Popravka plinskog kotla u iznajmljenom stanu: obaveza održavanja vlasnika zgrade

Iznajmljeni plinski kotao u pravilu spada u obavezu održavanja vlasnika kada su ispunjeni zakonski uslovi. U punoj primjeni austrijskog Zakona o najmu, § 3 stav 2 tačka 2a MRG obuhvata radove potrebne za održavanje iznajmljenih plinskih kotlova, bojlera za toplu vodu i drugih uređaja za proizvodnju toplote. U djelimičnoj primjeni, član 4 Izmjene stambenog prava 2015 štiti obavezu održavanja prema § 1096 stav 1 ABGB od ugovornog isključenja ili ograničenja.

Za konkretnu procjenu treba zajedno pregledati ugovor o najmu, područje primjene MRG-a, stanje pri primopredaji i tehnički uzrok kvara. Klauzula prema kojoj najmoprimac snosi svaku popravku zato sama po sebi ne daje odgovor. Važno je da li je kotao iznajmljen zajedno sa stanom, koji radovi su potrebni i koji zakonski režim važi za taj ugovor.

Kada iznajmljeni kotao potpada pod § 3 MRG

§ 3 stav 2 tačka 2a MRG obuhvata radove potrebne za održavanje iznajmljenih plinskih kotlova, bojlera za toplu vodu i drugih iznajmljenih uređaja za proizvodnju toplote u stanu. Pravilo se odnosi na konkretan uređaj u stanu. Potrebno je da je uređaj iznajmljen zajedno sa stanom i da su radovi potrebni za njegovo održavanje.

Popravka može biti dio obaveze održavanja kada ponovo uspostavlja funkciju iznajmljenog uređaja. Da li se dio može popraviti, da li je potrebna zamjena ili druga mjera, zavisi od tehničkog nalaza. Upravitelj zato ne bi trebao donositi konačnu odluku o troškovima samo na osnovu telefonske prijave kvara.

Pregled radova održavanja u stambenoj zgradi objašnjava vezu između najamnog prava, troškova radova i upravljanja. Taj opći okvir ne zamjenjuje provjeru konkretnog kotla i konkretnog ugovora.

Razlikovati punu i djelimičnu primjenu MRG-a

Zakonsku klasifikaciju treba utvrditi prije pitanja troška i odgovornosti. U punoj primjeni MRG-a, § 3 stav 2 tačka 2a MRG je centralna odredba za održavanje iznajmljenih uređaja za proizvodnju toplote. Kod najma u djelimičnom području prema § 1 stav 4 MRG-a treba dodatno uzeti u obzir član 4 Izmjene stambenog prava 2015.

Član 4 § 1 Izmjene stambenog prava 2015 određuje da se kod stambenih ugovora u djelimičnom području prema § 1 stav 4 MRG-a obaveza vlasnika iz § 1096 stav 1 ABGB za održavanje iznajmljenog plinskog kotla, bojlera za toplu vodu ili drugog uređaja za proizvodnju toplote u stanu ne može ugovorom isključiti ili ograničiti. Prelazna pravila u članu 4 §§ 2 i 3 takođe treba provjeriti.

U njemačkim dokumentima ista se odredba navodi kao Art 4 WRN 2015, a u engleskim kao Article 4 WRN 2015. Za austrijsku provjeru ostaju važni § 1 Abs 4, § 3 Abs 2, § 8 Abs 2 i § 1096 Abs 1, zajedno s konkretnim ugovorom o najmu.

Klasifikacija zavisi od zgrade, iznajmljenog prostora, datuma ugovora i zakonskih izuzetaka. Sama oznaka stambene zgrade ne rješava pitanje. Ugovornu dokumentaciju i stvarne osobine zgrade treba procijeniti zajedno.

Odvojiti popravku, zamjenu i redovno korištenje

Održavanje kotla odnosi se na stanje iznajmljenog uređaja. To pitanje treba odvojiti od redovnog korištenja, pravilnog rukovanja i obaveza koje najmoprimac mora ispuniti prema ugovoru ili zakonu. Jasna podjela sprečava da se svaki trošak povezan s grijanjem automatski pripiše vlasniku ili najmoprimcu.

Za popravku je potreban tehnički uzrok. Kvar elementa za paljenje, greška regulacije ili sigurnosni nedostatak mogu zahtijevati druge radove od nepravilnog rukovanja. Ako se uređaj mijenja, u spisu treba navesti zašto popravka nije dovoljna, koji se zamjenski uređaj predlaže i da li njegov standard ostaje uporediv.

