Smrt glavnog zakupca u Zinshaus objektu: ulazak i zajedničko domaćinstvo

Kada glavni zakupac stana umre, ugovor o zakupu se u području primjene MRG-a ne završava automatski. § 14 MRG omogućava određenim srodnicima i životnim partnerima ulazak u ugovor ako su postojali zajedničko domaćinstvo i hitna potreba za stanovanjem.

Za provjeru su važne okolnosti na dan smrti. Dokumentacija treba pokazati odnos prema umrloj osobi, stvarni zajednički život, stambenu potrebu i komunikaciju prema zakupodavcu. Prijava prebivališta može podržati dokaz, ali sama ne rješava sva pitanja.

Najprije provjeriti da li se primjenjuje MRG

Ulazak prema § 14 MRG pretpostavlja da zakupni odnos spada u punu primjenu ili djelimičnu primjenu MRG-a. Za određene zakupne odnose, uključujući neke objekte sa najviše dvije samostalne jedinice, važe druga pravila. Tada treba provjeriti nasljeđivanje prema ABGB-u i nasljednom pravu.

Klasifikacija se ne može izvesti samo iz starosti objekta ili riječi Zinshaus. U prvi pregled spisa spadaju ugovor o zakupu, vrsta objekta, vlasnička struktura, dokumenti o finansiranju i mogući zakonski izuzetak.

Ko može ući u ugovor o zakupu

§ 14 MRG kao moguće osobe navodi bračnog partnera, registrovanog partnera, životnog partnera, srodnike u pravoj liniji uključujući usvojenu djecu i braću ili sestre. Lična bliskost sama po sebi ne rješava pitanje.

Za svaku osobu treba posebno zabilježiti odnos i stambenu situaciju na dan smrti. Više osoba sa pravom ulaska mogu ući zajedno. Zakupodavac ne treba na osnovu usmene poruke stvarati red prvenstva. Ugovor o zakupu i promjena zakupca pripadaju odvojenim koracima provjere.

Dokazati zajedničko domaćinstvo i hitnu stambenu potrebu

Zajedničko domaćinstvo je stvarna životna zajednica u stanu. Važna je ukupna slika: redovno središte života, zajedničko vođenje domaćinstva, lične veze i stvarno korištenje prostorija. Prijava može podržati sliku, ali ne zamjenjuje provjeru stvarnih odnosa.

Osoba koja želi ući mora imati i hitnu stambenu potrebu. Dostupna druga stambena mogućnost upoređuje se sa dosadašnjim stanom. Veličina, upotrebljivost, položaj, sastav domaćinstva i lične okolnosti mogu biti važni. Ocjena zavisi od konkretnog slučaja.

Za životne partnere dodatno važi pravilo o zajedničkom domaćinstvu od najmanje tri godine ili dokaz o zajedničkom useljenju u stan. Uslovi za druge grupe se razlikuju. Zato se isti vremenski period ne smije automatski primijeniti na svaku osobu.

Razlikovati ulazak od odustajanja u roku od 14 dana

Kada se MRG primjenjuje, ulazak u pravilu nastupa automatski ako su uslovi ispunjeni. Osoba sa pravom ulaska može ipak u roku od 14 dana od smrti obavijestiti zakupodavca da ne želi nastaviti ugovor. Datum smrti mora biti pouzdano zabilježen.

Obavijest o ulasku, odustajanje i molba za informacije često se miješaju. Svaka komunikacija treba jasno navesti ko postupa, na koji ugovor se odnosi i da li se ugovor nastavlja ili se ne preuzima.

Zakupodavac može tražiti dokumente potrebne za provjeru. Sam nedostatak novog potpisa ne dokazuje da zakonski ulazak nije nastupio.

Više osoba i otvorene obaveze

Ako više osoba uđe zajedno, njihova odgovornost za zakupninu i druge obaveze nastale tokom zakupa umrlog glavnog zakupca uređuje se zakonskim pravilima. Upravitelj treba odvojiti stanje do dana smrti od kasnijih uplata i novih obračuna.

Spis treba sadržati presjek zakupnine, režija, kaucije, pitanja održavanja i dogovorenih uplata. Ugovor o zakupu i otvorene obaveze treba pregledati odvojeno od eventualne kasnije promjene vlasnika.

Dokumenti koje upravitelj treba objediniti

Za urednu provjeru treba spojiti umrlicu ili istovjetnu službenu informaciju, ugovor o zakupu i dodatke, dokaz odnosa, dokaze o zajedničkom domaćinstvu i podatke o stambenoj situaciji osobe koja želi ući. Osjetljivi dokumenti trebaju se ograničiti na obim potreban za provjeru.

Spis treba sadržati i svaku obavijest sa datumom i prijemom, odluku o nastavku ili odustajanju, dokaze o plaćanju i prepisku sa drugim stanarima. Ako više osoba polaže pravo, svaka pozicija mora biti sljediva.

Tekst o promjeni zakupaca i zapisnicima pomaže pri organizaciji primopredajne dokumentacije. Ulazak nakon smrti ostaje posebno pitanje.

Šta važi kada se MRG ne primjenjuje

Ako zakupni odnos ne spada u MRG, model ulaska prema § 14 MRG se ne primjenjuje. Prava iz ugovora u pravilu prelaze na zaostavštinu i nasljednike prema pravilima nasljednog prava. Nasljednici i zakupodavac mogu imati posebna prava na otkaz.

Ova granica sprečava prenos pravila o ulasku iz MRG-a na drugi ugovorni režim. Ako su vrsta objekta, ugovor ili vlasnička struktura nejasni, klasifikaciju treba završiti prije obavezujuće izjave.

Sljedeći koraci nakon smrti

Najprije treba zabilježiti datum smrti, primjenu MRG-a i moguće osobe sa pravom ulaska. Zatim se prema stvarnim okolnostima provjeravaju zajedničko domaćinstvo i hitna stambena potreba. Na kraju treba evidentirati svaku komunikaciju prema zakupodavcu sa datumom, pošiljaocem i sadržajem.

Dok se položaj ne razjasni, zakupninu, otvorena potraživanja, kauciju i nužno održavanje treba voditi odvojeno. Tekstovi o ugovorima na određeno i zabranjenoj naknadi obrađuju druga pitanja zakupa. Opšte prihvatanje ili odbijanje bez pouzdane dokumentacije stvara dodatnu neizvjesnost. Ovdje se obrađuju ugovor o zakupu i ulazak; promjena vlasnika i postupci provjere zakupnine traže posebnu obradu.

Pretplatite se na pravne vijesti

Primajte nove tekstove i pravne informacije kancelarije uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplata na newsletter.