Povećanje zakupnine po članu 46a MRG za poslovne prostore: koraci i dokazi

Član 46a MRG sadrži posebno prijelazno pravilo za određene starije glavne ugovore o zakupu poslovnih prostora. U slučajevima koje odredba opisuje, najmodavac može tražiti postepeno povećanje glavne zakupnine. Odlučujući su historijski datum ugovora, njegova dokumentovana historija i događaj koji pokreće zahtjev.

Ovaj članak objašnjava kada se plan u koracima može primijeniti, koje varijante član 46a MRG razlikuje i kako se povećanje može rasporediti na najviše 15 godina. U središtu su dokumenti koji su najmodavcu, pravnom sljedniku i kupcu Zinshaus objekta potrebni za pouzdanu provjeru.

Na koje stare poslovne prostore se odnosi član 46a MRG?

Polazna tačka je glavni ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je postojao 1. marta 1994. Član 46a MRG tako veže plan u koracima za historijski ugovorni fond. Poslovni prostor danas ne potpada pod ovaj plan samo zato što se koristi za poslovanje.

Provjera traži potpun ugovorni slijed. To uključuje prvobitni glavni ugovor, anekse, dogovore o glavnoj zakupnini i dokumente o kasnijim promjenama. U Zinshaus objektu sa više poslovnih jedinica svaka jedinica mora se provjeriti posebno. Kasnije izgrađeni dijelovi i proširenja ne mogu se razvrstati općom tvrdnjom o cijeloj zgradi.

Član 46a stav 1 MRG primjenjuje član 12a stav 3 uz posebno pravilo za promjene prije 1. oktobra 1993. Zato se datumi ugovora i promjena moraju čitati zajedno sa njihovom pravnom i ekonomskom pozadinom.

Kako plan u koracima radi nakon smrti zakupca?

Član 46a stav 2 MRG odnosi se na glavni ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je postojao 1. marta 1994. Ako je ranija glavna zakupnina niža od primjerene zakupnine po članu 16 stav 1 MRG, najmodavac može od pravnih sljednika nakon smrti glavnog zakupca tražiti postepeno povećanje. Povećanje počinje 1. januara nakon smrti.

Razlika do primjerene zakupnine u pravilu se raspoređuje na 15 godina. Za svaku kalendarsku godinu nakon dana smrti može se dodati jedna petnaestina preostale razlike. Član 46a stav 2 MRG predviđa i indeksiranje tog iznosa po članu 16 stav 6 MRG. Obračun zato mora imati jasan početni iznos i provjerljivu vremensku raspodjelu.

Ako pravni sljednik nastavi poslovanje bez promjene vrste djelatnosti, ta vrsta djelatnosti mora se uzeti u obzir pri utvrđivanju primjerene zakupnine. Spis treba zato opisati ranije poslovanje i nastavak djelatnosti pravnog sljednika.

Koje druge slučajeve obuhvata član 46a MRG?

Član 46a stav 3 MRG uređuje zakup poslovanja i razlikuje datum zaključenja ugovora od kasnijeg trajanja tog odnosa. Za ugovor zaključen nakon 28. februara 1994. primjenjuje se član 12a stav 5 MRG. Ako je poslovanje dato u zakup prije tog datuma, a zakup i dalje traje, postepeno povećanje se pod zakonskim uslovima može tražiti od 1. januara nakon zahtjeva. Pravo traje samo dok traje zakup.

Stav 4 odnosi se na određene poslovne prostore koje je pravno lice ili trgovačko društvo unajmilo prije 1. januara 1968. Potrebni su i dodatni uslovi, uključujući promjenu pravnih i ekonomskih mogućnosti uticaja i nepostojanje određenih ranijih dogovora o zakupnini.

Stav 5 obuhvata historijski prenos poslovanja prije 1. januara 1982. kada glavna prava iz zakupa nisu prešla, iako su prava i obaveze interno prenesene na sticaoca. Najmodavac, između ostalog, mora priznati sticaoca kao novog glavnog zakupca i mora postojati pisani zahtjev za postepeno povećanje.

Koji dokumenti potkrepljuju obračun?

