Smanjenje zakupnine tokom sanacije Zinshaus objekta: pogođene jedinice, dokazi i rizik prihoda

Sanacija stambene zgrade može različito pogoditi pojedine stanove, poslovne prostore i zajedničke uređaje. Vlasnicima i kupcima zato nije dovoljna opšta pretpostavka za cijelu zgradu. Potrebni su pogođena jedinica, stvarna upotreba, period, dokazi i pouzdano mjesto u prihodovnom modelu.

§ 1096 ABGB povezuje posljedicu po zakupninu sa trajanjem i obimom neupotrebljivosti. § 3 MRG razvrstava obavezu održavanja i radove, ali ne zamjenjuje provjeru stvarnog ograničenja. Ovaj tekst povezuje spis radova, listu zakupnina, prepisku sa zakupcima i kupoprodajni ugovor.

Smanjenje zakupnine počinje kod pogođene jedinice

Kod sanacije stambene zgrade prvo pitanje nije koliko jedinica objekat ima. Važno je koja jedinica trpi koji zahvat. Buka u stubištu, zatvorena zajednička prostorija, skela ispred prozora i neupotrebljiva kuhinja predstavljaju različita ograničenja. Isti građevinski period može drugačije pogoditi prizemni stan i stan neposredno ispod krova.

Zato treba izraditi spisak jedinica sa ugovorom o zakupu, pogođenim prostorijama, početkom radova i očekivanim završetkom. Kod poslovnih prostora dodatno su važni radno vrijeme, pristup klijentima i ugovorena namjena. Oblast o starim objektima, sanaciji i održavanju daje širi okvir, ali ne zamjenjuje provjeru svake jedinice.

§ 1096 ABGB mjeri trajanje i obim ograničenja

§ 1096 stav 1 ABGB obavezuje zakupodavca da predmet zakupa održava u upotrebljivom stanju i da ne ometa ugovoreno korištenje. Ako predmet tokom zakupa bez krivice zakupca postane takav da ne služi ugovorenoj namjeni, zakupac je oslobođen plaćanja za trajanje i u obimu neupotrebljivosti. Odredba ne daje fiksnu tabelu procenata za sanaciju.

Procjena zato zavisi od stvarnog korištenja, intenziteta i trajanja. Potpuna zabrana korištenja važne prostorije razlikuje se od kratkog povremenog ometanja. Ozbiljnost se ne može izvesti samo iz troškova ili veličine projekta. Članak o radovima održavanja u stambenoj zgradi odvaja obavezu održavanja od ekonomskog planiranja projekta.

§ 3 MRG razvrstava radove, ali ne određuje procenat

§ 3 MRG u svom području primjene obavezuje zakupodavca da održava zgradu, predmete zakupa i zajedničke uređaje u uobičajenom standardu mjesta te da ukloni ozbiljne opasnosti po zdravlje. Obuhvaćeni su između ostalog radovi na zajedničkim dijelovima, potrebni radovi u predmetima zakupa, održavanje postojećih zajedničkih uređaja i javnopravno propisane nove instalacije ili izmjene.

Razvrstavanje prema § 3 MRG samo po sebi ne odgovara da li se zakupnina za određeni ugovor smanjuje i u kojem obimu. Obaveza održavanja i ograničenje korištenja moraju se voditi odvojeno. Kod lifta, zaštite od požara i pristupačnosti konkretan nalaz treba povezati sa stvarnim pristupom i korištenjem. Članak o liftu, zaštiti od požara i pristupačnosti pokazuje tu razliku.

Dokumentovati radove i stvarno ograničenje korištenja

Pouzdan spis počinje prije prvog zahvata. Fotografije, zapisnik o stanju, plan radova, nalozi, obavijesti i prijave zakupaca treba sačuvati po datumu i jedinici. Kod ponavljane buke ili promjenjivog pristupa kratke bilješke nastale u toku događaja često su korisnije od kasnijeg opšteg opisa.

Svaka prijava treba pokazati šta se nije moglo koristiti, kada je ograničenje počelo, kada je završilo i koja je zamjena ponuđena. Rečenica „zgrada je bila gradilište“ ne pokazuje koja je jedinica pogođena. Jedan bučan radni dan takođe ne dokazuje trajnu neupotrebljivost. Dokazi treba da opišu stvarnu upotrebu.

U spis ulazi i komunikacija. Obavijesti, odlaganja, dogovori o pristupu i privremeni putevi mogu objasniti stvarni period ograničenja. Obećanja upravnika pojedinim zakupcima ne smiju nestati iz provjere kupovine.

Period i obim prikazati u listi zakupnina

Lista zakupnina treba za svaku pogođenu jedinicu imati posebno polje rizika ili vezu sa tabelom radova. Upisuju se početak, kraj, prostorije ili uređaji, vrsta ograničenja, prijave zakupaca i stanje komunikacije. Treba razlikovati punu upotrebu, ograničenu upotrebu i privremenu prazninu.

U prihodovnom modelu ugovorena zakupnina treba ostati odvojena od pitanja smanjenja. Trenutno zaduženje nije automatski iznos gubitka. Prognozirani gubitak nije ni sigurno potraživanje dok uzrok, period i obim nisu razjašnjeni. Matrica scenarija je pouzdanija od opšteg procenta.

Članak o povećanju glavne zakupnine prema § 18 MRG obrađuje finansiranje većih radova odvojeno. Finansiranje radova samo po sebi ne utvrđuje stanje korištenja pojedinog ugovora i ne zamjenjuje dokaz konkretne smetnje.

