Garažno mjesto u Zinshaus objektu: pravni položaj i otkazivanje

Garažno ili parking mjesto u Zinshaus objektu može pravno biti povezano sa stanom ili se može zasnivati na posebnom ugovoru. Ova razlika utiče na otkazivanje, vraćanje, prenos ugovora i obračun tekućih plaćanja.

Položaj se utvrđuje prema ugovoru, načinu nastanka, stvarnom korištenju i organizaciji mjesta. § 1 MRG izričito navodi iznajmljene parking površine. Poseban dokument sam po sebi ne znači da je mjesto dodatak stanu. Prije otkazivanja ili kupovine Zinshaus objekta treba odvojeno pročitati oba ugovorna odnosa i zatim ih međusobno uskladiti.

Stan i parking mjesto pravno povezati

Prvi korak je utvrditi da li je mjesto zamišljeno kao dodatak stanu ili je dato kao samostalan zakup. Jedan ugovor ukazuje na blisku vezu, ali sam po sebi ne rješava pitanje. Poseban ugovor može i dalje pokazivati trajnu vezu sa stanom, dok odvojeno plaćanje, dodjela i otkazivanje više govore za samostalan odnos.

Treba provjeriti svrhu ugovora, opis mjesta, početak ugovora, odvojene ili zajedničke obračune, pravila dodjele i trajnu vezu sa određenim stanom. U odluci 2 Ob 531/84 austrijski Vrhovni sud je kao važne okolnosti uzeo nedostatak pojedinačne dodjele i zasebnu dodjelu stanovnicima stambenog naselja. Mjesečna uplata sama zato nije dovoljna.

Za spis Zinshaus objekta treba uz svaku jedinicu sačuvati ugovor o stanu, broj parking mjesta, dodatke, obračune i stanje primopredaje. Članak o avansima zakupnine i presječnom datumu pokazuje kako se odvojena plaćanja mogu pratiti u data roomu.

§ 1 MRG i poslovanje garaže odvojiti

§ 1 stav 1 MRG obuhvata zakup stanova, poslovnih prostora i pripadajućih dijelova zgrade ili zemljišta. Kao primjere navodi vrtove, utovarne površine i parking površine. Parking mjesto zato može biti dio zakupnog odnosa stana kao pripadajuća površina.

§ 1 stav 2 tačka 1 MRG izuzima prostorije koje se iznajmljuju u okviru poslovanja garažnog preduzeća. To nije opšti izuzetak za svako parking mjesto i ne znači da se MRG u potpunosti primjenjuje na svaku garažu. Važni su način iznajmljivanja, korištenje i pravna veza sa glavnim objektom.

Kod kupovine Zinshaus objekta treba napraviti posebnu tabelu za stan, poslovni prostor, garažu i otvoreno parking mjesto. Tako se vidi da li je površina pripadajuće parking mjesto, samostalan zakup ili dio posebne poslovne djelatnosti.

Samostalan ugovor ili dodatak stanu?

Dodatak u pravilu prati pravnu sudbinu glavne stvari. Za to je potrebna prepoznatljiva namjena za trajno korištenje uz stan. Sama blizina nije dovoljna. Ni odvojeni dokument automatski ne prekida vezu.

Ugovor i stvarni način upravljanja treba čitati zajedno. Određeni broj mjesta, trajna dodjela stanu i zajednički početak govore u prilog povezanosti. Odvojena prijava, dodjela prema potrebi, posebna pravila otkazivanja ili mogućnost dodjele drugom stanu više upućuju na samostalan zakup.

Razlika je važna kod prenosa zakupnih prava. U odluci 2 Ob 531/84 Vrhovni sud je naglasio da prenos prava iz ugovora o stanu nije automatski obuhvatio posebno zasnovan ugovor o garaži. Presudna je bila i posebna klauzula o prestanku ugovora o garaži nakon prestanka zakupa stana.

