Etažirano Zinshaus: upravitelj povezan s izvođačem i tri ponude

Kod etažiranog Zinshaus objekta zajednica vlasnika treba prije određenih naloga upravitelja odvojeno provjeriti dva pitanja. Da li je predloženi izvođač porodično ili ekonomski povezan s upraviteljem? I da li radovi prelaze redovno održavanje ili predstavljaju veću modernizaciju, za koju treba pribaviti najmanje tri ponude? Član 20 stav 4 WEG-a povezuje ove obaveze transparentnosti s upravljanjem nekretninom.

Pravilo stvara provjerljivu osnovu za odluku vlasnika. Ono samo po sebi ne odlučuje jesu li radovi tehnički potrebni i u ovoj odredbi ne traži automatski izbor najjeftinije ponude. Članak obrađuje isključivo zajednicu vlasnika nakon etažiranja. Zinshaus koje nije etažirano i pripada jednoj osobi mora se posmatrati odvojeno.

Šta član 20 stav 4 WEG-a traži kod naloga upravitelja

Član 20 stav 4 WEG-a propisuje dvije odvojene obaveze. Ako upravitelj namjerava zaključiti pravni posao s osobom koja je s njim porodično ili ekonomski povezana, mora vlasnike obavijestiti o toj povezanosti. Za radove održavanja koji prelaze redovno održavanje i za veće modernizacije upravitelj mora pribaviti najmanje tri ponude.

Obaveze zavise od različitih činjenica. Povezanost se odnosi na odnos između upravitelja i ugovorne strane. Pravilo o tri ponude odnosi se na prirodu i obim radova. Zato u spisu odluke treba odvojeno odgovoriti na oba pitanja.

Odredba je dio upravljanja zajednicom vlasnika. Ona ne zamjenjuje provjeru ugovora o etažnom vlasništvu, tehničkog plana ili potrebne odluke za konkretno pitanje. Konkretni nalog i interesi zajednice ostaju odlučujući.

Kada treba otkriti povezanost s izvođačem

Obaveza informisanja nastaje kada upravitelj namjerava zaključiti pravni posao s osobom koja je s njim povezana porodičnim ili ekonomskim odnosom. Zato je predložena ugovorna strana ključna. Opšta napomena o mogućem sukobu interesa ne zamjenjuje procjenu planiranog pravnog posla.

Otkrivanje povezanosti ne znači automatski da je nalog nezakonit. Ono vlasnicima čini odnos vidljivim i omogućava im da nalog razmotre s važnim informacijama. U spisu zato treba povezati izvođača, planirani obim i sadržaj obavijesti.

Ako je povezanost nejasna, zajednica vlasnika treba razjasniti relevantne činjenice prije odluke. Opšta sumnja nije dovoljna za pravnu procjenu. Samo otkrivanje povezanosti takođe ne dokazuje kvalitet ili cijenu radova.

Za koje radove treba pribaviti tri ponude

Obaveza pribavljanja tri ponude obuhvata radove održavanja koji prelaze redovno održavanje i veće modernizacije. Zato je prvi korak precizan opis radova. Naziv projekta kao popravka ili sanacija sam po sebi ne određuje pravnu klasifikaciju.

Član 20 stav 4 WEG-a ne navodi opšti novčani prag nakon kojeg su tri ponude uvijek obavezne. Odlučujuća ostaje razlika između redovnog održavanja, daljih radova održavanja i većih modernizacija. Ako je obim neizvjestan, tehničku i pravnu klasifikaciju treba zabilježiti.

Kod redovnog održavanja zajednica vlasnika ne treba miješati svakodnevno pitanje održavanja sa zakonskim pravilom za veće radove. Obrnuto, veći projekat ne treba naručiti bez poređenja ponuda samo zato što je drugačije nazvan. Polazište je sadržaj konkretnog naloga.

Koje informacije treba urediti prije odluke

Prije razmatranja u zajednici vlasnika spis treba pokazati koji radovi se naručuju, ko je izvođač i kako je upravitelj razvrstao radove. Ako postoji porodična ili ekonomska povezanost, konkretna obavijest treba biti dio dokumentacije odluke.

Kod radova izvan redovnog održavanja i kod većih modernizacija najmanje tri ponude treba postaviti jednu uz drugu s obimom, cijenom, uslovima izvođenja i bitnim razlikama. Tako se vidi da li se ponude zaista odnose na isti zadatak.

Ovo je praktična osnova za odluku koju je moguće naknadno provjeriti. Član 20 stav 4 WEG-a u ovdje provjerenoj odredbi ne propisuje poseban oblik tabele. Spis ipak treba biti dovoljno jasan da objasni kasniju odluku i izbor izvođača.

Kako zajednica vlasnika treba porediti ponude

Najmanje tri ponude stvaraju osnovu za poređenje. Najprije treba uporediti obim ugovorene usluge, tehničke pretpostavke i rokove. Cijene se mogu pošteno porediti samo kada ponude obuhvataju iste radove i jasno prikazuju dodatne stavke.

Član 20 stav 4 WEG-a traži najmanje tri ponude. Ovaj stav ne propisuje automatsko prihvatanje najjeftinije ponude. Upravitelj istovremeno mora štititi zajedničke interese vlasnika i poštovati zakonite upute većine.

Ako se izabrana ponuda razlikuje od drugih po cijeni, kvalitetu, roku ili riziku, razliku treba objasniti u bilješci odluke. Objašnjenje ne zamjenjuje potrebnu saglasnost, ali izbor čini provjerljivim za zajednicu vlasnika.

Koja pitanja upravitelj i vlasnici trebaju provjeriti odvojeno

Upravitelj prvo treba zabilježiti činjenice: izvođača, porodičnu ili ekonomsku povezanost, obim radova i stanje ponuda. Zajednica vlasnika zatim može procijeniti da li dokumenti jasno prikazuju planiranu odluku i da li su potrebne dodatne informacije.

Otkrivanje povezanosti i poređenje ponuda su povezana, ali nisu ista pitanja. I izvođač bez povezanosti može zahtijevati tri ponude za veću modernizaciju. Obrnuto, obavijest o povezanosti ostaje važna i kada se pravilo o tri ponude ne primjenjuje.

Razdvajanje pitanja stvara jasnu strukturu spisa. Jedan dio bilježi odnos s izvođačem, drugi obim radova, a treći ponude i izbor. Tako se izbjegava da jedno neriješeno pitanje prikrije cijelu odluku.

Koje dokumente treba sačuvati za kasniju provjeru

Spis treba sadržati nacrt naloga, podatke o predloženom izvođaču, obavijest o povezanosti i opis radova. Kod daljih radova održavanja ili većih modernizacija treba sačuvati i najmanje tri ponude s bilješkom o poređenju.

Treba sačuvati i poziv ili informacije dostavljene vlasnicima, relevantne dokumente odluke, odluku zajednice i kasniju komunikaciju. Članak o ugovoru o etažnom vlasništvu nakon etažiranja obrađuje susjedni okvir. Članak o preuzimanju upravljanja nakon closinga obrađuje odvojenu operativnu primopredaju.

Spis treba pokazati koje su informacije bile dostupne u trenutku odluke. Kasnije pribavljeni dokumenti ne smiju prikriti ranije nedostatke. Hronološko vođenje olakšava pravnu i činjeničnu provjeru postupka upravljanja.

Sljedeći koraci i pravne novosti

Zajednica vlasnika i upravitelj treba da uporede planirani nalog, odnos prema izvođaču, obim radova i ponude u jednom spisu odluke. Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuelle pravne novosti.