Nepodnošljivo ponašanje u Zinshaus objektu: otkaz, dokazi i opomena

U punoj primjeni austrijskog Zakona o najmu ponašanje zbog kojeg je zajednički život nepodnošljiv može biti važan razlog za otkaz. Član 30 stav 2 tačka 3 MRG-a obuhvata znatno štetno korištenje i bezobzirno, uvredljivo ili grubo nepristojno ponašanje koje drugim stanarima onemogućava prihvatljiv zajednički život. Važan je konkretan tok događaja, a ne naziv koji mu stranka daje.

Vlasniku i upravitelju zato treba pouzdana hronologija. Zakupcu treba omogućiti da provjeri navode i objasni svoje ponašanje. Ovaj članak obrađuje isključivo otkaz zbog nepodnošljivog ponašanja u zakupnom odnosu u Zinshaus objektu.

Šta obuhvata član 30 stav 2 tačka 3 MRG-a

Član 30 stav 1 MRG-a ograničava otkaz od strane vlasnika u punoj primjeni zakona na važne razloge. Član 30 stav 2 tačka 3 MRG-a navodi znatno štetno korištenje zakupnog predmeta kao jedan od tih razloga. Posebno se navode teško zanemarivanje te bezobzirno, uvredljivo ili na drugi način grubo nepristojno ponašanje zbog kojeg drugim stanarima zajednički život postaje nepodnošljiv.

Odredba obuhvata i kažnjive radnje protiv imovine, morala ili tjelesne sigurnosti, kada prema okolnostima nisu beznačajne. Krivična presuda nije potrebna za svaki oblik ponašanja iz ove odredbe. Za procjenu prema zakupnom pravu navodne činjenice treba posebno utvrditi i odvagnuti.

Otkaz zbog nepodnošljivog ponašanja treba odvojiti od dugova zakupnine ili razloga vlastite potrebe vlasnika. Povezani član o naplati zakupnine obrađuje dugove kao zasebno pitanje.

Procijeniti trajanje, ponavljanje i težinu

U odluci 7 Ob 120/25k austrijski Vrhovni sud opisuje nepodnošljivo ponašanje kao smetnju mirnom zajedničkom životu koja traje duže vrijeme ili se često ponavlja i prelazi mjeru koju je prema okolnostima moguće trpjeti. Više manjih događaja zato se može spojiti u razlog za otkaz. Jedan događaj mora imati posebnu težinu.

Odluka polazi od ukupnog ponašanja zakupca. Procjena ostaje otvorena za različite oblike ponašanja. Uvrede, prijetnje i pretjerana buka predstavljaju primjere, a ne zatvorenu listu. Stariji događaji mogu biti važni ako još doprinose ukupnoj slici.

Jedna pritužba zato sama po sebi ne potvrđuje niti isključuje razlog za otkaz. Treba razmotriti intenzitet, učestalost, trajanje, posljedice za stanare i vlasnika te vezu između pojedinačnih događaja.

Sastaviti pouzdanu hronologiju dokaza

Korisni spis bilježi datum, vrijeme, mjesto, učesnike, konkretan tok i vidljive posljedice svakog događaja. Opšti opisi poput „stalno ometa“ moraju se razložiti na pojedinačne činjenice. Kod svake zabilješke treba biti jasno da li potiče iz vlastitog opažanja ili iz tuđeg navoda.

Vremenski bliske pisane pritužbe, poruke, bilješke sa razgovora, iskazi svjedoka, službeni spisi i zakonito pribavljeni tehnički dokazi mogu biti važni. Dopuštenost snimanja ili prosljeđivanja mora se posebno provjeriti. Zbir dokumenata sam po sebi ne dokazuje njihovu autentičnost, porijeklo ni dokaznu snagu.

Posebno treba zabilježiti posljedice za zajednički život. Spis treba pokazati koji su prostori ili osobe bili pogođeni, da li je smetnja prestala i da li se nastavila nakon reakcije. Tako se može procijeniti opterećenje stambene zajednice.

