Promjena vlasnika prije obračuna režija: obračunska godina, potraživanja i plaćanje

Kada se Zinshaus objekat proda tokom kalendarske godine, obračun režija za tu godinu često još nije završen. Sama promjena vlasnika ne određuje ko sastavlja obračun, koji dokumenti nedostaju niti kome ekonomski pripada kasniji povrat ili doplata.

Zato treba odvojiti dvije ravni za zakupce, prodavca, kupca i upravu. Prema zakupcima je važan pregledan obračun prema važećim pravilima zakupa. Između prodavca i kupca treba urediti dan presjeka, dokumentaciju, tokove plaćanja i jasan interni obračun.

Godina prodaje ostaje otvoren obračunski period

Prema § 21 stav 3 MRG, kod godišnjeg paušalnog obračuna režije i tekuće javne dažbine koje su dospjele tokom kalendarske godine treba obračunati najkasnije do 30. juna naredne kalendarske godine. Obračun treba biti dostupan u objektu, a glavni zakupci moraju imati odgovarajuću mogućnost uvida u prateće dokumente. Povrat viška dospijeva na drugi naredni termin dospijeća zakupnine, a manjak se tada plaća.

Ako se objekat proda prije toga, otvoreni period ne nestaje. Kupoprodajni ugovor treba navesti ko sastavlja obračun, pribavlja nedostajuće račune, komunicira sa zakupcima i interno raspoređuje kasnije povrate ili doplate. Ovaj interni dogovor ne zamjenjuje obračun koji se duguje prema pravilima zakupa.

Obračun na dan presjeka kod kupovine Zinshaus objekta obuhvata širu predaju zakupnina, režija i kaucija. Ovaj tekst se usmjerava na organizaciju otvorenog godišnjeg perioda nakon promjene vlasnika tokom godine.

Odvojiti obračun glavne zakupnine od režija

§ 20 MRG uređuje obračun glavne zakupnine. § 21 MRG uređuje režije i tekuće javne dažbine. Oba obračuna mogu postojati u istom Zinshaus objektu, ali imaju različite stavke, dokumente i pravne posljedice. Zajednički saldo otežava provjeru i može sakriti da li se uplata odnosi na glavnu zakupninu, režije ili drugo potraživanje.

U data roomu zato za svaku kalendarsku godinu i svaki zakupni odnos treba pokazati koje uplatnice, uplate, dokumenti i rezultati obračuna pripadaju kojem obračunu. Tekst o režijama i prazninama u obračunu objašnjava dozvoljene stavke i provjeru prostora za povrat. Prodaja dodatno otvara praktično pitanje ko završava otvoreni period.

Uskladiti dan presjeka, upravu i način plaćanja

Ekonomski dan presjeka iz kupoprodajnog ugovora i kraj kalendarske godine često nisu isti. Predaja zato treba imati posebnu obračunsku matricu. Ona treba prikazati tekući period, već zaračunate akontacije, primljene račune, otvorene račune i stanje obrade za svaku jedinicu.

U području primjene MRG, § 2 stav 1 MRG obavezuje pravnog sljednika zakupodavca na važeći glavni ugovor o zakupu od predaje prostora. To samo po sebi ne pravi potpuni plan obračuna za ugovorne strane. One dodatno moraju dogovoriti od kada nova uprava prima uplate, kako se prosljeđuju pogrešne uplate i ko odgovara na pitanja zakupaca.

Jasan tok plaćanja je posebno važan kada se doplata ili povrat utvrdi tek nakon promjene vlasnika. Odgovornost treba dokumentovati prema zakupnom odnosu, periodu i koraku obračuna, a ne samo vezati za opštu predaju upravljanja.

Povrat i manjak rasporediti na pravi zakupni odnos

Obračun režija može pokazati povrat u korist glavnih zakupaca ili manjak koji oni duguju. Kupcu i prodavcu zato treba spisak koji pokazuje saldo svakog zakupnog odnosa, obuhvaćeni period i predviđeni način plaćanja. Opšti obračun između ugovornih strana nije dovoljan ako se ne vidi koja pozicija zakupca je time riješena.

Akontacije, kasnije primljeni računi i dokumenti koji nedostaju moraju biti dio iste računice. Stranke treba da navedu ko dopunjava dokumente, ko saopštava saldo i kako se prosljeđuje uplata koja stigne na račun ranije uprave. Tačna raspodjela zavisi od ugovora, obračunskog režima i predaje.

Data room povezati sa izvornim dokumentima

Za otvoreni godišnji period treba zajedno prikupiti ugovore o zakupu i dodatke, listu zakupnina, uplatnice, kretanja po računu, račune, ranije obračune, dokaze o mogućnosti uvida u dokumente i tekuću prepisku. Svaka stavka treba imati status. Tako se vidi da li je saldo konačan ili se može promijeniti kada stigne račun koji nedostaje.

Kupac ne treba procjenjivati otvoreni obračun samo na osnovu liste prodavca. Prodavac treba jasno rasporediti poznate praznine i prigovore. Tekst o tekućoj provjeri zakupnine bavi se drugim pravnim pitanjem, ali može biti važan za transakcioni spis ako istovremeno postoje pitanja povrata ili postupak o visini zakupnine.

Pouzdana predaja odvaja tri stanja: potpuno dokumentovano, u obradi i sporno. Za posljednja dva u spisu treba navesti odgovornu osobu, sljedeći potreban dokument i ugovorno pravilo za ekonomsku raspodjelu.

Režije odvojiti od smanjenja zakupnine

Otvoreni obračun režija treba odvojiti od smanjenja zakupnine zbog ograničene upotrebljivosti prostora. § 1096 ABGB povezuje oslobađanje od plaćanja zakupnine sa trajanjem i obimom neupotrebljivosti za ugovorenu namjenu. To ne odgovara na pitanje koje su režije nastale u obračunskom periodu i kako se obračunavaju.

Radovi na sanaciji ili ozbiljan nedostatak zato mogu otvoriti dvije odvojene provjere. Tekst o smanjenju zakupnine tokom sanacije obrađuje pogođene jedinice, dokaze i rizik prihoda. Kupoprodajni ugovor treba takve zahtjeve voditi odvojeno od otvorenog perioda režija, njegovih dokumenata i kasnijeg salda.

Prije potpisa utvrditi obračunsku liniju

Prije potpisa kupoprodajnog ugovora prodavac i kupac treba za svaku jedinicu da navedu obračunski period, stanje dokumenata, akontacije, dan presjeka i odgovornu stranu. Otvorene stavke trebaju pravilo o dopuni dokumenata ili informisanju. Očekivani povrati i doplate trebaju provjerljiv način plaćanja i internog obračuna.

Nakon promjene vlasnika zakupci treba da dobiju jasnu kontakt osobu i informaciju o stanju obračuna. Kupac treba smatrati spis uprave potpunim tek kada se otvoreni period, ranije godine i tekući sporovi mogu zasebno pratiti. Tako obračun ostaje provjerljiv i nakon promjene.

Nove tekstove i pravne informacije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.