Kvar lifta u staroj zgradi: smanjenje zakupnine i obaveza održavanja u Zinshaus objektu

Kada postojeći lift u staroj zgradi dugo ne radi, prvo se postavljaju dva pitanja: mora li zakupodavac održavati njegov rad i kako ograničena upotreba utiče na zakupninu? Kod pune primjene austrijskog MRG-a § 3 stav 2 tač. 3 tretira održavanje rada postojećeg putničkog lifta kao održavanje objekta. Posljedica za zakupninu je odvojeno pitanje i zavisi od stvarnog obima ograničenja korištenja.

Vlasnicima, upravnicima i kupcima zato je potreban spis po vremenu i po stanu. Početak kvara, uzrok, nalozi za popravku, rezervni dijelovi, pristup, pogođeni spratovi i stvarno korištenje svake jedinice određuju pravnu i finansijsku procjenu. Opšti procenat ili obećanje popravke ne zamjenjuju tu provjeru.

Postojeći lift odvojiti od prve ugradnje

§ 3 stav 2 tač. 3 MRG tretira održavanje rada postojećeg putničkog lifta kao rad održavanja. To obuhvata redovno održavanje, kvarove koji ugrožavaju rad i mjere potrebne za pravilno funkcionisanje. Obaveza se veže za postojeću instalaciju, pa se najprije mora utvrditi konkretni lift, njegovo stanje i kvar.

Prva ugradnja lifta je drugo pitanje. § 4 stav 2 tač. 2 MRG je uređuje kao korisno poboljšanje sa vlastitim uslovima. Činjenica da zgrada nema lift zato sama po sebi ne stvara zahtjev za smanjenje zakupnine zbog kvara. Ako ugrađeni lift ne može da se koristi, najprije treba ispitati obavezu održavanja.

Treba utvrditi i da li se MRG primjenjuje na zgradu i konkretnu jedinicu. Tematska stranica o starim zgradama, sanaciji i održavanju daje širi okvir. Opšta tvrdnja za svaku jedinicu mješovite zgrade ne može zamijeniti provjeru ugovora, korištenja i zakonske klasifikacije.

Kvar, uzrok i popravku evidentirati u jednom spisu

Kod dugotrajnog kvara potreban je pregledan zapis. On treba obuhvatiti prvu prijavu, tehnički uzrok, nalaze pregleda i održavanja, ponude, naloge za popravku, rokove isporuke rezervnih dijelova, nalaze organa ili vještaka i svaki pokušaj ponovnog puštanja u rad. Spis treba pokazati koja je mjera naručena i zašto se ponovno korištenje odgađa.

Sami troškovi popravke ne odlučuju o pravnoj kategoriji. Ako održavanje postojeće instalacije, uzimajući u obzir troškove ugradnje i rada uporedive nove instalacije, više nije ekonomski opravdano, § 3 stav 2 tač. 3 MRG predviđa uporedivu novu instalaciju umjesto same popravke. Za tu procjenu potrebni su tehnički i finansijski podaci. Sama tvrdnja da je stari lift preskup nije dovoljna.

U komunikaciji sa zakupcima treba odvojiti početak kvara, očekivane faze radova i stvarno vraćenu mogućnost korištenja. Nalog firmi za održavanje sam po sebi ne završava kvar. Važno je kada je lift ponovo siguran i upotrebljiv za svoju namjenu.

Smanjenje zakupnine prema § 1096 ABGB mjeriti stvarnim korištenjem

§ 1096 stav 1 ABGB obavezuje zakupodavca da predmet zakupa održava u upotrebljivom stanju i da ne ometa ugovoreno korištenje. Ako predmet tokom zakupa bez krivice zakupca djelimično postane neupotrebljiv, zakupnina se smanjuje za vrijeme i u obimu neupotrebljivosti. Odredba ne propisuje jedan procenat za svaki kvar lifta.

Odlučujuća je konkretna jedinica. Treba evidentirati sprat, pristup stepenicama, veličinu stana, stvarno korištenje, relevantne zdravstvene ili porodične okolnosti, trajanje i intenzitet kvara. Kvar lifta drugačije pogađa stan u prizemlju nego stan na višem spratu. Privremeno ili djelimično ograničenje takođe treba prikazati u vremenskoj liniji.

Smanjenje zakupnine treba odvojiti od naknade štete i od pitanja postoji li obaveza održavanja zakupodavca. Posljedica korištenja prema § 1096 ABGB u pravilu ne zavisi od krivice zakupodavca, dok drugi zahtjevi mogu imati dodatne uslove. Bez preciznih podataka o kvaru i korištenju procenat za pojedini stan nije pouzdan.

