Referentna zakupnina, dodatak za lokaciju i kategorija u Zinshaus objektu: rizik prihoda prije kupovine

Za Zinshaus objekte u punoj primjeni austrijskog MRG-a dozvoljena glavna zakupnina često se izvodi iz kombinacije referentne zakupnine (Richtwert) sa dodacima i umanjenjima te, kod starijih ugovora, iz kategorijske zakupnine. Te osnove nisu samo cjenovni okvir. One oblikuju kupčevu prognozu prihoda, izloženost povratima u postojećim zakupima i sastavljanje ugovora o kupovini.

Ovaj članak povezuje tri osi provjere. Obrađuje okvir primjene, osnove izračuna referentne zakupnine, uslove dodatka za lokaciju, tretman kategorije opreme i posljedice za model prihoda i klauzule. Indeksacija, rok trajanja i postupak provjere zakupnine obrađuju se u posebnim člancima.

Zašto su referentna zakupnina, dodatak za lokaciju i kategorija povezani

Za stanove u punoj primjeni MRG-a referentna zakupnina najčešće je dominantna osnova cijene. Kod vrlo starih ugovora može ostati kategorijska zakupnina. U pojedinim slučajevima dolazi u obzir primjerena glavna zakupnina. Bez te klasifikacije pouzdana prognoza prihoda za Zinshaus objekt nije moguća.

Tri elementa su praktično povezana. Referentna zakupnina daje osnovni nivo cijene, dodaci i umanjenja uključujući dodatak za lokaciju diferenciraju jedinicu, a kategorija kod starijih ugovora čuva okvir. Klasifikacija područja primjene MRG-a i postupak provjere zakupnine zasebni su koraci provjere koji se razrađuju u odgovarajućim tekstovima.

Sistem referentne zakupnine: okvir, dodaci i umanjenja

§ 16 MRG postavlja sistem referentne zakupnine za glavne zakupe stanova u punoj primjeni. Zakon o referentnoj zakupnini precizira izračun preko normiranog stambenog modela i dopunskih pravila procjene. Konkretni referentni iznosi objavljuju se odlukama Saveznog ministarstva pravde za pojedine savezne pokrajine i periodično se prilagođavaju.

Konkretna zakupnina izvodi se iz referentnog iznosa te iz dodataka koji dižu i umanjenja koja snižavaju vrijednost. U obzir dolaze oprema, tlocrt, osvjetljenje, stanje, građevinska supstanca, korisna površina i stanje održavanja zgrade. Za provjeru su bitni dokazi vezani za trenutak zaključenja ugovora. Naknadno tvrđeni dodaci bez tadašnje procjene rijetko izdrže sporni pregled.

Za kupca je važno da su dokumenti procjene u data roomu. Bez njih visina ugovorene zakupnine se ne može provjeriti. Za prvu snimku može pomoći provjera liste zakupnina. Kasnija provjera radi se po ugovoru.

Dodatak za lokaciju: uslovi i obavijest zakupcu

Prema § 16 st. 4 MRG, koji za natprosječnu lokaciju upućuje na § 2 st. 3 Zakona o referentnoj zakupnini, dodatak za lokaciju smije se uzeti u obzir samo ako su mjerodavne okolnosti zakupcu pisano izričito priopćene najkasnije pri zaključenju ugovora. Bez te pisane obavijesti dodatak po pravilu nije dozvoljen, a tako ugovorena glavna zakupnina prelazi zakonski dozvoljenu granicu.

Dodatak za lokaciju zato je čest faktor rizika kod provjere Zinshaus objekta. Ako lista zakupnina računa na znatno povećanje zbog kvaliteta lokacije, temeljna obavijest zakupcu mora biti dokumentovana. U protivnom zakupac u dozvoljenom roku može osporiti previsoku zakupninu. Dozvoljena visina zakupnine veže i kupca nakon prodaje; odgovornost za ranije uplate zavisi od toga ko ih je primio i koji se zahtjev konkretno postavlja.

Za ugovor o kupovini korisna je matrica po jedinici sa procjenom lokacije, datumom obavijesti, formom i primaocem. Nedokumentovane dodatke za lokaciju treba otkriti i osigurati zadržavanjem dijela cijene ili ciljanim garancijama sa oslobođenjem. Paušalne garancije taj rizik obično ne pokrivaju pravedno.

