Režije u Zinshaus objektu: praznine u obračunu, povrati i rizik cijene

Režije na prvi pogled izgledaju kao tehnička sporedna stavka. Kod Zinshaus objekta one, međutim, sudjeluju u određivanju stvarne neto zakupnine, u ekonomskom opterećenju zakupaca i u kasnijem zahtjevu za povrat. Ako godišnji obračun nedostaje, ako su naplaćene stavke koje se ne mogu prevaljivati ili ako raspored po ključu nije uredno obrazložen, nastaje rizik koji se kod transakcije neposredno odražava na kupoprodajnu cijenu.

Za prodavce, kupce i tekuće vlasnike vrijedi isti pristup. Prvo se za svaku pojedinu jedinicu mora utvrditi područje primjene austrijskog Zakona o najmu, MRG-a. Zatim se odvojeno provjeravaju dopuštene stavke, mjerilo raspodjele, stanje obračuna i mogući zahtjevi za povrat. Samo tako se prepoznaju praznine u obračunu, ispravno razvrstavaju otvoreni iznosi i pouzdano formuliše ugovorna klauzula o danu presjeka.

Prvo razjasniti područje primjene MRG-a po jedinici

Da li se primjenjuju pravila o režijama iz MRG-a, ne odlučuje se na razini cijele zgrade, već za svaku pojedinu jedinicu. U punom području primjene § 21 MRG-a veže katalog stavki, tretman javnih davanja i obračun. U djelimičnoj primjeni ili van MRG-a jače je vezan ugovor. Jedinstvena obrada svih stanova i poslovnih prostora često je stoga pogrešna kada su godina izgradnje, kasnija dogradnja ili namjena jedinica različiti.

Za dosje objekta isplati se stoga kratko razvrstavanje po jedinici. Ono bilježi koje područje primjene vrijedi, tvrdi li se izuzetak i koji ugovorni sporazum o prevaljivanju postoji. Za širi pogled na stanje zakupa stranica lista zakupnina i ugovori o zakupu objedinjuje dodatne tačke provjere. Tek nakon tog razvrstavanja provjera pojedinih stavki režija daje pouzdanu sliku.

I poslovni prostori i zajedno iznajmljene sporedne površine zaslužuju odvojeno posmatranje. Tu mogu postojati aranžmani vezani uz promet ili paušalirani, koji se u okviru MRG-a preciznije provjeravaju. Ko te razlike rano dokumentuje, izbjegava kontradikcije između data rooma, liste zakupnina i kasnijeg obračuna režija.

Dopuštene stavke režija prema § 21 st. 1 MRG-a

U punom području primjene § 21 st. 1 MRG-a izričito nabraja dopuštene stavke režija. Tu spadaju posebno troškovi vodosnabdijevanja i baždarenja, održavanja i očitavanja mjernih uređaja u smislu § 17 st. 1a MRG-a, dimnjačarske usluge prema propisu o dimnjačarima, čišćenje kanalizacije, odvoz otpada i deratizacija, rasvjeta opće dostupnih dijelova, primjereno osiguranje od požara, osiguranje od odgovornosti i osiguranje od štete iz vodovoda, dalja osiguranja uz saglasnost većine glavnih zakupaca, troškovi uprave prema § 22 MRG-a i primjereni izdaci za kućnu poslugu prema § 23 MRG-a.

Katalog je namjerno usko postavljen. Stavke koje tu nisu navedene i koje nisu obuhvaćene kao javna davanja prema § 21 st. 2 MRG-a u punoj primjeni ne ulaze u režije. Posebni izdaci specifični za nekretninu, dobrovoljne dodatne usluge ili investicije moraju se držati odvojeno. I osiguranje od požara je primjereno samo dok je u slučaju štete dovoljno za ponovnu izgradnju. Prekomjerne pokrivenosti stoga trebaju biti razumljivo obrazložene u data roomu.

