Provjera građevinskog spisa za Zinshaus: dozvole, preinake i otvoreni nalozi

Građevinski spis (Bauakt) prikazuje građevinsku istoriju Zinshaus objekta. Pokazuje koje su dozvole izdate, jesu li prijave i potvrde po § 17 BauPolG potpune, postoje li starije upotrebne dozvole, koje su preinake odobrene i jesu li otvoreni nalozi građevinske uprave. Zato je građevinski spis uz zemljišnu knjigu, listu zakupnina i obračun režija nosiva osa provjere.

Ovaj članak uređuje salzburški sistem. Obrađuje građevinsku dozvolu, prijavu i radove bez dozvole po salzburškom Zakonu o građevinskoj policiji iz 1997 (BauPolG), prijavu završetka odnosno početka korištenja po § 17 BauPolG, starije upotrebne dozvole, usklađivanje dozvole i stvarnog stanja te ugovorne posljedice otvorenih naloga.

Zašto je građevinski spis vlastita razina provjere

Zemljišna knjiga i lista zakupnina opisuju pravnu i ekonomsku sliku. Građevinski spis opisuje građevinskopravnu sliku. Tek spis pokazuje da li stvarno korištenje zgrade odgovara odobrenom stanju. Za kupca je to važno jer nalozi građevinske uprave nakon prijenosa vlasništva mogu biti usmjereni prema novom vlasniku.

Za salzburške Zinshaus objekte primjenjuje se salzburški Zakon o građevinskoj policiji iz 1997 uz Zakon o građevinskoj tehnici i Zakon o prostornom uređenju. Sistem razlikuje radove koji traže dozvolu, radove koji podliježu prijavi i radove koji ne traže ni dozvolu ni prijavu. Ta podjela je bitna jer o njoj zavise posljedice odstupanja.

Tematska stranica Kupovina stambene zgrade uređuje ugovorni okvir za pristup spisu. Građevinska razina se ne posmatra izolovano nego zajedno sa zemljišnom knjigom, zakupom i primopredajom.

Građevinska dozvola, prijava i radovi bez odobrenja po BauPolG

Mnogi radovi na Zinshaus objektu traže građevinsku dozvolu, posebno novogradnja, veće dogradnje i bitne preinake. Za druge radove predviđena je građevinska prijava sa kraćom provjerom od strane uprave. Manji radovi mogu biti bez potrebe za dozvolom i prijavom. Koja kategorija se primjenjuje zavisi od konkretnog rada, lokacije i uticaja na javne interese.

Za provjeru spisa zato je redovno mjerodavna ispravna klasifikacija zatečenog stanja. Ako je stan u Zinshaus objektu jasno proširen, treba provjeriti da li ga dozvola pokriva, da li bi prijava bila potrebna i da li stvarno izvedeno odgovara odobrenju.

Uz to se moraju uzeti u obzir prostornoplanska i namjenska pitanja iz salzburškog Zakona o prostornom uređenju. Ona mogu uticati ne samo na novogradnju nego i na promjene namjene. Sistematsko upoređivanje namjene, dozvole i stvarnog korištenja dobra je osnova za ugovorne razgovore.

Prijava završetka i korištenja po § 17 BauPolG

§ 17 BauPolG traži prijavu završetka građevinske mjere, a kod zgrada i prijavu prije početka korištenja. Po sadašnjem propisu zgrada ili samostalno upotrebljiv dio smije se koristiti tek kada su prijava i potrebne potvrde potpune. To treba razlikovati od posebne upotrebne dozvole koja se može nalaziti u starijim spisima na osnovu ranijih propisa.

U provjeri spisa zato treba utvrditi jesu li prijave i potvrde za relevantne dijelove potpune te odgovaraju li starije upotrebne dozvole, kontrolna rješenja i kasnije primjedbe stvarnom stanju. Ako potrebna prijava nije potpuna ili izvedeno stanje odstupa od dozvole, moguće su mjere građevinske uprave po § 16 BauPolG.

Ugovor treba precizno navesti potpune prijave, potvrde, starija rješenja i otvorene naloge. Nedostajući završni dokumenti ili radovi koji odstupaju od dozvole rješavaju se prije closinga ili se pokrivaju jasnim ugovornim obezbjeđenjem.

