Prividni podzakup u stambenoj zgradi: kada član 2 stav 3 MRG otvara zaštitu glavnog zakupca

Potpuni podzakup je u stambenoj zgradi znak za oprez, ali sam po sebi nije dokaz prividnog podzakupa. Član 2 stav 3 MRG podzakupcu daje poseban put da traži priznanje kao glavni zakupac kada okolnosti ne ostavljaju razumnu sumnju da je glavni zakupni ugovor zaključen samo radi podzakupa i zaobilaženja zakonskih prava glavnog zakupca.

Za vlasnike, kupce i stanare odlučujuća je dokumentacija. Treba provjeriti prvobitni glavni zakupni ugovor, stvarno korištenje stana, odnos ugovornih strana i osobu koja snosi ekonomski rizik zakupa. Kasnija oznaka „podzakup“ ne zamjenjuje ovu provjeru.

Šta zahtijeva član 2 stav 3 MRG

Član 2 stav 1 MRG razlikuje glavni zakup od ugovora zaključenog sa vlasnikom, plodouživaocem ili drugim licem navedenim u toj odredbi. Član 2 stav 2 MRG ugovor sa drugim licem označava kao podzakup. Sama činjenica da je ugovor podzakup zato nije dovoljna za priznanje prema stavu 3.

Okolnosti se moraju procijeniti u cjelini. Glavni zakupni ugovor mora biti zaključen samo radi podzakupa od strane glavnog zakupca i zaobilaženja zakonskih prava koja proizlaze iz glavnog zakupa. Podzakupac tada može tražiti priznanje kao glavni zakupac sa pravima i obavezama prema MRG. To je zakonski zahtjev za priznanje, a ne automatsko pretvaranje svakog podzakupa u glavni zakup.

Pitanje priznanja treba odvojiti od posljedica prestanka glavnog zakupa. Prema članu 2 stav 2 MRG, podzakupac mora bez odlaganja biti obaviješten kada prestane pravo podzakupca da koristi prostor. Sudska praksa objavljena u RIS-u glavni zakup i podzakup tretira kao odvojene obaveze. Ko se poziva na član 2 stav 3 MRG mora zato posebno dokazati zaobilaženje prava.

Koji pokazatelji zaobilaženja prava su posebno važni

Zakon navodi konkretne pokazatelje zaobilaženja. Jedan primjer je kada glavni zakupac u istoj zgradi u potpunosti daje u podzakup više od jednog stana. Drugi izričito navedeni primjer postoji kada se stan u potpunosti daje u podzakup, a glavni zakupni ugovor je zaključen na određeno vrijeme.

Ovi primjeri stvaraju oborivo pravilo o teretu dokazivanja. Ako postoji takav konkretan pokazatelj, protivna strana mora dokazati da namjera zaobilaženja nije postojala. To ne znači da svaki ugovor na određeno vrijeme ili svaki dodatni stan automatski vode do priznanja. I dalje se procjenjuju sve okolnosti i mogućnost da se zakonski zaključak pobije.

Važna je i istorija ugovora izvan navedenih primjera. Treba pitati da li je glavni zakupac imao vjerodostojnu potrebu za stanom, da li je stan od početka uzet za određenu osobu, ko je platio depozit, zakupninu i troškove, te da li je vlasnik znao da će glavni zakupac stvarno koristiti stan. Pojedinačna nepravilnost nije cijela procjena, ali više činjenica može pokazati isti obrazac.

Koji dokazi su potrebni za provjeru

Polazna tačka je potpuni glavni zakupni ugovor sa svim izmjenama. U spis treba uključiti i podzakupni ugovor, zapisnike o primopredaji, podatke o stvarnom korištenju, prepisku o preuzimanju stana i dogovore o depozitu, zakupnini i troškovima. Kod transakcije svaki dokument mora biti jasno povezan sa konkretnom jedinicom.

Tokovi plaćanja mogu potvrditi ugovorne uloge ili otvoriti pitanja. Treba utvrditi ko kome plaća, da li se dogovoreni iznosi podudaraju sa obračunima i ko stvarno snosi ekonomski rizik zakupa. Bankovni podaci smiju se koristiti samo u zakonski dozvoljenom i za konkretno pitanje potrebnom obimu.

Važan je i vremenski slijed. Da li je glavni zakupni ugovor potpisan neposredno prije podzakupa? Da li je potpuni podzakup planiran od početka? Da li je vlasnik obaviješten o drugačijem korištenju? Hronološki spis sa verzijama ugovora, porukama i primopredajama sprečava da kasnija objašnjenja prekriju prvobitni dogovor.

Posljedice za stanare, vlasnike i kupce

Priznanje prema članu 2 stav 3 MRG može podzakupcu dati osnov da prema vlasniku ističe zakupni odnos kao glavni zakup. Da li su uslovi ispunjeni zavisi od činjenica i dostupnih dokaza. Dug boravak ili uredno plaćanje podzakupnine sami po sebi automatski ne ispunjavaju zakonski test.

Za vlasnike i upravitelje pitanje postaje hitno kada se razmatra otkaz, prijetnja iseljenjem ili prodaja. Jednako je rizično tretirati stanara kao proizvoljno zamjenjivog podzakupca bez provjere kao i pretpostaviti zaštitu glavnog zakupca bez dokaza. Ugovorni lanac, stvarno korištenje i komunikacija moraju se uskladiti prije slanja formalne izjave.

Kupci treba da ovo pitanje evidentiraju u okviru due diligence provjere zakupnih odnosa. Lista zakupnina treba za svaku jedinicu da prikaže glavnog zakupca, podzakupca, početak ugovora, ugovor na određeno vrijeme, potpuni ili djelimični podzakup i dokumentovane nepravilnosti. Otvorena pitanja priznanja ili iseljenja, sa dokazima, procesnim statusom i ekonomskim uticajem, pripadaju data roomu i po potrebi kupoprodajnom ugovoru.

Praktičan postupak kod sumnje na zaobilaženje prava

Najprije se glavni zakupni ugovor, podzakup i stvarno korištenje postavljaju hronološki jedan pored drugog. Zatim se bilježe zakonski pokazatelji iz člana 2 stav 3 MRG i ostale relevantne okolnosti. Za svaku pretpostavku treba navesti da li proizlazi iz ugovora, plaćanja, poruke, izjave ili jasno označenog zaključka.

Sljedeći korak je utvrditi ko treba dati izjavu ili podnijeti zahtjev. Stanaru je potrebna procjena vlastite ugovorne pozicije. Vlasnici i kupci dodatno moraju procijeniti rizik priznanja, iseljenja i objavljivanja podataka u transakciji. Pravna procjena treba prethoditi prijedlozima nagodbe, otkazima ili obavezujućim obećanjima.

Tema Lista zakupnina i ugovori pokazuje kako se podaci o zakupima mogu urediti u stambenoj zgradi. Ako je glavni zakup već prestao, pogledajte Prestanak glavnog ugovora i zaštita podzakupca. Za provjeru kupovine odgovarajući okvir daje tema Due diligence i data room.