Javna davanja se prema § 21 st. 2 MRG-a razmjerno prevaljuju, osim ako pokrajinski propisi to isključuju. Kod salcburškog Zinshaus objekta u listu provjere ide pitanje koja se komunalna davanja stvarno smiju razmjerno naplatiti. Ko te osnove rano posloži, brže vidi da li je obračun sadržinski ili samo u prikazu upitan.

Ključ raspodjele i posebne izdatke uredno razdvojiti

Raspodjela režija u punom području primjene ravna se prema § 17 MRG-a. Udjeli se utvrđuju prema odnosu korisnih površina, pri čemu se korisna površina jedinice utvrđuje po pravilima § 17 st. 2 MRG-a. Odstupanja od tog ključa pretpostavljaju nosivu pravnu osnovu i moraju biti čisto dokumentovana. Puka praksa ili starije navike same za sebe nisu dovoljne.

Za zajedničke uređaje kao što su liftovi, uređaji za toplotnu opskrbu ili središnja praonica primjenjuje se § 24 MRG-a kao vlastita kategorija posebnih izdataka. Udio troškova utvrđuje se prema načelima § 17 MRG-a, osim ako Zakon o obračunu troškova grijanja i hlađenja (HeizKG) ima prednost. § 24 st. 3 MRG-a nalaže i shodnu primjenu § 21 st. 3 do 5 MRG-a, kako bi obračun, uvid u priloge i rokovi za režije i posebne izdatke strukturno tekli zajedno.

Za provjeru s kupčeve strane to znači da toplotna opskrba i topla voda ne smiju biti spojene s klasičnim režijama. Gdje se primjenjuje HeizKG, očekuje se poseban obračunski režim, uključujući udio prema potrošnji. Dodirne tačke HeizKG-a i MRG-a zato treba dokumentovati kao zasebnu liniju provjere u data roomu.

Godišnji obračun, uvid u priloge i prekluzija prema § 21 MRG-a

Uobičajeno upravitelj radi po godišnjem paušalnom obračunu prema § 21 st. 3 MRG-a. On dopušta ujednačen mjesečni dio, koji se izvodi iz ukupnog iznosa prethodne godine i može biti u međuvremenu povećan za najviše deset procenata ako troškovi porastu. Najmodavac je dužan režije kalendarske godine obračunati najkasnije do 30. juna sljedeće godine i obračun položiti na prikladnom mjestu u kući na uvid glavnim zakupcima. Prilozi se na zahtjev pokazuju; prijepisi se mogu tražiti o trošku zakupca.

Iz godišnjeg obračuna može proizaći višak u korist glavnih zakupaca ili manjak na njihov teret. Oboje se prema § 21 st. 3 MRG-a namiruje s drugim narednim terminom zakupnine. Bez paušalnog obračuna primjenjuje se § 21 st. 4 MRG-a s mjesečnim pokazivanjem računa. Važna je ovdje uređena prekluzija: režije i davanja čija je dospjelost pala prije više od jedne godine najmodavac više ne može zahtijevati od zakupca. Ako najmodavac ne izvrši obavezu obračuna, § 21 st. 5 MRG-a upućuje na § 20 st. 4 MRG-a.

Za kupca i prodavca to znači jasno očekivanje prema data roomu. On mora sadržati obračune režija za posljednje godine, pripadajuće priloge, dokaze o polaganju i uvidu te pregled otvorenih doplata ili viškova. Kada tih dokaza nema, pada vrijednost naizgled uredne liste zakupnina, jer se stvarni tokovi novca ne mogu rekonstruisati.

Prepoznati praznine u obračunu i procijeniti prostor za povrat

Tipične praznine su nejasni ključevi raspodjele, zakašnjeli ili nedostajući godišnji obračuni, stavke izvan kataloga § 21 st. 1 MRG-a, prekomjerni iznosi osiguranja bez obrazloženja, nejasna granica između održavanja i režija te izostanak dokaza o omogućenom uvidu u priloge. Pitanja može otvoriti i pripisivanje praznih jedinica. Ko poznaje te obrasce, može obračun strukturirano provjeriti umjesto da gleda samo ukupan iznos.