Upoređivanje dozvole i stvarnog stanja

Upoređivanje uporeduje odobrene planove sa stvarno izvedenim stanjem. Prikazuje odstupanja koja se mogu klasifikovati kao radovi bez odobrenja ili korištenje bez odobrenja. Tipične teme za Zinshaus objekte su dogradnje tavana, natkriveni unutrašnji dvorovi, spojeni stanovi, promijenjeno korištenje površina u prizemlju, dogradnje balkona i terasa.

Za pravnu provjeru pravilan konsensualni pregled uključuje zajedničko čitanje aktuelnih planova, uvid u spis kod uprave i obilazak sa stručnim planerom. Tematska stranica Stara zgrada, sanacija i održavanje uređuje pripadajuća pitanja sanacije i održavanja.

Bitna odstupanja mogu izazvati naloge uprave, u ekstremnom slučaju naloge za uklanjanje. Pojedinačna odstupanja često se mogu izliječiti naknadnom dozvolom ili prijavom. Provjera zato treba razlikovati trošak ispravke i ekonomski rizik.

Prikaz otvorenih naloga u ugovoru

Ako u spisu stoje otvoreni nalozi, moraju biti precizno navedeni u ugovoru. To uključuje rješenje, naloženu mjeru, postavljene rokove i stanje provedbe. Samo sa tom jasnoćom pravilo o cijeni ili izjava postaje ekonomski održivo. Neodređene klauzule tipa "Zinshaus se preuzima kako je pregledan" prebacuju rizike neuredno i vode kasnijim sporovima.

Za kupca su na raspolaganju više ugovornih mehanizama. Mogući su odložni uslovi koji traže određeno stanje ispravke prije isplate cijene ili zadržavanja cijene koja su vezana za dokumentovane korake ispravke. Moguće su i jasne izjave sa ograničenom odgovornošću i rokom za naknadnu provjeru. Provjera potpunosti data rooma pomaže da se pripadajuća dokumentacija strukturirano stavi na raspolaganje.

Za prodavca aktivno objelodanjivanje je ekonomski smisleno. Ko poznate naloge ili praznine u dozvoli rano imenuje, može ih čisto prikazati u cijeni i izbjegava prijetnje raskidom nakon potpisa.

Zaštita spomenika i salzburška zaštita stare jezgre

Kod Zinshaus objekata u Salzburgu zaštita spomenika po austrijskom Saveznom zakonu o zaštiti spomenika (Denkmalschutzgesetz) i zaštita stare jezgre po salzburškom Zakonu o očuvanju stare jezgre (Salzburger Altstadterhaltungsgesetz) su vlastite razine provjere pored građevinskog prava. Zaštita spomenika odnosi se na objekte stavljene pod zaštitu uredbom ili pojedinačnim rješenjem. Zaštita stare jezgre djeluje prostorno za zone stare jezgre i zone očuvanja i postavlja dodatne zahtjeve na građevinske izmjene, posebno na fasade, krovove, prozore i materijale.

Za kupovinu Zinshaus objekta u zaštićenoj zoni to znači da planirane preinake i sanacije mogu tražiti dozvole ne samo po građevinskom pravu nego i po pravu zaštite spomenika ili stare jezgre. Ranije dozvole često sadrže obaveze za pojedine dijelove zgrade koje se protežu i na buduće radove. Data room treba te obaveze učiniti vidljivim kako bi kupac realno mogao planirati kasnije upravljanje.

U ugovoru je korisna izričita izjava o postojanju dozvola, poznatim obavezama i postupcima u toku. Za planirane sanacije korisna su prethodna razjašnjenja sa Saveznim spomeničkim uredom ili nadležnom upravom prije nego što se odluke o investicijama uračunaju u cijenu.

Praktičan tok i sljedeći koraci

Provjera građevinskog spisa počinje zahtjevom kod uprave i preuzimanjem cijelog stanja spisa. Slijede pregled, upoređivanje sa planovima, obilazak i uklapanje u ugovorne pregovore. Za primopredaju otvorene teme treba voditi kao tačke na listi naknadnih dopuna spisa.

Provjera rizika stambene zgrade uređuje polazište na nekretninskoj razini. Za građevinsku razinu BRANDAUER Rechtsanwälte prati provjeru, ugovorne pregovore i primopredaju zajedno sa stručnim planerom kada je obilazak potreban.