Informacije o troškovima grijanja i contracting-u toplote odnose se na obračun i ugovorni odnos snabdijevanja. To je odvojeno od održavanja pojedinačnog iznajmljenog kotla koje se ovdje obrađuje.

Ispravno dokumentovati kvar, pristup i nalog

Najmoprimac treba prijaviti kvar s datumom, prostorijom, porukom na uređaju i stvarnim posljedicama. Upravitelj treba zabilježiti vrijeme prijave, razjasniti korištenje i pristup te angažovati odgovarajućeg stručnjaka. Ako nema grijanja ili tople vode, hitnost treba procijeniti prema stvarnim okolnostima.

Radovi smiju zadirati u iznajmljeni prostor samo u potrebnom obimu. Nakon Izmjene stambenog prava 2015, § 8 stav 2 tačka 1 MRG izričito navodi i održavanje iznajmljenog plinskog kotla, bojlera za toplu vodu ili drugog iznajmljenog uređaja za proizvodnju toplote kao razlog za trpljenje korištenja ili promjene kada su ispunjeni zakonski uslovi. Interesi najmoprimca i dalje se moraju uzeti u obzir.

U spis treba unijeti najavu termina, dogovor o pristupu, zaštitne mjere i rezultat posjete. Nalog bez dokumentovanog pristupa može odgoditi ponovno osposobljavanje. Nakon radova treba dodati nalaz, račun, zamijenjene dijelove i obavijest o vraćenoj funkciji.

Klauzule i troškove provjeriti prema konkretnom uređaju

Ugovori o najmu često sadrže opće klauzule o servisiranju, održavanju i popravkama. Njihovo dejstvo zavisi od područja primjene MRG-a, tačnog teksta i vrste radova. Opći prenos svih troškova zato ne rješava ni valjanost klauzule ni raspodjelu u konkretnom slučaju.

Klauzulu treba čitati zajedno sa zapisnikom o primopredaji, opisom uređaja i tehničkim dokumentima. Ako je kotao postojao pri početku najma i bio dio opreme, taj podatak treba pažljivo osigurati. Ako je najmoprimac kasnije ugradio ili kupio uređaj, početna situacija može biti drugačija.

Odluka o troškovima treba uslijediti nakon procjene uzroka, potrebne mjere i ugovorne osnove. Vlasnicima i upraviteljima potreban je pregledan spis. Najmoprimac treba prije samostalnog angažovanja radova razjasniti kako je kvar prijavljen i kakva je reakcija vlasnika zabilježena.

Popravke kotla prikazati u podacima o prodaji zgrade

Kod prodaje stambene zgrade, ponavljani kvarovi kotla, otvorene popravke i zamijenjeni uređaji pripadaju tehničkoj i najamnoj dokumentaciji. Za svaki stan treba evidentirati vrstu uređaja, godinu ako je poznata, servisne zapise, prijave kvarova, naloge, račune i trenutno stanje rada.

Kupac treba razlikovati jednu otvorenu popravku, ponavljani problem uređaja i problem opreme koji se odnosi na cijelu zgradu. Ove okolnosti mogu imati različite posljedice za planiranje održavanja, najamne odnose i finansijski model. Svaku opću izjavu o ispravnosti treba uporediti sa stanjem pri primopredaji.

Upute o poznatim rizicima i ugovornom riziku pri kupovini stambene zgrade pokazuju zašto poznate rizike treba konkretno opisati u podacima i ugovoru. Kod kotlova treba dodatno rasporediti podatke za svaki iznajmljeni uređaj.

Ovi dokumenti omogućavaju pouzdanu procjenu

Za pravnu procjenu potrebni su ugovor o najmu i dodaci, zapisnik o primopredaji, opis uređaja, servisni i popravni zapisi te komunikacija o kvaru. Kod kupovine stambene zgrade treba dodati listu najmoprimaca, podatke o objektu, otvorene naloge, račune i ugovoreno stanje pri primopredaji.

Provjera počinje s četiri pitanja: Da li je kotao iznajmljen zajedno sa stanom? Koji zakonski režim važi? Koji su radovi tehnički potrebni? I kako su kvar, pristup i nalog dokumentovani? Ovaj redoslijed povezuje obavezu održavanja, ugovornu klauzulu i praktičnu provedbu.

Tehnički nalaz sam po sebi ne daje odgovor na pravno pitanje. On pruža činjenice potrebne za razvrstavanje popravke, zamjene, hitnosti i troškova. Pravnu i tehničku provjeru zato treba uskladiti.

Sljedeći koraci i pravne novosti

Za provjeru pripremite ugovor o najmu, zapisnik o primopredaji, dokumente uređaja, prijavu kvara, tehnički nalaz i komunikaciju o popravci. Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.