Obračun počinje ranijom glavnom zakupninom i primjerenom zakupninom po članu 16 stav 1 MRG. Nijedan iznos ne treba preuzeti iz aktuelne liste zakupnina ako historijski ugovor traži drugačiju polaznu tačku. Važni su dogovor, stvarna plaćanja i okolnosti konkretnog prostora.

Spis jedinice treba sadržati stari ugovor, svaki aneks, obračune zakupnine i preglede uplata. Zavisno od slučaja, potrebni mogu biti dokazi o smrti i nasljeđivanju, poslovanju, zakupu poslovanja ili njegovom prenosu. Dokumenti ne dokazuju automatski svaki pravni korak, ali pokazuju koje činjenice još treba provjeriti.

Obračunski list treba odvojeno navesti raniju zakupninu, primjerenu zakupninu, razliku, godišnji korak, početak i indeksaciju. Jedan konačni iznos nije dovoljan za provjeru plana u koracima. Provjera rizika stambene zgrade može pomoći pri raspoređivanju dokumenata, dok primjena člana 46a MRG ostaje provjera konkretnog slučaja.

Kako pripremiti zahtjev za povećanje?

Zahtjev mora odgovarati konkretnoj zakonskoj grupi slučaja. Prije slanja treba uporediti datum ugovora, raniju glavnu zakupninu, primjerenu zakupninu, nasljeđivanje ili zakup poslovanja i traženi početak. Kod stavova 2 do 5 spis mora pokazati i koja izjava pokreće zakonski početak.

Radi provjerljivosti, prilog treba prikazati pojedinačne korake i označiti ugovorne dokumente na kojima se obračun zasniva. Treba sačuvati dokaz prijema, kasnije prigovore, uplate i promjene poslovanja. Član 46a stav 6 MRG upućuje na član 12a stav 7 MRG i, za njime obuhvaćene slučajeve, na rokove iz člana 16 stav 8 MRG. Primjenjivi rokovi moraju se provjeriti prema konkretnom zahtjevu.

Tematska stranica lista zakupnina i ugovori objašnjava kako se podaci o zakupnini i ugovorni dokumenti mogu spojiti. Za kupca Zinshaus objekta potpuni spis je važan jer promjena vlasnika ne mijenja historijske činjenice na kojima se zahtjev zasniva.

Šta treba razlikovati od člana 46a MRG?

Član 46a MRG je prijelazno pravilo za starije ugovore o poslovnim prostorima. Povećanje po članu 12a MRG nakon prodaje poslovanja koje se obavlja u prostoru ima vlastitu pravnu provjeru. Obje odredbe treba voditi odvojeno u spisu.

Prometna zakupnina odgovara na drugo pitanje. Ona se zasniva na ugovornoj definiciji prometa, često uz minimalnu zakupninu, obavezu prijave i pravo revizije. Član 46a MRG ne zamjenjuje takav dogovor i ne stvara automatski obračun prema prometu.

I postupak po članu 18 MRG treba razlikovati od postepenog povećanja pojedinačnog starog ugovora. Objavljeni članak poslovni prostori u Zinshaus objektu obrađuje opću provjeru ugovora o poslovnim prostorima, dok se ovaj članak usmjerava na historijski mehanizam u koracima.

Šta kupci i prodavci Zinshaus objekta trebaju razjasniti?

Prodavci za svaku pogođenu jedinicu trebaju navesti na kojoj se grupi slučaja iz člana 46a MRG zasniva očekivano povećanje. Spis treba sadržati historijski ugovor, raniju glavnu zakupninu, obračun razlike, zahtjeve za povećanje i aktuelno stanje prigovora ili uplata.

Kupci moraju razlikovati prihod koji je pravno ostvariv od privremene pretpostavke u modelu. Nedokazana smrt, nejasno nasljeđivanje, promijenjena vrsta djelatnosti ili nedostatak dokaza dostave mogu uticati na vrijednost.

Praktičan je poseban spis za svaku poslovnu jedinicu pri primopredaji. On treba sadržati ugovorni slijed, obračun, prepisku i otvorene tačke provjere. Tako lista zakupnina, garancije u ugovoru o kupovini i kasnije upravljanje počivaju na istoj činjeničnoj osnovi.

Pretplatite se na pravne novosti

Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen pravnih novosti.