Povećanje zakupnine nakon sanacije u Zinshaus objektu: troškovi, subvencije i raspodjela

Nakon sanacije zakupnina u Zinshaus objektu ne može se jednostavno povećati za iznos računa. Najprije treba provjeriti da li se radovi pravno smatraju održavanjem ili subvencionisanom sanacijom, koje subvencije smanjuju osnovicu troška i da li je pravilan put pisani sporazum ili postupak prema §§ 18 i dalje MRG-a.

Za svaki pogođeni ugovor o zakupu potrebna je posebna računica. Ona mora prikazati priznati trošak, subvencije, finansiranje, period povećanja i dopušteni iznos za konkretnu jedinicu. Opšta raspodjela na sve stanove ne zamjenjuje tu provjeru.

Troškove sanacije prvo pravno razvrstati

§ 3 MRG-a obuhvata radove održavanja na zajedničkim dijelovima, na stambenim jedinicama u zakonom određenim slučajevima i na zajedničkim uređajima. U navedenim granicama mogu biti obuhvaćene i tehnički odgovarajuće mjere za smanjenje potrošnje energije. Razvrstavanje mora ostati provjerljivo za svaku stavku troška.

Poboljšanje ili dobrovoljna modernizacija ne daje pravo na povećanje prema § 18 MRG-a samo zato što je korisna. Kada projekat spaja različite vrste radova, dio koji se odnosi na održavanje treba odvojiti od dijela koji se odnosi na poboljšanje. Tako se cijeli ugovor ne raspoređuje na zakupce bez dodatne provjere. Članak o otkazu zbog rušenja u Zinshaus objektu daje susjedni projektni kontekst za ovu razliku.

Subvencije mijenjaju osnovicu troška

Prema § 3 st. 3 MRG-a, troškovi radova održavanja pokrivaju se iz rezervi glavne zakupnine prethodnih deset kalendarskih godina, uključujući subvencije dodijeljene povodom radova. § 18 st. 1 t. 1 MRG-a takođe uključuje takvu subvenciju u obračun. Subvencionisani iznos se zato ne smije još jednom računati kao nepokriveni trošak za povećanje.

Data room treba odvojeno prikazati odluku o subvenciji, uplatu, vlastito učešće, kredit, uslove i mogući povrat. Odluka o dodjeli nije isto što i siguran iznos ako su uslovi još otvoreni. Kod konkretnog rizika sanacije članak o troškovima sanacije i ugovornom riziku pri kupovini Zinshaus objekta pokazuje zašto pretpostavke troška i odgovornosti treba urediti prije obračuna zakupnine.

Vremenski ograničen sporazum prema § 16 st. 10 MRG-a

§ 16 st. 10 MRG-a dopušta vremenski ograničeno povećanje glavne zakupnine radi pokrića troškova održavanja, korisnih poboljšanja i subvencionisanih sanacijskih mjera. Sporazum mora biti u pisanom obliku. Mora izričito navesti iznos i period povećanja, a dopušten je najranije šest mjeseci nakon zaključenja ugovora o zakupu.

Kod ugovora na određeno vrijeme period povećanja mora završiti prije isteka zakupa. Sporazum može djelovati i prema kasnijim zakupcima ako su im iznos i period pisano saopšteni pri zaključenju njihovog ugovora. Riječ je o sporazumu s pojedinačnim zakupcem. On ne zamjenjuje odluku prema §§ 18 i 19 MRG-a za opšte povećanje.

Povećanje prema §§ 18 i 19 MRG-a kod nepokrivenog troška

§ 18 MRG-a zahtijeva neposredno predstojeći veći rad održavanja. Troškovi ne smiju biti pokriveni rezervama ili manjkovima glavne zakupnine prethodnih deset kalendarskih godina i moraju premašivati prihode od glavne zakupnine očekivane tokom perioda raspodjele. Manjak za pokriće izvodi se iz obračuna troškova i rezervi.

Povećanje je vezano za utvrđeni period raspodjele, koji ne smije trajati duže od deset godina. § 18a MRG omogućava načelnu odluku prije izvođenja radova i, uz odgovarajuću obavezu najmodavca, privremeno povećanje. Ako radovi ne budu izvedeni, dodatni iznosi naplaćeni na osnovu privremenog povećanja moraju se vratiti uz primjerenu kamatu.

Naplata zahtijeva odluku suda ili nadležne općine prema § 19 MRG-a. Zahtjevu se prilažu predračun, obračuni glavne zakupnine za prethodnih deset kalendarskih godina, lista jedinica, obračun manjka za pokriće i plan finansiranja. Interni obračun sam po sebi ne stvara ovo ovlaštenje.

Povećani iznos obračunati za svaki ugovor

Povećanje prema § 18 MRG-a ne raspoređuje se kao jedinstveni procenat na cijelu zgradu. § 18 st. 1 t. 6 polazi od obračunskih mjesečnih glavnih zakupnina iznajmljenih jedinica, jedinica koje koristi najmodavac i jedinica koje su prazne iako se mogu iznajmiti. Prema § 18 st. 2, niža stvarna glavna zakupnina povećava se do iznosa iskazanog za tu jedinicu, prema potrebi pokrića.

Upravitelj zato za svaku jedinicu treba imati broj stana, korisnu površinu, kategoriju opreme, trenutnu glavnu zakupninu i obračunski iznos. Obračun glavne zakupnine prema § 20 MRG-a bilježi i prihode i zakonom priznate izdatke kalendarske godine. Režije, dobrovoljna poboljšanja i nedokazani izdaci ne smiju se bez provjere staviti u isti obračun.

Uskladiti dokumente, komunikaciju sa zakupcima i kupoprodajni ugovor

Provjera treba obuhvatiti opis sanacije, račune i dokaze uplata, dokumentaciju subvencije, plan finansiranja, obračune zakupnine, listu jedinica i prepisku sa zakupcima. Kod sporazuma prema § 16 st. 10 dodatno je potreban potpisani pojedinačni sporazum s početkom, iznosom i krajem. Kod §§ 18 i dalje treba dodati zahtjev, odluku, procesni status i otvorene naloge.

Kod prodaje Zinshaus objekta ugovor mora precizno navesti stanje povećanja. Treba urediti već naplaćene iznose, nedovršene radove, uslove subvencije, moguće povrate, tekuće postupke i raspodjelu troškova i obaveza od dana presjeka. Povećanje koje se u modelu tretira kao trajna postojeća zakupnina može iskriviti kupoprodajnu cijenu.

Prije prve naplate provjeriti trajanje i iznos

Prije prve naplate mora biti jasno koji je pravni put izabran, kada povećanje može početi, koliko traje i koji je iznos dopušten za svaki ugovor. Kod sporazuma prema § 16 st. 10 odlučujući su pisani oblik i izričito naveden period. Kod §§ 18 i dalje odlučujući su odluka, period raspodjele i osnovni obračun troškova.

Ako se procijenjeni troškovi promijene ili se pojave prigovori na obračun, prema § 19 st. 3 MRG-a može biti potreban novi obračun za preostali period raspodjele. Tekući spis sanacije zato treba povezati svaki račun, subvenciju, uplatu, promjenu i obračun zakupnine s važećim obračunom. Nove tekstove i pravne informacije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.