Pravna osnova za povrat u punom području primjene neopravdano plaćenih iznosa je § 27 st. 3 MRG-a. Ono što je dato protivno §§ 15 do 26 MRG-a može se zahtijevati nazad s zakonskim kamatama; unaprijed se na taj zahtjev ne može valjano odreći. Rok zastare je tri godine. Dok je pred sudom ili općinom u toku postupak o visini zakupnine, zastarijevanje zahtjeva za povrat je zaustavljeno.

Procesni put za sporne stavke režija u punom području primjene je vanparnični stambenopravni postupak prema § 37 st. 1 tačka 12 MRG-a. On obuhvata režije, tekuća javna davanja, troškove uprave, kućne posluge i posebne izdatke prema §§ 21 do 24 MRG-a. Gdje pokrajinski zakon to predviđa, prvo je nadležna komisija za mirenje. Za kupovinu Zinshaus objekta odlučno je koji postupci već teku i koje stavke obuhvataju, jer postupci koji su u toku zaustavljaju zastaru zahtjeva za povrat.

Kupoprodajni ugovor, dan presjeka i data room povezati

Za kupoprodajni ugovor bitna je razlika između tekuće raspodjele, otvorenog godišnjeg obračuna i mogućeg prava na povrat. Uobičajene tačke uređivanja odnose se na razvrstavanje režija pro rata temporis na dan presjeka, nadležnost za još otvoreni godišnji obračun tekuće kalendarske godine, tretman predujmova zakupaca, tretman viškova i manjkova iz ranijih obračuna te tretman postupaka u tijeku prema § 37 st. 1 tačka 12 MRG-a.

Za dokumentovane, već završene obračune može biti dovoljna obična primopredaja. Za otvorene ili sporne stavke prikladna je diferencirana ugovorna klauzula. Ona uređuje ko dovršava obračun, ko isplaćuje viškove, ko naplaćuje doplate i kako se postupa s pravom na povrat prema § 27 st. 3 MRG-a koje se kasnije pojavi. Paušalno isključenje svih odgovornosti prodavcu je rizično kod poznatih upadljivosti, a kupcu daje malo pouzdanja.

Stranica primopredaja i dan presjeka objedinjuje dalje zakupnopravne i ekonomske tačke primopredaje. Prije obavezujuće izjave provjera rizika Zinshaus objekta pomaže urediti pripremljenost dokumenata i preostali napor provjere. Za urednu pripremu dokumenata primopredaje lista provjere za primopredaju i dan presjeka nudi praktičnu strukturu.

Praktičan tok kod kupaca, prodavaca i dugoročnih vlasnika

Kupci počinju strukturiranom listom zahtjeva prema prodavcu. Ona obuhvata godišnje obračune režija za posljednje tri kalendarske godine s prilozima i dokazima o polaganju, aktuelni godišnji paušal, tekuće ili zaključene postupke prema § 37 st. 1 tačka 12 MRG-a, mjerodavni ključ raspodjele po jedinici i tretman posebnih izdataka prema § 24 MRG-a. Na toj osnovi pravni savjet ispituje stavke, raspodjelu, rokove i prostor za povrat.

Prodavci aktivno slažu data room. On sadrži zaključene obračune, stanje tekućeg godišnjeg obračuna, priloge u urednom obliku i iskrenu bilješku o poznatim otvorenim tačkama. Gdje je moguće, obračun tekuće godine se povlači do predviđenog dana presjeka, kako primopredaja ne bi zapela na nerazjašnjenim pitanjima režija. Provjera potpunosti data rooma pomaže paket presložiti prema uobičajenim očekivanjima.

Dugoročni vlasnici sa sumnjom u grešku prvo prikupljaju obračunske dokumente i dokaze plaćanja, dokumentuju konkretne prigovore i pridružuju ih stavkama § 21 st. 1 MRG-a ili posebnim izdacima prema § 24 MRG-a. Tek zatim se odlučuje da li je prikladno vansudsko razjašnjenje, postupak pred komisijom za mirenje ili prijedlog u vanparničnom postupku. Taj redoslijed štiti zahtjeve i izbjegava suvišne troškove postupka.