Dva glavna zakupca, jedan se iseljava: izmjena ugovora, odgovornost i otkaz

Ako su dvije osobe zajedno zaključile ugovor o zakupu, a kasnije samo jedna želi ostati, iseljenje druge osobe u pravilu samo po sebi ne završava niti mijenja ugovor. Preostali zakupac time automatski ne postaje jedina ugovorna strana. Odlučujući su ugovor, njegovi dodaci i izričit dogovor sa zakupodavcem.

Do važeće izmjene ugovora zakupninu, režije, kauciju, štetu i primopredaju treba ocjenjivati prema postojećem ugovoru. Privatni dogovor između zakupaca može urediti njihove međusobne troškove, ali odlazećeg zakupca ne oslobađa automatski obaveza prema zakupodavcu.

Najprije provjeriti područje MRG-a i ugovor

Primjena austrijskog Zakona o zakupu, u punom, djelimičnom ili nikakvom obimu, ne može se zaključiti samo iz riječi Zinshaus. Vrsta objekta, etažno vlasništvo, datum ugovora, trajanje i zakonski izuzeci moraju se provjeriti u spisu. U punoj ili djelimičnoj primjeni MRG-a važna su pravila o ugovorima na određeno i otkazu. Izvan MRG-a centralni okvir predstavlja ABGB.

Za odlazak glavnog zakupca u svakom slučaju je ugovor prvi izvor provjere. On može sadržati pravila o otkazu, novom zakupcu, prenosu ili saglasnosti. Tekstovi o ugovorima na određeno i promjeni zakupca obrađuju odvojena pitanja.

Samo iseljenje ne završava ugovorni položaj

Glavni zakupac može faktički napustiti stan, a ipak ostati ugovorna strana. Sam odlazak ne pokazuje da li će zakupodavac nastaviti ugovor sa preostalim zakupcem ili će odlazećeg osloboditi obaveza. Vraćanje ključeva ili odjava adrese ne zamjenjuju jasnu ugovornu odredbu.

Privatni dogovor može odrediti ko koristi stan ili plaća tekuće troškove od određenog datuma. Prema zakupodavcu takav dogovor u pravilu djeluje samo u postojećem odnosu između zakupaca. Zato treba razlikovati unutrašnju raspodjelu troškova, pravilo korištenja i stvarno oslobađanje iz ugovora.

Izmjenu ugovora dokumentovati sa svim stranama

Ako preostali zakupac treba nastaviti ugovor sam, zakupodavac treba pristati na jasnu izmjenu ugovora. U njoj treba navesti strane, stan, datum početka izmjene, nastavak ugovora, oslobađanje odlazećeg zakupca i buduću odgovornost. Pismo odlazećeg zakupca upravitelju u pravilu samo po sebi nije dovoljno.

Preostali zakupac takođe ne treba pretpostaviti da je novi položaj uređen bez saglasnosti. Pisani dodatak smanjuje kasnije sporove o zakupnini, kauciji, režijama ili ranijoj šteti. Originalni ugovor i svi raniji dodaci treba da ostanu u spisu.

Odgovornost razdvojiti do važećeg oslobađanja

Do dogovorenog i važećeg datuma izmjene postojeći ugovorni položaj ostaje važan. Da li oba zakupca odgovaraju zajedno, u udjelima ili prema posebnoj klauzuli zavisi od ugovora i zakonskih pravila. Solidarna odgovornost ne smije se pretpostaviti bez pregleda ugovora. § 891 ABGB-a može biti važan za solidarnu obavezu, ali ne zamjenjuje provjeru stvarnog dogovora.

Za obračun treba napraviti presjek zakupnine, režija, kaucije, popravki i navodne štete. Naknada između zakupaca može urediti njihov unutrašnji odnos. Prema zakupodavcu djeluje samo ako on prihvati odgovarajuću izmjenu ili ako postoji druga važeća pravna osnova.

Otkaz ne miješati sa iseljenjem

Ako zakupodavac ne pristane na izmjenu, posebno treba provjeriti da li se i kako zajednički ugovor može otkazati. Pravo, forma, datum i posljedice otkaza zavise od primjenjivog prava i ugovora. Kod ugovora na određeno postoje dodatna ograničenja. Kod više glavnih zakupaca izjava jedne osobe ne smije se bez provjere tretirati kao siguran prestanak cijelog ugovora.

U području MRG-a među važnim odredbama su § 29 o ugovorima na određeno i § 30 o razlozima otkaza zakupodavca. Prema ABGB-u posebno su važni §§ 1116 i 1117. Tekst izjave, ovlaštenje i struktura ugovora moraju se čitati zajedno, a ne samo naslov izjave.

Dokumente, plaćanja i primopredaju držati odvojeno

Spis treba sadržati originalni ugovor, dodatke, prepisku sa zakupodavcem, privatne dogovore, dokaze o plaćanju, obračune režija, dokumente o kauciji i pregled štete. Treba zabilježiti i datum odlaska, ključeve, preostale stvari i nastavak korištenja stana.

Primopredaja sama po sebi ne mijenja ugovor. Ako odlazeći zakupac odnese stvari ili preda ključeve, zapisnik treba navesti da li se radi samo o faktičkom korištenju ili o već dogovorenom oslobađanju. Tekst o zapisnicima i otvorenim zahtjevima pomaže organizaciji spisa, dok je ovdje u središtu odlazak jednog od glavnih zakupaca.

Sljedeći koraci kada glavni zakupac odlazi

Najprije treba utvrditi ugovor, njegove dodatke i područje MRG-a. Zatim treba pismeno zabilježiti da li preostali zakupac nastavlja sam i da li ga zakupodavac oslobađa na određen datum. Do tada se plaćanja, kaucija, šteta i korištenje vode odvojeno.

Ako izmjena nije dogovorena, otkaz i drugi načini prestanka ugovora zahtijevaju posebnu provjeru. Obavezujuću izjavu treba dati tek kada su ugovor, forma i posljedice jasni. Za vlasnika i upravitelja spis po jedinici treba jasno razlikovati raniji i izmijenjeni ugovorni položaj.

Pretplatite se na pravne vijesti

Primajte nove tekstove i pravne informacije kancelarije uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplata na newsletter.