa je postrojenje za proizvodnju toplote; njen okvir dolazi iz Zakona o zakupu (MRG), Zakona o obračunu troškova grijanja i hlađenja (HeizKG) i pojedinačnog ugovora o isporuci toplote ili contractingu. Oba sloja se često zajednički predstavljaju u ponudi, ali podliježu odvojenim pravilima.

Ovaj članak povezuje ose provjere za vlasnike, prodavce i kupce. Obrađuje zajedničku proizvodnu postrojenje po § 16a ElWOG 2010, toplotnu pumpu u međuodnosu MRG-a i HeizKG, granice raspodjele troškova i dokumente koji moraju biti u data roomu prije obavezivanja na cijenu.

Zašto fotovoltaika i toplotna pumpa traže odvojenu pravnu provjeru

Fotovoltaički i toplotnopumpni projekti u Zinshaus objektu često se predstavljaju zajednički. U stvarnosti oni slijede različite pravne režime. Fotovoltaika proizvodi struju i prenosi se na učestvujuće stanove po § 16a ElWOG 2010. Toplotna pumpa proizvodi toplotu; njen rad i raspodjela na korisnike slijede MRG, Zakon o obračunu troškova grijanja i hlađenja (HeizKG) i eventualni ugovor o isporuci toplote ili contractingu. Spajanje dva sloja u jedan miješa strujnu i toplotnu ekonomiju i čini pretpostavke prihoda ranjivim.

U praksi je potrebno voditi odvojene spise. Strujni spis sadrži koncept postrojenja, sporazume o učešću, podatke o pristupu mreži i stanja brojila. Toplotni spis sadrži postrojenje za grijanje, HeizKG obračun, ugovor o isporuci toplote i pravnu ocjenu po zakupu kao održavanje ili investicija. Stranica kupovina stambene zgrade daje okvir za data room i ugovor.

§ 16a ElWOG 2010: zajedničko proizvodno postrojenje u stambenoj zgradi

§ 16a ElWOG 2010 dozvoljava da se proizvodno postrojenje pogoni zajednički sa stanarima stambene zgrade. Odredba potvrđuje da je učešće ovlaštenih lica dobrovoljno, da se preostalo snabdijevanje strujom može i dalje uzimati od slobodno odabranog dobavljača i da se proizvedena struja raspodjeljuje na učestvujuće stanove prema ključu utvrđenom unaprijed. Operater mreže, tehničko izvođenje i razmjena podataka slijede pravila ElWOG 2010 i pratećih propisa.

U praksi, najmodavac koji želi isporučivati fotovoltaičku struju učestvujućim stanovima treba izričit sporazum o učešću. Sporazum obuhvata ključ raspodjele, cijenu po kilovatsatu za interno isporučenu struju, mehaniku obračuna i pravo raskida. Bez takvog sporazuma najmodavac ne može bez dalje osnove zaračunavati fotovoltaičku struju zakupcima jer snabdijevanje strujom ostaje poseban ugovorni odnos sa dobavljačem.

U data roomu treba da budu koncept postrojenja, prijava kod operatera mreže, sporazumi o učešću i podaci obračuna posljednjih perioda. Provjera potpunosti data rooma pomaže strukturiranom uređenju dokumenata.

Toplotna pumpa u okviru MRG-a i HeizKG

Toplotna pumpa nije proizvodno postrojenje u smislu § 16a ElWOG 2010; model učešća za struju ne odgovara raspodjeli toplote. Toplotni sloj uređuju MRG i HeizKG. Ako se toplota od centralnog postrojenja raspodjeljuje na korisnike i najmanje četiri jedinice dijele zajednički sistem grijanja, primjenjuju se pravila HeizKG o raspodjeli troškova potrošnje, udjelu grundtroškova i obračunu od strane isporučioca toplote.

Najmodavac ima u MRG-u vlastite veze. Operativni troškovi centralnog snabdijevanja toplotom u području pune primjene potpadaju pod § 24 MRG u vezi sa HeizKG-om; nisu dio kataloga operativnih troškova iz § 21 MRG. Investicije u novu toplotnu pumpu su vlastiti sloj: ako je mjera održavanje po § 3 MRG, može se finansirati iz rezervi zakupnine ili postupkom po § 18 MRG. Ako nije održavanje, po pravilu ostaje investicija najmodavca bez automatske raspodjele na tekuće zakupnine.

U praksi ugovor o isporuci toplote ili contractingu, HeizKG obračun i pravna ocjena postrojenja po zakupu moraju biti odvojeni. Novi aranžman toplotne pumpe ne može se tretirati kao fotovoltaičko učešće; raspodjela na korisnike slijedi vlastita, dijelom obavezna pravila.