Otkazivanje prema § 30 MRG provjeriti

Ako se primjenjuje zaštita od otkaza prema MRG-u, stanodavac prema § 30 stav 1 MRG može otkazati ugovor samo iz važnog razloga. § 30 stav 2 MRG navodi primjere, među njima dug nakon opomene, bitno štetno korištenje, potpuno ustupanje drugom licu i pisano ugovoren važan razlog. Razlog mora odgovarati ugovoru o parking mjestu i stvarnom korištenju.

Želja da se mjesto koristi lično ili dodijeli drugom stanaru ne zamjenjuje provjeru zakonskog ili valjano ugovorenog razloga. U odluci 2 Ob 531/84 Vrhovni sud je uzeo u obzir klauzulu prema kojoj su prestanak ugovora o stanu i potreba drugog stanovnika mogli voditi vraćanju garaže. Takav rezultat pripada samo uporedivoj ugovornoj i organizacionoj strukturi.

Izvan MRG-a prvenstveno odlučuju ugovor i opšta pravila zakupa. Zato prije otkazivanja treba provjeriti područje primjene, trajanje, otkazni rok, formu i prijem izjave. Nejasan razlog može odgoditi vraćanje i izazvati spor o daljem korištenju mjesta.

Trajanje, vraćanje i promjenu vlasnika urediti

Kod ugovora na određeno vrijeme prvo treba provjeriti ugovoreni datum prestanka i valjanost ograničenja trajanja. Stan i garaža mogu biti obuhvaćeni jednim ugovorom. Poseban ugovor o parking mjestu može imati vlastiti početak, trajanje i obavezu vraćanja. Prestankom jednog ugovora zato ne mora uvijek nastupiti isti datum za drugi.

U odluci 3 Ob 67/24k Vrhovni sud je ugovor o stanu na određeno vrijeme sa garažom i podrumom procijenio prema pisanim produženjima. Praktično je zato dodatke, krajnje datume i produženja prikazati u jednoj hronologiji. Samo dalje korištenje ne zamjenjuje provjeru ugovora.

Kod promjene vlasnika kupac i prodavac u paket primopredaje treba uključiti važeće ugovore o parking mjestima, otvorena plaćanja, depozite, ključeve, kartice za ulaz i rokove vraćanja. Provjera ugovora i data rooma daje korisnu strukturu za ovaj spis.

Naknadu za mjesto i troškove odvojiti

Odvojena naknada za parking mjesto sama po sebi ne pokazuje koji su troškovi dugovani. Treba razlikovati osnovnu naknadu, PDV, tekuće troškove, održavanje i troškove pristupa ili tehničke opreme. Ugovor treba pokazati osnov za svaku stavku.

Ako je mjesto dio ugovora o stanu, njegovi troškovi mogu biti povezani s tim ugovorom. Kod samostalnog ugovora primjenjuju se ugovorena pravila u okviru odgovarajućeg pravnog režima. Prenos troškova stana na parking mjesto ili dvostruko obračunavanje treba uporediti sa obračunima i ugovorom.

Članak o troškovima u Zinshaus objektu prikazuje širi okvir. Parking mjesto ostaje posebna tačka provjere, sa ugovornim osnovom, obračunom i relevantnom prepiskom.

Kontrolna lista za kupovinu i vraćanje

Za svako parking mjesto treba povezati ugovor i dodatke, plan mjesta, pravila dodjele, obračune, račun plaćanja, otkazivanja, zapisnike o primopredaji i dokumentaciju o ključevima ili karticama za ulaz.

Prije otkazivanja treba razjasniti područje MRG-a, status dodatka ili samostalnog ugovora, trajanje, navedeni razlog, potrebnu formu, prijem i vraćanje. Kod kupovine treba odrediti odgovornost za otvorena plaćanja i komunikaciju sa upravnikom.

Provjera treba završiti jasnom listom parking mjesta. Ona pokazuje kojem stanu ili ugovoru mjesto pripada, ko ga koristi, koja plaćanja su otvorena i koja radnja slijedi. Tako otkazivanje, primopredaja i kasniji obračun počivaju na istoj činjeničnoj osnovi.