Kategorija opreme i kategorijska zakupnina kod starijih ugovora

Za određene starije ugovore kategorijska zakupnina po § 15a u vezi sa § 16 MRG ostaje relevantna. Kategorije A, B, C i D vezane su za definirane karakteristike na dan zaključenja ugovora, posebno postojanje WC-a, kupatila, kuhinje i grijanja te upotrebljivo stanje. Kategorija D razlikuje upotrebljivo i neupotrebljivo stanje.

Za provjeru kupovine dominantna su dva pitanja. Prvo, koja je kategorija zaista postojala na dan zaključenja i kako je dokumentovana. Drugo, koje su promjene nastupile od tada i prijeti li reklasifikacija. Dokazi idu od zapisnika primopredaje preko građevinskih i sanacijskih spisa do fotografija i računa. Bez dokumentovane kategorije izloženost povratu je znatna.

Za model prihoda kategorijske zakupnine djeluju kao osjetna granica. Mogu se posredno mijenjati kroz održavanje i poboljšanja, ali ne pukom reklasifikacijom u data roomu. Ugovor treba jasno odvojiti šta se iz data rooma tretira kao znanje prodavca a šta kao formalna garancija.

Umanjenja, rok trajanja i veze sa drugim pravilima

Uz izračun referentne zakupnine djeluju i druga pravila o formiranju zakupnine. Umanjenje zbog roka po § 16 st. 7 MRG snižava dozvoljenu zakupninu kod stambenih ugovora na određeno za četvrtinu. Umanjenje prestaje pri prelasku u neodređeni ugovor i direktno utiče na model prihoda. Provjera se najbolje radi zajedno sa člankom o zakupu na određeno.

Dodatno se uzimaju umanjenja zbog loše opreme, nedostataka supstance ili nepovoljnih tlocrta. Ne slijede krutu tabelu nego procjenu u konkretnom slučaju po Zakonu o referentnoj zakupnini. Bitno je da oprema prikazana u data roomu bez dokaza kasnije može voditi ka umanjenjima.

Za poslovne prostore ne primjenjuje se sistem referentne zakupnine. Ondje se glavna zakupnina mjeri po primjerenoj glavnoj zakupnini u smislu § 16 st. 1 MRG, ako postoji puna primjena, na osnovu uporedivih objekata i konkretne opreme. Detalji o poslovnim prostorima nalaze se u članku o poslovnim prostorima.

Provjera, povrat i prekluzivni rok

Ako ugovorena glavna zakupnina prelazi iznos dozvoljen prema § 16 MRG, zakupac može tražiti povrat viška. Zahtjev se podnosi komisiji za mirenje ili opštinskom sudu. § 16 st. 8 MRG uređuje prekluzivni rok čija dužina zavisi od vremena i vrste ugovora. Rok se čuva podnošenjem zahtjeva.

Za kupca postojeći ili predvidljivi postupak predstavlja konkretno opterećenje. Za prodavca to u pravilu nastupa kao pitanje znanja u data roomu. Ugovor o kupovini treba jasno rasporediti odgovornost za povrate izrečene prije dana presjeka i predvidjeti postupak za kasnije podnesene zahtjeve.

Za strukturu data rooma pomaže provjera potpunosti data rooma, kako bi procjene, obavijesti zakupcima i zapisnici o opremi dosljedno stali zajedno.

Ugovorne klauzule, garancije i model prihoda

Za ugovor o kupovini preporučuju se diferencirane garancije. Korisne su izjave o okviru MRG-a, referentnoj zakupnini, dodatku za lokaciju, kategoriji opreme i djelotvornosti obavijesti zakupcima. Treba ih strukturirati po jedinici, kako pojedina odstupanja ne bi obesnažila cijelu garanciju.

Prodavac se štiti pažljivo definiranim granicama znanja i iskrenim otkrivanjem. Kupac se štiti zadržavanjem dijela cijene za konkretne rizike, oslobođenjem za postupke povrata i vremenski jasnim mehanizmom prilagodbe. Model prihoda treba prikazati mogući put povrata i prilagodbe u osnovnom scenariju.