Pravilno procijeniti opomenu i mogućnost otklanjanja

Član 30 stav 2 tačka 3 MRG-a ne propisuje jednu opštu opomenu s fiksnim rokom za svaki otkaz zbog nepodnošljivog ponašanja. Pisana opomena ipak može biti korisna. Ona opisuje konkretan navod, zakupcu daje mogućnost reakcije i pravovremeno bilježi šta se kasnije dogodilo.

Opomena treba navesti događaj, traženu promjenu ponašanja i razumnu mogućnost odgovora. Neodređene formule otežavaju kasniju procjenu. Kod ozbiljne pojedinačne eskalacije procjena ne može zavisiti samo od toga da li je ranije poslato pismo.

Član 30 stav 2 tačka 3 MRG-a uređuje i ponašanje bračnog druga, člana porodice ili druge osobe primljene u zakupni prostor, ako zakupac propusti moguću pomoć. Zato spis treba sadržati obavijest zakupcu, njegovu reakciju i stvarnu mogućnost uticaja na ponašanje.

Iz perspektive zakupca provjeriti navode i protudokaze

Zakupac treba svaki navod razložiti prema povodu, trajanju i konkretnoj posljedici. Treba odvojiti ono što je lično opaženo od informacija dobijenih od drugih i objasniti relevantan tok događaja. Činjenični odgovor pretvara nejasan skup optužbi u provjerljive tačke.

Korisni protudokazi mogu biti poruke, lične bilješke, imena svjedoka, tehnički nalazi ili dokaz da je ponašanje već promijenjeno. Važno može biti i da li osoba živi u domaćinstvu ili je samo kratko bila u posjeti, jer to utiče na pripisivanje ponašanja.

Članak o ugovorima o zakupu na određeno vrijeme obrađuje trajanje i ugovornu vezanost. To pitanje treba odvojiti od procjene navodnog ponašanja i njegovih posljedica.

Urediti spis kod upravljanja i promjene vlasnika

Upravitelj treba pritužbe, odgovore, opomene i kasnije događaje voditi u jednoj hronologiji. Svaki unos treba imati jasnog autora i navesti da li se zasniva na vlastitom opažanju ili na prijavi. Tako ostaje vidljivo koje činjenice još nisu potvrđene.

Kod promjene vlasnika otvorene navode, već preduzete korake i dostupne dokaze treba predati u uređenom obliku. Promjena vlasnika sama po sebi ne dokazuje razlog za otkaz. Može ipak otvoriti pitanja o poznatim događajima i kasnijoj komunikaciji.

Odluka o otkazu treba slijediti nakon poređenja ugovora o zakupu, područja primjene MRG-a, hronologije, dokaza, moguće pomoći i sadašnjeg zajedničkog života. Pravna procjena i pažljivo utvrđivanje činjenica pripadaju istoj provjeri.

Pripremiti spis za sljedeći korak

Za prvu pravnu procjenu potrebni su ugovor o zakupu i dodaci, potpuna hronologija događaja, pritužbe i odgovori, opomene, kontakti svjedoka te postojeći službeni ili tehnički dokumenti. Jedinica i uključene osobe moraju biti jasno određene.

Vlasnici i upravitelji treba da zabilježe šta je zatraženo radi otklanjanja, da li je zakupac mogao reagovati i kako se zajednički život poslije toga razvijao. Zakupci treba da sačuvaju primljena pisma, svoje odgovore i dokumente koji pokazuju promjenu ponašanja.

Provjera pokazuje da li činjenice podržavaju zakonski razlog, koje se tačke mogu dokazati i koji je sljedeći korak smislen. Otkaz ne treba zasnivati na zbiru neprovjerenih oznaka.

Sljedeći koraci i pravne novosti

Za procjenu pripremite ugovor o zakupu, hronologiju događaja, pritužbe, odgovore, opomene i dokaze. Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuelle pravne novosti.