Raspodjela troškova: granice § 21 MRG i razgraničenje investicije i pogona

§ 21 MRG sadrži zaokružen katalog operativnih troškova u području pune primjene. Ne obuhvata ni investiciju u fotovoltaičko postrojenje ni investiciju u toplotnu pumpu. Ni tekući pogon centralnog snabdijevanja toplotom ne potpada pod § 21, već slijedi § 24 MRG u vezi sa HeizKG-om. Najmodavac koji prevaljuje takve investicije preko obračuna operativnih troškova rizikuje zahtjeve za povrat.

Zato treba razdvojiti tri sloja. Prvo, investicione troškove koji ostaju kod najmodavca ili se finansiraju kroz dozvoljena sredstva MRG-a. Drugo, tekuće troškove pogona i potrošnje centralnog snabdijevanja toplotom po HeizKG-u i § 24 MRG. Treće, ugovorni sloj kada se toplota nabavlja od vanjskog contractora sa vlastitom formulom cijene.

Za komunikaciju sa korisnicima treba biti jasno na kojoj osnovi se koja pozicija računa. Stranica lista zakupnina i ugovori daje osnovnu logiku prihoda i raspodjele u portfelju.

Sporazumi o učešću i ugovori o isporuci toplote

Na fotovoltaičnom sloju učešće se uređuje dobrovoljnim sporazumom između najmodavca i učesnika. Za stambene zakupce u okviru MRG-a važe i pravila zaštite potrošača; klauzule ne smiju nepravedno pogoršati poziciju učesnika. Bitne tačke su ključ raspodjele, cijena po kilovatsatu, trajanje, pravo raskida i tretman kod iseljenja ili ispada postrojenja. Automatski nastavak u slučaju prodaje treba oprezno formulisati.

Na toplotnom sloju ugovor o isporuci toplote ili contractingu je između vlasnika i contractora. Uređuje grundcijenu i radnu cijenu, održavanje, pristup postrojenju, preostali rok i povrat po isteku ugovora. Ugovor ne prelazi automatski sa vlasništvom; za prenos je po pravilu potrebna saglasnost contractora. Bez nje prodavac ostaje obavezan nakon closinga, iako više nema ekonomsku korist.

Ugovor o kupovini i data room: konkretne tačke provjere

Za kupovinu Zinshaus objekta sa fotovoltaikom ili toplotnom pumpom u data roomu trebaju biti moguće dozvole, prijave i dokumenti o pristupu mreži. Uz to spadaju koncept postrojenja, ugovori o održavanju i servisu, contracting ugovor, sporazumi o učešću, HeizKG obračuni i stanja brojila. Rješenja o subvencijama treba priložiti sa uslovima specifičnim za projekat; ti uslovi mogu izazvati potraživanja povrata kod izmjene namjene, ranijeg demontaža ili promjene vlasnika.

U ugovoru o kupovini izjave o stanju dozvola, ugovora i uslovima subvencija treba precizno formulisati. Paušalne garancije za efekat prihoda su ograničene vrijednosti; preciznije su izjave po jedinici o konkretnim dokumentima, o prenosivosti contracting ugovora, o predaji stanja brojila i o odgovornosti za otvorene račune. Za prvo rangiranje vremena i rizika koristi provjera rizika stambene zgrade.

Za primopredaju stanja brojila, ugovorne pozicije i otvorene stavke se fiksiraju za dan presjeka. Stranica primopredaja i dan presjeka obrađuje pripadajuće pozicije i njihov tretman u ugovoru.

Praktičan tok i sljedeći koraci

Na početku stoji popis strujne i toplotne strane. Na strujnoj strani snimaju se koncept postrojenja, krug učesnika, prijava kod operatera mreže i sporazumi o učešću. Na toplotnoj strani provjeravaju se postrojenje za grijanje, HeizKG obračun, ugovor o isporuci toplote ili contractingu te pravna ocjena po zakupu. Na obje strane dokumentuju se subvencije sa uslovima specifičnim za projekat.

Za prodaju se contracting i sporazumi o učešću dopunjuju klauzulama o prenosu, pribavlja se saglasnost contractora i planira očitavanje brojila. Za kupovinu se formira lista otvorenih pitanja čiji odgovori se traže prije obavezivanja na cijenu. BRANDAUER Rechtsanwälte savjetuje vlasnike, prodavce i kupce kod tema fotovoltaike i toplotne pumpe i povezuje pravnu provjeru sa ekonomskim posmatranjem.