Pristup popravci i trpljenje prema § 8 MRG organizovati obzirno

Radovi na liftu, oknima ili pristupnim putevima mogu pogoditi predmet zakupa. Prema § 8 stav 2 MRG zakupac mora dopustiti ulazak iz važnih razloga i privremeno korištenje ili promjenu ako je to potrebno ili korisno za radove održavanja ili poboljšanja na zajedničkim dijelovima ili za uklanjanje ozbiljne štete. Prava i interesi zakupca moraju se primjereno uzeti u obzir.

§ 8 stav 3 MRG traži da se radovi izvedu što obzirnije. U praksi su zato potrebni plan pristupa i sigurnosti, obavijesti, kontakt osoba, pravila za ključeve, zaštita od prašine i štete, alternativni putevi i zapis početnog i završnog stanja. Bitna ometanja mogu dovesti do primjerene naknade. Trpljenje ne uklanja obavezu obzirnog izvođenja.

Zatvoren lift može tokom radova dodatno pogoditi pojedine jedinice. Taj period treba odvojiti od tehničkog trajanja popravke i dokumentovati stvarna ograničenja pristupa. Tekst o radovima održavanja povezuje plan radova, ugovore o zakupu i troškove.

Dokazi, sigurnost i zamjenski putevi moraju odgovarati obećanju

Opšta tvrdnja da je lift siguran ne može zamijeniti tehničke preglede i odobrenja potrebna prije ponovnog rada. Privremene mjere zavise od zgrade, instalacije, pristupnih puteva i pogođenih osoba. Upravljanje treba razlikovati tehnički privremeni režim, informaciju o projektu i stvarno vraćenu mogućnost korištenja.

Za svaki stan treba voditi kratku vremensku liniju: prijava, ograničenje, najavljeni rad, stvarni termin, prekid, ponovno puštanje u rad i naknadna popravka. Pritužbe zakupaca i podaci o posebnim opterećenjima pripadaju istom spisu. Tako se kasnije može procijeniti da li je ograničenje pogodilo samo opštu udobnost ili ugovoreno korištenje.

Provjera rizika stambene zgrade može strukturirati otvorena pitanja rada i dokumentacije. Ne utvrđuje tehničku sigurnost ni visinu smanjenja zakupnine.

Kvar lifta prikazati u data roomu i kupoprodajnom ugovoru

Kod prodaje u data room treba staviti ugovor o održavanju, nalaze pregleda, prijave kvarova, ponude za popravku, otvorene naloge, podatke o rezervnim dijelovima i isporuci, periode kvara i komunikaciju sa zakupcima. Za svaku stavku treba označiti je li završena, naručena, sporna ili samo procijenjena. Uticaj na svaku jedinicu i ugovor o zakupu treba prikazati posebno.

Ugovor treba razlikovati tekuće održavanje, potrebnu veliku popravku i planirano poboljšanje. Zavisno od pregovora moguće su korekcija cijene, zadržavanje dijela cijene, posebna odredba o završetku, prenos garantnih prava ili jasna raspodjela troškova i odgovornosti. Izjava da lift radi mora odgovarati stanju pri predaji.

Poznata ili već istaknuta smanjenja zakupnine ne smiju nestati u opštem modelu prihoda. Dugovi, rezerve, nagodbe i otvorena prepiska treba da budu prikazani odvojeno. Kupci treba zajedno da provjere tehničko stanje, obavezu održavanja i finansijski učinak.

Urediti dokaze i odrediti sljedeće korake

Za pojedinačnu provjeru potrebni su ugovor o zakupu i aneksi, razvrstavanje jedinice, spis lifta, vremenska linija kvara, dokumenti održavanja i popravke, komunikacija s upravnikom i zakupodavcem te podaci o stvarnom korištenju. Kod kupovine su potrebni i ugovor, data room, zapisnik o predaji i finansijski obračun.

Zakupci treba da zabilježe datum, stan, stvarno ograničenje i relevantne obavijesti. Vlasnici i upravnici treba da dokumentuju svaku mjeru, njen tehnički osnov i očekivani datum vraćanja u rad. Kasniji dogovor o zakupnini treba jasno odrediti period, pogođenu jedinicu i eventualne druge zahtjeve.

Prvi korak je utvrditi postoji li postojeći lift, kada je ograničenje počelo i koje je korištenje stvarno pogođeno. Tek tada se održavanje, trpljenje i smanjenje zakupnine mogu smisleno procijeniti zajedno.

Sljedeći koraci i pravne novosti

Za provjeru treba da budu potpuni ugovor o zakupu, spis lifta, vremenska linija kvara, tehnički nalazi, nalozi za popravku i komunikacija s pogođenim zakupcima. Nove tekstove i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuelle Rechtsnews.