Djelimični podzakup u Zinshaus objektu: saglasnost, preopterećenje i dodatno opterećenje

Kod djelimičnog podzakupa stana u Zinshaus objektu odlučujuće je stvarno korištenje. U punom području primjene MRG-a vlasnik se na ugovornu zabranu može pozvati samo ako postoji važan razlog protiv podzakupa. § 11 MRG posebno navodi potpuno ustupanje, nesrazmjerno visoku podzakupninu, preopterećenje i osnovanu opasnost za mir u kući.

Zato treba razjasniti koliko se prostorija ustupa, ko će tu stanovati, koja je zakupnina dogovorena i da li glavni zakupac nastavlja koristiti stan. Opća saglasnost ili opće odbijanje ne rješava ova pitanja.

§ 11 MRG kao početak provjere saglasnosti

Ugovorna zabrana podzakupa nije jedino pitanje prema MRG-u. Prema § 11 st. 1 MRG vlasnik se na nju može pozvati samo ako postoji važan razlog protiv podzakupa. Zakon navodi tipične slučajeve. Zato se planirano korištenje mora provjeriti zajedno s njegovim konkretnim posljedicama.

Zahtjev za saglasnost treba poslati u pisanom obliku i precizno opisati činjenice. Treba navesti prostorije, očekivano trajanje, broj stanara, osobu podzakupca i dogovorenu zakupninu. Tako se odgovor može odnositi na konkretan prijedlog. Stranica o listi zakupnina i ugovorima daje okvir za ugovorne i stvarne podatke.

Provjeriti prostorije, stanare i preopterećenje

§ 11 st. 1 tačka 3 MRG odnosi se na preopterećenje. Važan razlog može postojati kada broj stanara prelazi broj stambenih prostorija ili bi ga prešao nakon useljenja podzakupca. Nije dovoljna apstraktna pretpostavka. Treba utvrditi prostorije stana i osobe koje će stvarno stanovati u njemu.

Provjera treba obuhvatiti raspored prostorija, sadašnji broj stanara i planirano korištenje. Promjena tokom podzakupa može takođe biti važna. Vlasnik treba činjenice dokumentovati objektivno, a glavni zakupac treba precizno opisati planirano stanovanje, umjesto opće tvrdnje o veličini stana.

Razlikovati podzakupninu od dodatnog opterećenja

Prema § 11 st. 1 tačka 2 MRG nesrazmjerno visoka podzakupnina može biti važan razlog protiv podzakupa. Porede se plaćanje podzakupca sa zakupninom i drugim davanjima glavnog zakupca. Zato je važan konkretan obračun, a ne samo naziv plaćanja.

Dodatno opterećenje zgrade je posebno pitanje. Veći broj stanara može uticati na korištenje zajedničkih prostora, habanje ili organizaciju kuće. Takve posljedice moraju biti povezane sa stvarnim korištenjem i radom zgrade. Opći prigovor protiv nove osobe ne zamjenjuje važan razlog prema § 11 MRG.

Razvrstati mir u kući i stvarno korištenje

§ 11 st. 1 tačka 4 MRG navodi osnovanu bojazan da će podzakupac narušavati mir u kući. Odbijanje zato mora imati konkretnu činjeničnu osnovu. Opća predrasuda, neobjašnjena bojazan ili sama činjenica djelimičnog podzakupa automatski ne dokazuju taj razlog.

Treba odvojeno posmatrati najavljeno korištenje, kućni red i dokumentovane događaje. Glavni zakupac ostaje odgovoran za obaveze iz glavnog ugovora. Članak o podzakupnim pravima u Zinshaus objektu obrađuje ugovorni lanac kada glavni ugovor prestaje. Ovdje je u središtu prethodno pitanje saglasnosti za konkretan djelimični podzakup.

Razlikovati djelimično i potpuno ustupanje

Planirani djelimični podzakup treba razlikovati od potpunog ustupanja stana. § 11 st. 1 tačka 1 MRG izričito navodi potpuni podzakup kao važan razlog. Osim toga, prema § 30 st. 2 tačka 4 MRG djelimično ustupanje može se izjednačiti s potpunim ako se dijelovi koje zakupac zadržava ne koriste redovno za njegove stambene potrebe ili potrebe osoba koje imaju pravo stupanja u ugovor.

Zato je važno stvarno lično korištenje. Glavni zakupac koji ustupi jednu sobu, a preostale prostorije redovno koristi, nalazi se u drugačijem položaju od osobe koja je stan faktički prepustila drugima. Sudska praksa i životne okolnosti mogu uticati na procjenu.

Sačuvati ugovore i dokaze

Pouzdana provjera traži glavni ugovor, dodatke, ugovor ili nacrt podzakupa i pisanu saglasnost. Treba dodati raspored prostorija, broj stanara, trajanje i obračun podzakupnine. Ovi dokumenti pokazuju da li je planirano korištenje usklađeno s ugovorom i zakonskim granicama.

Kod kupovine Zinshaus objekta otvorena pitanja saglasnosti treba prikazati u spisu objekta i ugovornoj raspodjeli rizika. Stranica o prodaji Zinshaus objekta obrađuje položaj prodavca i primopredaju. Kod samog djelimičnog podzakupa presudno je da se svaka informacija poveže s konkretnim stanom i planom korištenja.

Sljedeći koraci kod planiranog podzakupa

Glavni zakupac i vlasnik najprije treba da pisano zabilježe isti činjenični prijedlog. Zatim se prostorije, stanari, trajanje i zakupnina porede s § 11 MRG. Ako postoji mogući razlog za odbijanje, njegova činjenična osnova treba biti posebno dokumentovana. Saglasnost se može ograničiti na opisano korištenje.

Jasan spis pomaže da se spriječe kasniji sporovi o saglasnosti i načinu korištenja. Ako je uključen širi prodajni projekat, članak o sanaciji stare zgrade daje dodatni kontekst. Nove tekstove i pravne informacije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.