Lift, zaštitu od požara i pristupačnost provjeriti posebno

Radovi na zajedničkim uređajima mogu pogoditi više jedinica, ali ne na isti način. Kvar lifta drugačije utiče na gornje spratove i osobe smanjene pokretljivosti nego na prizemni stan. Zatvaranje protivpožarnog prolaza može promijeniti pristup, a da stambene prostorije nisu neupotrebljive. Skela i radovi na fasadi mogu uticati na svjetlost, ventilaciju ili spoljne površine pojedinih jedinica.

Kod zaštite od požara treba razlikovati kratki pregled, fazno zatvaranje i stvarno ograničenje ugovorene namjene. Kod pristupačnosti treba zapisati koji put ili uređaj je pogođen. Pravna osnova rada, na primjer održavanje ili javnopravni zahtjev, treba biti odvojena od stvarnog učinka na korištenje.

Za ugovor o kupovini korisna je lista otvorenih radova sa pogođenim jedinicama, fazom, stanjem dokaza i očekivanim posljedicama. Tako se raspodjela može vezati za konkretne događaje umjesto za neodređeno „opterećenje sanacijom“.

Rizik prihoda urediti modelom i kupoprodajnim ugovorom

Kod kupovine stambene zgrade prihodovni model treba povezati redovni ugovoreni prihod i rizik privremenog ograničenja. Nije potreban opšti procenat smanjenja. Matrica po jedinici može prikazati osnovnu zakupninu, pogođenu namjenu, period, kvalitet dokaza i otvoreni ekonomski scenario.

Kupoprodajni ugovor treba opisati poznate radove, prijavljena ograničenja i otvorenu komunikaciju. Zavisno od činjenica mogu biti važne objava, garancija, naknada, zadržavanje dijela cijene ili postupak nakon zaključenja. Treba odrediti ko daje informacije, ko komunicira sa zakupcima i ko obrađuje ekonomsku korekciju nakon dana presjeka.

Oblast due diligence i data room daje strukturu dokumenata. Oblast kupovine stambene zgrade smješta rizik u širu provjeru. Alat može pomoći pri organizaciji, ali ne zamjenjuje provjeru pojedinačnih ugovora.

Česte greške kod smanjenja zakupnine tokom sanacije

Prva greška je jedinstveni procenat za cijelu zgradu. Stambena zgrada nije jedan ugovor o zakupu i stvarno ograničenje treba procijeniti za svaku jedinicu i namjenu.

Druga greška je izjednačavanje troškova radova sa pravom na smanjenje. Visoki troškovi mogu objasniti projekat održavanja, ali sami ne pokazuju kako je pogođena određena jedinica.

Treća greška je izostavljanje vremenske linije. Bez početka, kraja, prekida i vraćanja u stanje korištenja ne zna se za koji period postoji rizik.

Četvrta greška je opšta procjena procenta. § 1096 ABGB govori o trajanju i obimu neupotrebljivosti, a ne o jednoj stopi za sve sanacije.

Peta greška je miješanje sa provjerom dopuštene zakupnine. To je druga tema od konkretnog ometanja tokom radova i ne treba je koristiti kao mjerilo privremenog ograničenja.

Posebni slučajevi: prazna jedinica, poslovni prostor i prenos

Kod već prazne jedinice prvo treba utvrditi da li radovi utiču na sadašnjeg zakupca ili samo odgađaju novo izdavanje. Praznina i smanjenje zakupnine ne smiju se bez činjenica spojiti u prihodovnom modelu.

Kod poslovnih prostora važni su ugovorena namjena, radno vrijeme, klijenti, dostava i tehničke instalacije. Radovi mogu ozbiljno pogoditi poslovnu upotrebu i kada su prostorije fizički dostupne. Ugovor i stvarni način rada moraju se čitati zajedno.

Ako se tokom radova promijene vlasnik ili upravljanje, treba predati cijeli dokazni spis. Otvorene prijave, obećanja, zapisnici i dogovori sa zakupcima treba povezati sa ekonomskim danom presjeka. Oblast kupovine stambene zgrade objašnjava kako se otvorene teme uklapaju u transakcijsku provjeru.

Najvažnije za prihodovni model stambene zgrade

Smanjenje zakupnine tokom sanacije ne proizlazi iz obima radova niti iz jedinstvenog procenta za cijeli objekat. Važni su jedinica, stvarno ograničenje, trajanje i obim. § 1096 ABGB je polazna tačka.

§ 3 MRG objašnjava koje radove održavanja zakupodavac treba organizovati u primjenjivom području. Obaveza održavanja i rizik smanjenja ipak se vode odvojeno. Kupci i vlasnici trebaju matricu po jedinicama sa dokazima, vremenskom linijom i ekonomskom raspodjelom.

Kada se matrica poveže sa listom zakupnina, data roomom, komunikacijom i ugovorom, otvoreni rizik prihoda može se pregovarati na osnovu činjenica. Opšti procenti i nedokumentovane pretpostavke ne pripadaju pouzdanoj računici.

Pretplatite se na pravne novosti

Nove tekstove i pravne informacije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.

Kako podržavamo vlasnike i kupce

Sređujemo dokumentaciju o sanaciji, prepisku sa zakupcima i listu zakupnina po jedinicama. Odvajamo obavezu održavanja, stvarno ograničenje korištenja i njegov ekonomski učinak. Za ugovor i prihodovni model opisujemo otvorene periode, dokaze i odgovornosti tako da odredbe odgovaraju dokumentovanom stanju objekta.